北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
因为在平谷区的投资失败，买了原本规划地铁却没成行的老房，导致目前亏损已不止50万，所以想及时止损换成城里的房。首付在200-250，想买350-400万的房。有几个问题请章哥指点:
1、我看中了大牛坊的回迁房，一居55总价才220万，肯定有风险但感觉增值是必然。但看很多人买，而且据说目前合同比较成熟。想问最坏的结果是房本下来五年后该过户时房主反悔，退钱给我是吗？看着那么高的租金和前景，特别不甘心放弃，有侥幸心理作祟。
2、完全不考虑自住，只考虑升值和租售比，求推荐区域大方向或小区（这是重点问题）。
3、我还有一套房写在我大姨名下，已网签，她和我妈是亲姐妹，但都不是满五唯一，等房本下来是买卖还是赠予，税费啥的最合算呢？
A：
1、投资失败，然后想再赌一把捞回来，那就是侥幸呗。回迁房的合同无所谓成熟，多成熟也不受法律保护。相当于买辆走私车，无论合同怎么成熟也是不合法的交易，法院不支持。
打听好对方的职业吧，最好是体制内或正规单位上班的，有一定社会地位的才踏实些。另外也问好对方卖房之后的安排，如果是换商品房最好，能减少反悔的概率。千万别是什么卖房还债的，那就说不好了。其他的各种情况都有，看运气吧。
2、只考虑升值和租售比？如果升值高那就大多数都租金低，这两个是相悖的，尤其在总价不高的情况下，不太可能都满足。这预算就看东五环外吧，相对选择多一些，常营管庄一带的地铁沿线，尽量选房龄新些的。
3、都不是满五唯一那就是用买卖形式吧，赠与的税费也是视同买卖收取的，省不了什么。
仅供参考。
二
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Q:
我在东城景泰西里有一个南向二层的一居室，房子是1983年的，比较老。目前出租，每个月租金4000。孩子2024年上小学。现在有几个问题请教您：1、孩子上学后，景泰西里这个房子卖不卖？感觉以后孩子变少，这个房子对应的学校一般，房子又比较老，租金也不高，似乎没有留着的必要。
2、如果把这个房子卖了，加上手里的钱，大概有个450万左右，去哪里买房好？去团结湖或者惠新西街板块买个老破小的两居，还是去西红门新宫买个新一点的两居？收入稳定但是不是很高，自住的另一套房子还有贷款，所以再买房子不想贷款了。希望是保值，最好能有一点升值。
A：
1、租金4000，租售比肯定过千了，这学区溢价够高的。用不着学位了就卖呗，孩子减少不是感觉的事儿，而是看实际的出生人口数据，都是明摆着的。如果是好学区的宜居房子或许还支撑强些，这种都不占优的或许溢价部分会受到些影响。
2、常规的投资就是朝阳呗，尽量选房龄新的，除非是确定长期持有再买老破小。新宫到目前为止更适合自住，投资这种两区交界不是太建议，谁也说不太好两边的配合。
3、这还是先想好了卖不卖吧，然后再说换到哪儿，这一看就是刚有个想法，考虑清楚再说下一步。
仅供参考。
三
Q:
你好，咨询一下郁花园一里和久敬佳园这两个小区三居怎么看？
A：
1、我怎么看？没什么看法，挺好的小区，自住为主。一里本来是商品房，只不过当年的开发商太牛了，首席太子党，这小区名字就是大公子给起的。但当时做的不认真，只是弄下了个康居的牌子，质量什么的不是太好，有不少是预制板的，也给大兴城建惹了不少麻烦。之后升值不是太好，还没三里的回迁房价格高呢。自住为主吧，经济实惠。
2、久敬佳园也是自住为主，当年的安置房。现在是地段儿被规划为战略留白区了，也就是在2030年之前不做任何商业开发，只是做区域维护。
3、所以都是自住为主的小区，都挺好的。
仅供参考。
四
Q:
