湾中新城售楼处。梁宝欣/摄
2月10日上午10点半，中山马鞍岛万科深业湾中新城售楼处有不少前来看房的人，其周边的路上也时不时有挂着粤B（深圳）车牌的车辆驶过，而该楼盘的营销人员也早已进入了忙碌的工作状态，《华夏时报》记者在到达售楼处后等了差不多10分钟才有营销人员接待。
湾中新城的营销人员陈明（化名）向《华夏时报》记者说：“我们4个月卖了整个（马鞍岛）岛上一年的销量，客户70%是深圳过来的。说实话，这个岛就是为深圳人而建的。深中通道通车后，这个房价肯定会有提升和加速的。”
据陈明介绍，马鞍岛是带领中山房价的火车头，2014、2015年中山的房价在5000元/平左右。深中通道消息出来之后，中山的房价开始贵起来，涨到每平1万多，那时候每一个楼盘的卖点都说离深中通道近。
如今，深中通道通车日期已确定，据深圳卫视今年2月初报道，深中通道预计2024年6月通车。深中通道是集“桥、岛、隧、水下互通”于一体的超级跨海集群工程，项目全长约24公里，建成后将成为连接珠江口东西两岸的直联通道，可从深圳快速直达中山，通行时间由以往的2小时缩减为30分钟左右。值得一提的是，湾中新城楼盘还打出了“一桥深圳、一轨广州”的广告语。
那么，中山马鞍岛的房价会继续因深中通道的利好而高涨吗？还是这仅仅是一个炒作的噱头？真实的马鞍岛楼市及中山楼市又是怎么样的呢？
围绕“深中通道”的楼市起伏
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“为什么现在马鞍岛卖得这么好？就是因为深圳很多人都看好这里。”陈明向记者说道。
中山翠亨新区成立于2013年，位于中山东部临海区域，包括中山市南朗街道、横门岛及周边海域，总规划面积226平方公里，其中起步区（马鞍岛）规划陆域面积35平方公里。
图源：中山翠亨新区政府官网
根据中山翠亨新区政府官网描述，翠亨新区起步区（马鞍岛）位于粤港澳大湾区西岸中心位置，坐拥湾区中心最瞩目的交通枢纽工程——深中跨江通道和国家一类口岸中山港澳码头，100公里范围内有湾区5个国际机场，4个国际港口。中山港澳码头航线直通香港、澳门、深圳等湾区重要城市，坐拥“湾区1小时生活圈”的地理优势。
图源：中山翠亨新区政府官网
恰恰也是上述的规划，尤其是深中通道的利好，推动了中山楼市的热度。乐有家研究中心指出，2015年11月，深中通道开建的消息传出，中山房价一路攀升，到2017年将近翻倍，2018年破万。中山房价的上涨，离不开深圳客的带动。
图源：乐有家研究中心
此外，乐有家研究中心数据显示，2016年翠享新区的第一批住宅刚刚开始出售时成交均价仅6824元/平，2017年成交均价突飞猛进至约1.1万元/平，截止2018年8月中旬，翠享新区成交均价已达近1.36万元/平。相较2016年的均价，增长6727元/平，增长幅度98.6%，较2017年均价环比增长23.7%。
在2015年和2016年期间，随着深圳客的涌入，中山一手住宅网签量稳居高位，其中深圳人在中山的购房占比高达50%，深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。
图源：乐有家研究中心
陈明也说：“马鞍岛是带领中山房价的火车头，中山的房价上涨起因于深中通道，2014年、2015年都是5000元/平左右，哪里有很贵的房子，除了东区贵一点之外。就是深中通道消息出来后，（开始贵起来），而且每一个楼盘的卖点，都说离深中通道近，但是确实只有马鞍岛近。”
