第90期《南方日报.高州视窗》A3版
近日，高州市不动产登记中心、中国农业银行股份有限公司高州市支行（下称“高州农行”）为卖方钟先生和买方刘女士成功办理高州首例二手房“带押过户”业务。
2月23日，高州市自然资源局相关负责人接受南方日报采访，就这一政策的出台背景、对房地产市场影响等热点问题进行了解读。
解读“带押过户”
所谓“带押过户”，通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这是一项进一步降低交易风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。
时间回到2022年12月29日，中国建设银行茂名市分行成功办理茂名市首笔“带押过户”新模式二手房贷款投放，金额66万元。
随后，高州市充分学习省、茂名市有关文件精神和先进经验，全面梳理完善“带押过户”业务办理流程，做足准备之下开始试点实施。
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2月10日，高州市成功办理首笔“带押过户”新模式二手房贷款投放，金额70万元。据高州农行相关负责人表示，目前还有4笔该项业务在受理中，放款金额约200万元。
“作为第一试点单位，我们成立了专项工作小组，派出业务精英到茂名市不动产中心学习业务操作流程，在吃透学透的基础上顺利完成首例‘带押过户’登记业务办理。”高州农行副行长邓彬说。
“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
“不用提前还清贷款，房子就顺利卖出去了，是非常实在的惠民举措。还有政府职能部门跟踪办理，很放心。”钟先生说，“不需要筹借资金替卖方还清贷款就能完成过户登记并新办贷款，减少了很大的经济压力，而且还很安全放心。”买方刘女士也表示，“带押过户”政策的实施给交易双方便利性、资金安全性带来更大的保障。
办理时限最快3-5天
原先二手房过户模式，按照市场交易习惯，买方需要筹集一笔资金用于偿还卖方抵押贷款资金，作为购房款的首付款。有些市民手头没有那么宽裕，会选择利率较高的“过桥”方式筹集资金。
另外，在办理转移登记过程中，会存在因卖方房屋被司法查封导致房屋无法过户的问题，房屋过户不成功，但买方需要拨付一部分购房款用于偿还卖方的贷款，这时候卖方不仅不能过户房屋，甚至连买方提前垫付的那部分资金都无法偿还。
此外，原来的办理流程买方需要先和银行机构申请贷款审批，审批通过后筹集资金用于偿还卖方的贷款金额。卖方贷款行办理抵押注销业务，买卖双方再办理转移登记，买方这时候才能与自行选定的贷款银行签订抵押贷款合同，再办理抵押登记手续，之后放款。这个办理时长多则一个月左右。
如今，在“带押过户”办理模式下，买方无需筹集“赎证”资金。另外，房屋过户不成功，资金可原路返回到买方账户中。在该模式下，一套房子成功过户最快只需3-5天。
据高州市自然资源局相关负责人介绍，2月23日已收到第二笔“带押过户”申请，会在三个工作日内办妥。此外，还有多组市民前往咨询，并与相关部门积极对接，办理热情高涨，希望能够成为“带押过户”模式的首批受益者。
激活二手房交易市场
据了解，2023年1月份高州市商品房成交954套，迎来楼市“开门红”。
“带押过户”政策的落地为二手房交易市场注入新的活力，既减轻了买卖双方短时贷款偿还的压力，降低了再入市的门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，势必会进一步活跃房地产市场。
今年以来，高州市大力开展不动产登记便利化改革，回应群众关切，先后推出解决该市不动产登记历史遗留问题、新建商品房交房即交证等红利政策。此次推出的鼓励存量房“带押过户”转移登记，主要是就全市二手房“带押过户”流程进行规范说明，为后续该项便民利企服务推广落地奠定基础。
“我们将在首轮办理中，总结经验，优化办理程序，尽快向各大银行推广应用，确保满足市民需要。”高州市自然资源局相关负责人表示，下一步，高州市自然资源局将进一步联合政府部门、金融机构，深化政银合作，打通业务壁垒，逐一清除不动产登记的“痛点”“堵点”，不断优化 “带押过户”办理流程，全面推动“带押过户”业务落地，让更多市民群众受惠。
延伸
如何在银行办理“带押过户”？
●我需要准备什么材料？
卖方资料:身份证、银行卡，房屋贷款的相关资料。
买方资料:身份证、户口本、婚姻状况证明、工作收入证明、个人征信报告、家庭房产证明、购房首付款证明、还贷银行卡以及银行规定的其他资料。
房屋相关资料:房产证、房屋买房合同，买方货款审批通过后的抵押货款合同，以及银行开具的抵押变更协议等。
●我该如何操作？
按照目前高州的实践来看，大致分为三步。
第一步，买卖双方同步向银行提出贷款结清申请，银行同时对两项申请进行审批。
第二步，在两项申请审批通过后，由银行客户经理协同卖方办理原抵押注销、房屋过户手续，协同买方办理设立新抵押手续。
第三步，银行在办妥买方正式抵押登记，对买方发放个人二手房贷款，并将贷款资金同步受托至卖方的还款账户中，同时发起卖方原贷款提前结清操作。
●我要注意什么？
“带押过户”不一定适用于每个人，前提是必须满足以下这几点条件:
第一，目前“带押过户”暂时仅开办同行模式，即买卖双方必须在同一家银行办理，不能跨行。
第二，买方贷款若不能覆盖卖方剩余还款余额，需要卖方自筹剩余资金存入还款账户，买方首付款+贷款资金+卖方自筹资金（若有）不得低于卖方剩余还款余额。
第三，买卖双方的贷款最好都是商贷，公积金贷款和组合贷很多银行都暂不支持。
【撰文】邓美芸 邱茜
【通讯员】吴高尧 庞首荣
【作者】 邓美芸
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
