近期，围绕日本经济的“两涨一跌”，让一些海外投资者对于2023年日本的发展秉持观望态度。
报道来源 / 日本华侨报
两涨是指物价、房价上涨，一跌则是日元汇率下跌。涨跌之间有着不可分割的关联性，最直接的表现莫过于日元汇率下跌对于房价上涨的推进。
日本国土交通省在3月23日发布了最新的公示地价：截至2023年1月，东京、名古屋、大阪三大都市圈内的商业用地价格明显上涨。究其原因有两方面：
一方面是内因，由于日本经济逐渐从新冠疫情中恢复，越来越多的人流开始回归大都市中心，导致主要经济圈内的住房需求以及商务需求都有明显的回热，刺激了都市圈内的土地价格上涨。
另一方面则是外因。由于历史性的日元贬值，给海外投资者营造了一个“投资日本、时不我待”的紧迫感，大量的海外资金不断流向日本不动产市场，推动地价接连上涨，促使房价也在逐月攀升。
根据东京KANTEI发布的数据显示，2023年2月东京都心6区的二手房平均期望售价（按70平方米换算）比1月上涨了73万日元，已经达到1亿38万日元。
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这一数据不仅是2023年首次突破亿元大关，也刷新了20年以来的最高纪录。平均来看，东京都23区面积在70平方米的二手房，平均售价已经达到6977万日元。
距离东京都最近的千叶县，平均售价虽然只有2829万日元，但却是日本涨幅最大的，仅一个月就上涨了1.7%。全日本范围内，唯一下落的是埼玉县，跌幅0.4%，但售价仍保持在3000万日元以上。
但另一方面，交易放缓的现象也逐渐显现。
东京KANTEI的主任研究员高桥雅之指出：“平均房价呈现如此高的涨幅，有一个原因需要明确，那就是千代田区出现了高价住房的交易。”
“例如2022年的The Park House Gran三番町26，该楼盘的平均价格超过3亿日元，虽然是新建住宅，但对日本二手房交易市场也产生了很大的影响。但就整体而言，我感觉价格已经接近天花板。”
从代表着真实库存量的二手房流通数量来看，东京都心6区的交易量为4023套，同比增长19%，交易整体确实在放缓。
就新建住宅来看，价格已经连续6年刷新历史最高纪录，但上市套数却在持续减少。
尽管房地产公司在努力增加新楼盘，但对于适合的土地却勉为其难。毕竟日本的国土面积有限，人口分布极不均衡，因此在东京都23区这类的地域，只会越来越呈现“寸土寸金”的紧迫感。
套数减少但价格上涨的模式，已经持续了数年。无论是日本双职工家庭的支撑，还是海外资金的支持，在2023年或将出现拐点。
前者是因为物价上涨，家庭经济压力较重，对于购房或换房的预算更加谨慎，在一定程度上抑制了房屋交易的踊跃程度；
后者则受国际经济环境的影响，例如美国银行破产传闻的爆出，金融市场的不确定性增加，全球经济衰退风险的警惕性也在提高，这些因素都导致海外资金对于不动产需求有所放缓。
如前文分析，就日本房地产而言，海外资金流入是推动地价上涨的主要动力，一旦外资收缩，日本地价难以进一步上涨。换言之，日本房价也将趋向平缓，甚至在部分地区会出现回落迹象，例如已经降价的埼玉县。
对于在日生活居住的华人华侨而言，如果有购房或换房需求，不妨提前联络房屋中介公司搜集楼盘信息，并关注周边地价浮动趋势。一旦价格平稳，可以及时入手，抢占购房先机。
文中图片来源 / pakutaso