记者于2月10日走访了马鞍岛多个楼盘，如湾中新城、粤海城等，发现虽然当天是周五，但仍有很多客户去看房，而上述楼盘的停车场也多见停放着粤B（深圳）车牌的车辆。
中山马鞍岛楼市。梁宝欣/摄
“我们这个位置，现在买，就真是几年前的前海。虽然现在看起来荒，但是政府肯定是重点规划这里，湾区会展中心、地标、政府一些职要部门办公都是在这里。说实话，这个（马鞍岛）就是为深圳人而建的。”陈明说。
正在建设的地标——未来之门。梁宝欣/摄
根据陈明的描述，湾中新城的客户群体有70%是深圳过来的，其中以深圳西部居多，如南山、宝安、前海，如今湾中新城的热度很高，4、5个月的时间卖了约1000多套房子，相当于其他楼盘一年的销量。今年1月的网签量为152套，短短8天春节假期就卖了81套。“有的人就是直接冲这个盘过来的。”
记者还从陈明的朋友圈了解到，截至2月10日，湾中新城2月已认购90套房源。值得一提的是，陈明还很直接地向记者表示：“深中通道通车后，这个房价肯定会有提升和加速的。”
据了解，如今湾中新城推售70-227平的三、四房，均价2.1万元/平。而按照陈明的判断，湾中新城未来的价格至少会涨66.67%。
马鞍岛在售楼盘。梁宝欣/摄
目前，马鞍岛除了湾中新城外，仍有中山粤海城、万科西海岸、保利天汇左岸、雅居乐湾际壹号等楼盘在售。
而中山粤海城的销售黄月（化名）也认为明年深中通道通车后马鞍岛房价会上涨。当记者问道：“我现在买，等明年放出来是不是赚一倍？”黄月说：“可以这样理解。”
2020年12月28日，粤海置地斥资37.05亿元拿下马鞍岛约150亩临海住宅用地，用来建设中山粤海城项目。据了解，该地块楼面地价突破1.5万元/平，位列当时中山地块楼面地价排行榜第二名。
根据黄月的介绍，目前粤海城的均价为2.1万元/平，由于当时拿地的时候，楼面地价超过1.5万元，这个价格是没有利润的。“（项目的）利润点在还没有推售的房源上，那些房源要卖3万元/平起步，估计等桥（深中通道）差不多通车的时候才会开盘。其实，现在已经封顶了，但就是不卖。”黄月说。
同时，黄月还提到，粤海城1栋和11栋也卖完了，这两栋当时卖的价格在2.8万元/平到3.1万元/平。
“马鞍岛承接深圳的产业及人口，而且前海的话也是离马鞍岛最近的，是深圳的一个后花园，房价的话也是一个低洼，是1/6的房价，所以无论是投资还是自住的话，深圳人也是会选择一桥之隔的马鞍岛。现在马鞍岛楼市回温特别明显，年前的话，客户大概是10批、8批，但是现在的话，就明显翻了几倍。周末还不止，明显感觉到客户有一种报复性消费的心理。”黄月说。
此外，万科西海岸的销售黄慧（化名）也向记者表示：“马鞍岛的潜力不止每平3万多，只是整个（市场）行情和经济趋势的影响，导致它的房价有个下行的周期。”
马鞍岛房价曾高达3.5万元/平
其实，马鞍岛的房价已经经历过一个楼市周期。
万科中天西湾汇是马鞍岛上第一个楼盘，也是中山第一个均价3万元/平的项目，其在2019年11月开盘，2020年12月住宅售罄，主推76-88平的复式三四房。2018年6月27日，万科以总价14亿元+111840平的人才房竞得翠亨新区马鞍岛约117亩地块，楼面地价约1.38万元/平，溢价率高达176%。
“西湾汇的住宅价格每平在3.5万元到3.9万元之间，现在基本上没怎么听说有二手房卖，都在观望。”陈明说。
不过，据《华夏时报》记者观察，目前万科中天西湾汇有20套房源在中介网站上挂牌，均价为3.14万元/平。
中山房产中介张华（化名）在2月14日向记者指出，“西湾汇的房价是不会怎么便宜的，因为他们当时是最贵的时候买的，现在买马鞍岛上的新房比较划算。像我们代理的雅居乐湾际壹号也就才每平1.8万元左右。”