有必要把世纪城的房子，置换到亦庄核心区的经济型别墅养老或是枫丹壹号等次新楼盘养老吗？我年过5旬，家有一女，过2年准备去美国留学，六年的留学资金暂不动。
目前情况是现有现金600个，有大约400留学资金暂不动。双方长辈分别在海淀有一套住房，未来都将是我们所有。现在纠结中，请教您。孩子目前在亦庄实验上学，住校。
A：
1、这看自己的需求了，房子是用来住的，自己觉得合适就行。不过也考虑好，别墅这种产品是非常典型的自住产品，消费为主，有钱人的玩具，也可以说是到了一定圈层的身份象征。但从保值升值角度来说是很弱的，确定了不再考虑这些再买。
2、真要考虑好就换呗，还是这话，房子是用来住的，既然这么多的房子，换成别墅享受人生也是应该的。确定是长期自住，这种产品流动性弱，买了可就不好换了，流动性很弱的。
3、其他没什么建议，考虑好了就行。我一般只能从投资角度分析，这种自住产品还是凭自己的喜好吧。
仅供参考。
五
Q:
西红门九龙山庄价格低的原因，我猜主要原因是不是在新发地，里面好多业主是新发地的摊贩老板。周围新发地又乱又堵，居住氛围不强，大家又不愿意和小商贩暴发户做邻居，周围地铁前后不靠。种种原因吧，导致价格一直上不去。
新发地只要不拆走，周围小区价格都上不去，类似的还有银地家园。拆走大概率不会了，之前那么大声势要清理各种菜市场，新发地都没搬，毕竟是北京菜篮子，又是丰台纳税大户，地方上反对阻力可想而知。
A：
1、有一定的关系，但不是决定因素，北京这种走弱的小区多的是，主要都是产品不受追捧。九龙山庄和银地可以赖商户，那朝青的豪宅星河湾也走弱，顺义所有的别墅全都走弱，赖谁啊？星河湾可以赖煤老板们，顺义的那就只能赖老板们太抠门儿了。
2、木樨园的珠江骏景也一直走弱，曾经的南城第一豪宅，现在价格不太高。之前可以赖大红门木樨园的商户们太乱，环境太差，但这都搬走的没人了，价格走势也没逆转啊？再赖人家就不合适了。
3、另外南四环外除了丰科园和旧宫的一部分都不算太强，横向对比一下均价就知道了。新发地是北京市国企背景，市政府有股份的，很多年前张*玺主持下就做过规划，只是没实行而已。这看以后的发展吧，大概率是转型的，要不然耽误了这么好的地段儿。
4、这是准备买哪儿的房啊？看看鸿坤的吧，礼域府什么的就不受影响。
仅供参考。
六
Q:
现在已经买了苏州街大河庄苑开间作为给孩子25年上小学用，目前在小区的幼儿园里上，考虑到上小学房间比较小，想咨询三个事。
1是这个开间需要保留吗？如果卖什么时候出手合适？
2是朝阳两套十里堡房卖的话价格约1000万，属于二类经适房，是否继续持有收租金还是卖掉置换海淀苏州街周边长远天地。
3这三套房在未来几年应该采用什么操作思路？卖还是租？长远天地或西格玛公寓如何？价格相对便宜。
A：
1、学区房用完了学位就卖呗，开间这种产品留着的意义不大。出租收益不高，没人给溢价部分掏租金的。另外2025年之后也是入学低谷期了，如果没有政策鼓励，那溢价部分有可能受影响。出手只能是等孩子上学之后啊，到时候看行情吧。
2、卖了十里堡的，然后买学区房公寓，这就是纯粹炒房了。试试吧，考虑好风险就行。一般建议都是顺势而为，最好不跟周期作对，未必赌的赢，无论学区还是产品。
3、操作思路，如果确定炒房那就赶紧呗，趁着高峰期热度还在，快进快出或许还能挣钱，拖长了就说不好了。算好了税费成本以及杠杆率，别盲目的炒。
公寓没什么特殊的，租金高升值慢，现在觉得便宜，过几年或许觉得更便宜。学区房再叠加一个溢价的风险，这就是赌一把的事儿了。短期炒房的话或许还行，长期的话估计最好成绩能少输点儿，不好的就看趋势吧，一般不建议这么赌。
仅供参考。
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