出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤
随着近来多地房贷利率的进一步下行，居民提前还贷风潮再起。
“通常要等两到三个月，最慢的有排到8月份的。”一北京地区国有行客户经理向搜狐财经表示。
由于预约还贷人数持续增多，提前预约+较长等待时间成为多家银行“缓释”还款压力的主要举措。
对此，利益受损的房贷一族自然不满。“借钱的时候卡我，还钱的时候也卡我”，有网友愤懑道。
提前还房贷究竟有多难？成“潮”原因何在？收益几何？
排队2-3月是常事
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“我行贷款客户如需提前还款，需提前到我行柜面进行现场预约，我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款(一般三个月左右时限)”。在建行徐州分行一营业部，这样一则公告立于大厅内。
1月28日，为减轻还款压力，家在江苏徐州的张女士前往当地建行营业部申请提前还房贷。“排队到五月份，而且五月份还必须早早去，如果去晚了就没有名额了，后续就不知道要再排多久了”，张女士向搜狐财经透露。
图片来源：张女士
长达三个多月的等待时间令张女士不满。“签约房贷的时候也没有告知提前还贷需要排队预约，还说随时可以还，这一下我还要多还三个月的利息。”
据搜狐财经观察，在这一轮“排队还房贷”潮中，排队2-3个月属于全国多地的“平均”水平。
据家住北京的李先生介绍，其曾在2022年12月向其贷款行咨询提前还贷一事，当时还可以预约到2023年1月完成办理。而当其2023年1月正式决定预约时，还款时间已排到了4月初。
对此，搜狐财经走访北京市内多家银行网点。有一国有行客户经理向搜狐财经透露，具体事项要致电贷款行，视具体情况决定，北京市内不同区情况也有不同，如其所在分行，也有排到半年以上的客户。
当前，预约提前还房贷主要有柜台预约和手机银行预约两种途径。大多数银行采用柜台预约，中行、建行、招行也同步开放线上手机银行预约。
但多位网友反馈称，用手机银行“抢”还款额度难度极大，定时定点“蹲守”方有分毫成功希望。
“13：59：59准时点进去，就抢到了。之前也抢了很多天。貌似月初放出的额度比较好弄”，有网友表示。据搜狐财经了解，2月2日，借款人可通过建行手机银行预约4月2日的提前还本办理。
虽排队艰难，但实际还款流程较为简单。据悉，借款人携带身份证、借款合同、供款账户到柜台办理，约15分钟即可完成全部流程。
为何急于提前还贷？
“排队等待还贷款”并非新鲜事，2022年便曾多次出现。
2022年内，央行三次调整5年期以上LPR，由4.65%降至4.3%。居民住房按揭贷款利率也随之下调。
而此轮集中提前还贷或与央行年初新政有关。1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
据悉，当前国内已有多个城市首套房利率低于4%。天津、沈阳等城市的首套房贷利率已下调至3.9%。而当前的存量房贷，利率则多在5%以上、部分超过6%。
此外，理财收益走低也是推动借款人提前还贷的一大因素。
“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对搜狐财经表示。
当前，银行五年期整存整取存款利率多在2.65%-2.75%之间，理财产品频频破净，货币基金、债券基金收益屡探新低。
故而，“多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到理财和资管”不再是“好算盘”，提前还贷成为居民资产配置再平衡的方式。
李宇嘉认为，2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。一年的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一。
提前还贷获益几何？
对于普通借款人而言，提前还款是否获益？
据张女士透露，其贷款本金共30万、期限为20年、采用等额本息方式还款，目前已偿还42期、总还款8万余元。但这8万余元的还款额中，本金部分仅31000余元，利息占五万多。
当前，其待还本金为26万余元，预计提前还6万元，并采用月供不变、年限变短的方式。“我剩下的利息就剩5000元，只需要再还3年，按照目前的总金额我还需要再还10多万的利息”，张女士表示。
当前，提前还款主要包含三种形式，即提前全部还款、提前部分还款且月供不变期限缩短、提前部分还款且期限不变月供减少。
上述国有行客户经理介绍称，缩短年限可以减少更多的利息，但降低月供可以有效降低还贷压力。
举例来看，假设2022年1月客户A以彼时4.85%的基准利率贷款100万元、期限30年，采取等额本息方式还款，据计算，A还款总额近190万元、月供5276.92元。
数据源自：提前还贷计算器
2023年1月，A决定提前还款10万元。据提前还贷计算器计算，在最新LPR基准下，若采用月供基本不变、期限缩短的方式，A将节省37.97万元的利息，后续还款总额约135万元，后续还款期数由347期降至256期。
若采用期限不变、月供减少的方式，A将节省利息18.58万元，后续月供将为每期4453.19元。
数据源自：提前还贷计算器
但总体而言，判断是否需要提前偿还个人贷款，还是要看投资收益是否可以覆盖贷款利息。
盘古智库高级研究员江瀚表示，提前还贷的好处在于支付的利息更少、即支出的压力更低，但同时贷款又是抵挡通货膨胀的有效手段。所以，提前还款是否有利，是因人而异的事情。
