徐彬觉得，每次房贷利率调整的消息，都令他如“割肉”一般疼。
2020年5月，徐彬买了人生第一套房。那时候，商业银行给他的贷款利率为5.14%。
此后，房贷利率起伏一阵，终于是一降再降。5年期以上LPR，从4.65%一路下探，再结合银行浮动利率的变化，到如今，多地商贷利率突破到4%以下。
这意味着，迟一些按揭买房的业主，最多能省2个点左右的利差。以贷款100万为例，如果选择30年商贷（等额本息），这利差可省的总利息可达约44万元，每个月月供少了约1200元。
像徐彬这样“受损”的业主并不少。中指研究院最新监测数据显示，2023年以来，厦门、石家庄、沈阳等35个城市已将首套房贷款利率调整至4%以下，其中南宁、郑州、衡水、清远、无锡等地，有银行将首套房贷款利率调低至3.7%或3.8%。
房贷按揭利率达到近年新低，有人欢喜有人愁 /《人世间》剧照
和新近入手的购房者相比，先入手的“先驱”成了“先烈”。
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如何止损？
有人将目光投入了经营贷，或者说，这是被引导的。在社交平台上，“提前还贷”“按揭贷转为经营贷”的讨论多了起来，据称，经营贷的近期利率来到3%上下，比按揭贷款更“划算”。
这套方案，有着精准的“用户画像”：他们受困于前几年的高利率中，想要提前还款，降低负债，但手上有没有足够资金。
徐彬就是这样的“用户”之一。但是，这些讨论没有透露的是，看起来很帅的经营贷，在它实际运作中的偿付压力和法律风险。
一心只为“摆脱高利率”，虽然提前偿清了房贷，却掉入另一个坑。最终的后果，可能是“钱房两失”——这样的案例已不鲜见。
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利率差，看起来很诱人
由于银行征信不错，过去这些年，徐彬经常接到不少银行经理或金融中介打来的电话，内容都一样。
“大概就说我征信好，可以给我贷多少钱，且利率低。”徐彬说，因接到类似电话太多，以至于他一听是银行或金融中介打来的，就直接挂断了。
但最近，他耐心听完一位金融中介客户经理的电话。随后，这位客户经理加了徐彬的微信，向他灌输房贷转经营贷的种种“利好”，徐彬动心了。
小心金融中介套路 /《华尔街之狼》剧照
和徐彬见面后，这名金融中介客户经理拿出纸和笔，他给徐彬算了一笔账：以按揭贷款300万元转经营贷为例，原还款方案是等额本息，利率5.14%，还贷30年。这样，月供16362元，总支付利息289万。
300万元按揭贷款转为经营贷后，情况如何？这名客户经理告诉徐彬，以转为10年期的经营贷为例，利率3.65%，还款方式先息后本，月供变成9125元，总支付利息为109.5万元。
“这样，按揭转经营贷后，月供减少7237元，还贷压力大不，且总支付利息也少了179.5万元。”徐彬很震撼，“如果转过来，可以赚一笔。”
“这是被遮蔽了的真相，深入了解后发现，利好绝非如此。”徐彬说。
仅仅从还款计划来分析，按揭贷款还款期限是30年，经营贷只有10年，两者本就不具备可比性。再者，按揭贷款还款计划中，本金和利息一直在还，而经营贷只还利息，到最后一次还款时，需拿出全部本金，压力其实更大。
《安家》剧照
此外，法律风险也不小。
经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人通过房产抵押等担保方式获得贷款，但贷款资金需用于其企业或个体户的经营需要，不能挪作他用。
吕虹是一家银行个贷部经理，她告诉南风窗，通过经营贷获得贷款资金后，如果没有按合同约定用于生产经营，转而违规进入房地产市场炒房、还房贷等，就会面临被银行起诉的风险，甚至要求一次性偿还本金和利息。
“规定时限还不起的，房子会被拍卖。”吕虹说，在她熟悉的区域，如金XX府、万XXX山、厚XX达等商业小区，都有些业主因违规转经营贷暴雷被拍卖的情况。
“经营贷换房贷”或直接血本无归 /《安家》剧照
“钱房两失”的事例也早就有了。
记者查询的一份今年3月的判决书显示，南方某城市，借款人肖某向银行贷款180万，借款用途为生产经营周转，借款期限60个月。肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。
但拿到180万元后，肖某将约定用于生产经营周转的贷款，部分用于偿还房贷。因此遭到银行起诉。判决结果显示，肖某需要清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
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隐蔽的“圈套”
除面临巨大法律风险外，房贷转经营贷还需付出不菲代价，这使其“利好”进一步弱化。
“随着利率差扩大，咨询人的很多，但真正把按揭房贷换为经营贷的还很少。”东莞某金融中介经理李璐向南风窗直言，前些年，她购买的房子按揭贷款利率约6%，但她也没有去置换为经营贷。
“风险不低，还不划算。”李璐说，以前面提到的300万元按揭贷款转经营贷为例，如果经营贷到期续贷都成功，贷款总期限也是30年的话，3.65%利率经营贷的总利息是328.5万元，比按揭30年的贷款利息多39.5万元。