陈明也向记者表示：“幸好你没有下手西湾汇，现在下手才是真正最好。”
不仅仅是万科中天西湾汇的价格有所下降，像雅居乐湾际壹号、万科西海岸、中山粤海城等项目也较之前开盘时的价格有所下降。
以万科西海岸为例，目前该楼盘处于清货阶段。黄慧向记者表示：“我们是2021年9月份开的盘，刚开盘那段时间很多深圳宝安、南山的人过来买，通常是自住为主，到了中后期投资客多一点，然后到现在，中山客户多一点。现在中山的客户比较多是因为价格便宜，对比之前下降了20%-30%。”
万科西海岸。梁宝欣/摄
据记者了解，目前万科西海岸折后单价为2.05万元/平，同时买房子送70年产权的车位，正常来讲，一个车位价格是10万块钱。
“即便马鞍岛有很多楼盘号称每平2万元以下，但总体算起来还没我们楼盘性价比高，因为没有产权车位送。像现在西湾汇在卖车位，一个18万元。”黄慧说。同时，黄慧也相信将来马鞍岛的房价绝对不会降。
此外，乐有家研究中心数据显示，2021年9月8日马鞍岛上的万科西海岸、粤海城的价格分别为3.3万元/平-4.45万元/平和2.7万元/平。对比2021年，目前这俩楼盘的价格低了不少。
值得一提的是，记者问湾中新城、中山粤海城以及万科西海岸的销售，是否买了马鞍岛的房子，他们都说没有。不过，他们也说，如果手上有钱，肯定会买。
为深圳人而建的房子，深圳人会买吗？
《华夏时报》记者通过走访发现，马鞍岛多个楼盘的客户都是以深圳客为主，中山本地客户次之，港澳客户则占一小部分。对此，马鞍岛上不少楼盘打出“隔在你家与前海之间，除了海，唯此深中通道”“一桥前海，一线临海”“一桥深圳，一轨广州”等广告语。除此之外，记者还发现有深圳南山房产中介也在朋友圈帮忙推销中山马鞍岛的房子。
截图自深圳南山某房产中介朋友圈。
2月12日，记者开车经过虎门大桥的收费站时发现，该收费站上方也贴着马鞍岛楼盘的广告语。
所以，为深圳人而建的房子，深圳人会买吗？中山本地客户又怎么看？
家住在深圳福田区的孙女士，近段时间想在深圳买房，但是手里资金不足，所以目前在排深圳的人才房。她在2月14日接受记者采访时表示，“买马鞍岛还不如买宝安西乡，怎么说西乡还属于深圳，又或者考虑东莞临深片区，如长安，又不用过桥费。”
不仅仅是孙小姐，很多深圳人都在考虑深中通道的过桥费，虽说深中通道开通后，深圳去中山仅需半个小时，但是若是过桥费用过高，会使得很多人有所顾虑。
对此，黄慧向记者表示：“不用太担心过桥费，这个桥建造的目的是为了把珠江口东西两岸的经济打通，现在珠江东，像深圳东莞已经很发达了，但是珠江西还是差一点点。像港珠澳大桥的通勤费用是60元一趟，但它是55公里，而深中通道是24公里，少一半的距离。我觉得深中通道（过桥费）可能在20、30元，但是不能保证。”
黄慧也指出，“如果深中通道真的公布出来费用这么低，那可能就来不及（在马鞍岛买房）了。”
同时，黄慧还提到，她最近成交的一个客户，中山西区本地人，在南山创新科技园上班，在马鞍岛买了一套79平的房子。据黄慧描述，那个客户觉得以后深中两地往返很方便。
不过，相比黄慧那个在深圳上班且看好马鞍岛楼市发展的中山客户，在中山东升上班的苏先生则表示，“深圳人在马鞍岛买房大概率都是炒房的，之前就已经炒了一波。现在我对中山楼市仍持保留态度。”
合富研究院数据显示，截止至2023年1月31日，中山市住宅库存47473套，543万平，环比上升1%。其中火炬开发区6831套居全市镇区住宅库存榜首，南朗5503套排名第二，坦洲镇4946套排名第三。
