北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
昨天光顾着说那些清华学子们吐槽橡树湾了，网友留言问，现在新橡树湾的升值不会复制涨幅？
我没说不会，只是说我不懂，对项目不熟，犯不上点评人家惹麻烦。当然也惹不了什么麻烦，华润犯不上搭理我。
简单说两句吧，房产的价值由什么决定？地段。那地段儿中什么配套最重要？产业。当然还有学校，这都是能让人必须跑过来买房的，否则就别扭。其他的配套那就是交通了，包括地铁公路和公交。再其他的都不重要了。商场医院公园的都可有可无，至于什么机场火车站主题公园的还是伪配套呢，没有最好，有了添麻烦。
我昨天提了一句密云橡树湾，其实也是个很好的项目，同样有五彩城（万象汇）做商业配套。但从2014年开盘，到现在也升值了，只是相对少点儿，比大盘略低。而清河橡树湾呢，翻番都不止了。
那这就问问自己吧，为什么都是高品质房子，房龄新的涨不过房龄老的？真没什么特别的，除了地段无可解释。
那就看看现在的两个橡树湾吧，一南一北，比较一下看有什么特殊的地方？是地段配套，还是产品品质？如果没有，那请问如何复制当年的辉煌？
其实清河橡树湾对于华润来说也是赌，谁都不知道后来能涨成这个样子。
当时华润的北京负责人是陈鹰，清华土木系出身，一毕业就进入华润，算是“学生兵”，那会儿30多岁吧，正是年富力强敢干事儿的时候。
说实话，当时华润击败顺驰我是很惊讶的。要知道那会儿正是顺驰在全国攻城略地的时候，风光无限，势不可挡。华润拍下地之后很多记者问陈鹰是怎么想的，他回答是提前一年就对这块地做研究，所以才有把握高价竞拍。
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这话可以相信，但不太让业内相信。其实这玩意儿都是赌，哪有什么真正的规划。各种方案设计都可以有，但几乎都是纸上谈兵，都是给老板决策层看的，忽悠他们给授权而已。当时我们公司拿地就一个标准，按照同时期周边楼板做参照，只要是大概不赔钱就敢出手，生死有命富贵在天，赔了赚了都活该。
当时橡树湾的纯粹成本不是3800，是3600多。但这块地是三通一平，离七通一平至少差了几百块的成本，4-500吧。然后还有商业和住宅以及地下建筑的成本，所以我算的住宅土地成本是4500。那加上2500的建安等费用，买到7000不赔钱还有赚儿。
估计陈鹰他们也是这么算的，因为当时周边的均价就是不到6000。那就赌一把呗，如果楼市行情上涨就能确保不赔，涨的多就有赚，也就能跟总公司交差了。
陈鹰赌赢了，当时拿地的时候是8月底，之后没几天就是楼市真正启动，到年底就确立了牛市行情。之所以第二年开盘就开除了8000多的价格，就是华润有底气了，卖的慢都不怕，怎么都是赚多赚少的事儿。
其实开盘价也不是8100，而是在8500左右，具体多少我也不知道，那会儿各家开发商都忙着涨价呢，顾不过来别人。这个项目总体赚了多少不知道，但必定是天文数字，也就确定了陈鹰在华润的地位。到现在老陈也还在华润，应该是负责香港的业务，华润创业董事长吧。
怎么说呢，他就是职业经理人的典范。出身好学历高能力强，抓住机遇敢于下注，一个项目定乾坤。后来陈鹰有一阵子被调离地产，去雪花啤酒了吧。业内有人说是明升暗降，这就属于不懂集团公司的规矩了。越是这样越说明受重视，熟悉各产品线业务，而且也符合提拔的流程，央国企和体制内的常规做法。
不过那几年地产界也是挺乱的，挣钱太多了，各公司都发懵。当时清河橡树湾负责营销的是朱华越，女的，之后是2010年前后去中信地产了。宋林应该也是那年接任的华润掌门人。我也记不清了，那年地产界人事大震动，我也换了新东家。
不聊了，甭管什么上清还是西红门了，走着看吧，看看是否再能复制清河橡树湾的辉煌，都等着看呢……
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