房贷转经营贷通常需业主将房产证等资料交给金融中介，中介将材料包装成符合放贷要求后，提交给银行审批，等待银行批复可贷金额。拿到银行批复后，业主可从金融中介获得一笔用以“过桥”的资金。
“过桥”资金将这套原本还欠银行的按揭房款结清，这样，这套房就从按揭状态“赎”出，变成已支付的全款状态。
随后，这套被“赎”出的房子在银行抵押，也获得银行新批复的经营贷贷款金额。这些金额，除部分用于偿还早前“赎”楼所需“过桥”资金外，剩下归业主使用。
这样，通过“借新还旧”，业主再次还贷时，可享受到新批复的经营贷低利率。
巨大利差背后往往隐藏着极大风险 /《月刊家》剧照
当下，各银行经营贷年化利率普遍低于4%，但个人按揭房贷利率普遍在5%至6%。这样的利率差固然诱人，但除前述提及的风险外，付出的代价也很大。
房贷转经营贷，业主需付出的成本是：给金融中介支付贷款总额每天约万分之八“过桥服务费”。李璐说，从提交资料到银行审批下来、获得借款资金，通常需要3个星期到1个半月不等。
按此比例，以贷款300万元计，业主需缴纳转贷的“过桥服务费”为50400元至108000元不等。此外，还有金融中介自立的其他服务费。
“每个客户资质不一样，收费标准也不一样，甚至每个中介的收费也不一样。”李璐说，有客户不符合经营贷放贷条件，比如没有营业执照、没有实际经营或相应银行流水，金融中介需要帮助他们“过一个”营业执照、完善相关手续，因此也要加收相应服务费。
客户的资质不一样，服务收费的标准也不一样 /《心居》剧照
“过照”是行业潜规则，很多金融中介或税票机构平时会“养”一批没有实际经营的空壳公司，平时保证注入银行流水。
比如银行就要求申请经营贷的，需持一年以上的营业执照。中介或税票机构就将这些空壳公司过户给当下需要经营贷的客户，使借款人成为法定代表人，满足经营贷申请人拥有公司或个体户的前提条件。
一系列包装后，金融中介帮忙转为经营贷所收取的总的居间服务费，多以贷款金额4%至5%不等收取。
以贷款300万元为例，居间服务费高达12万元至15万元不等。这样，“利差”带来的收益，看似很美好，但实际落袋的“利好”也没多少。
3
从心动到放弃
和按揭贷款可做到20年至30年不等的期限相比，经营贷年限通常为1年、3年、5年、10年、15年。
经营贷到期后，如先前的银行网点不再放贷，也可到同一银行的其他网点或其他银行申请新的经营贷，一般银行也会续贷，前提是要保持较好的征信。
“好的客户，工行的经营贷可做到15年，但多数银行经营贷的放贷期限就3年或5年。”吕虹说，以经营贷之名获取贷款并用于还房贷等行为，毕竟属骗取贷款的行为，因违法违规操作，也面临被银行突然抽贷等情况，这样客户一下子就会陷入困境。
《都挺好》剧照
吕虹的一个客户，因在银行的征信被标上“关注”，银行就收回了贷款，不再放贷。
“最后他房子被拍，厂子也倒了。”吕虹说，一旦征信被标上“关注”，也意味这个人在任何一家银行都不可能再贷到款了。
即便可以续贷，但转经营贷后，每3年或5年到期就通过金融中介协助获得续贷，每次也会产生新的居间服务费。对业主来说，这也是一笔不小的成本，无形中也弱化低利率带来的“好处”。
“如果以还房贷为目的而转贷，就不划算了。”李璐直言，即便居间服务费低至3%，但银行客户经理会将其在理财、保险等方面的任务分摊到这笔新贷业务批复中，让客户购买一定理财或保险产品。
和按揭贷款还贷模式不一样，经营贷是“先息后本”。
所谓“先息后本”，就是在还贷期限到来前，每月只需还利息，不需还本金，本金在贷款最后到期时，才一次性归还。
“先息后本”有利于中小企业和个体户在经营中所需的流动资金，确保其所贷的金额可在一定时间内，很大程度地获得较大的支配权。
《大空头》剧照
不过，经营贷通常每年“过一次本”，如果是5年或10年期的经营贷，通常每2年或3年“过一次本”。
“过本”是借款人每年（或每2年、每3年）一次性将借款本金注入还贷的银行卡内，以向银行证明自身的还款能力，银行验资后才再度放款。
如到期没有“过本”能力，借款人通过中介等寻找“过桥”资金，这也需再度支付“过桥服务费”。对借款人来说，这也是不小的压力。
一个常常被忽视的真相是，借款人如将房贷转为经营贷，尽管获得较低贷款利率，但先息后本的还款方式也意味着，其在还款过程中，贷款本金一直不变，所以即便是低利率，但在同样借款期内，总支付的利息不会变少。
相反，按揭的利率尽管相对较高，但无论是等额本息还是等额本金的还款方式，月供都是利息和本金一起还，这样，借款本金就越还越少，随着本金逐年减少，总支付的利息也不见得就比经营贷高很多，甚至出现比经营贷还少的情况。
以十年期为例，同样贷款350万元，经营贷和按揭贷款的优劣一目了然。
以经营贷3.65%利率计，十年总利息是127.75万元，先息后本月供是10645.8元，十年后到期后，还款总额是477.75万元。
350万元的按揭贷款，利率5.14%计，通过房贷计算器计算可知，等额本息月供37362.9元，十年需支付的总利息98.35万元，还款总额为448.35万元。
由此可见，同为十年期，低利率的经营贷总利息反而多出近30万元。
低利率比高利率更划算——这个结论成立的前提是，相互比较的两者，其他条件是恒定的。当其他主要因素不恒定时，冒险通过经营贷偿还房贷还存在诸多风险，所谓的“利好”也进一步弱化。
“一旦出了意外，我能否在短期内连本带利全部还完？”徐彬说，他决定断掉房贷转经营贷的念想。
