万万没想到，广州二手房的挂牌量会增加得如此之快。
上个月底，我们才见证了它用时5个月，从12万套冲破13万套。
具体可回顾：二手挂牌量突破13万套，但这次广州业主，心态变了！
如今，短短一个月时间，它就继续猛增5000多套，超过了13.5万套。
其中，我觉得最头疼的莫过于老破小的业主。
毕竟，目前广州老破小的挂牌量已经达到41290套，占总数近1/3！
这意味着，绝大多数老破小可能都会面临滞销的问题。
就像越秀、海珠的很多老破小房源，挂了两年都还没卖出去。
但有意思的是，我在统计最近的成交情况的时候，却发现不少老破小走出了独立行情。
到底怎么回事？
中心四区老破小
最快1天就卖掉了
以广州中心四区为例，虽然大部分房源成交周期都在100多天甚至更长的时间，但是有些房源的成交速度却异常之快。
下面就是我在贝壳上查到的部分老破小近期成交情况，一起来看看。
首先是越秀区。
大德路社区，一套45平的两房单位，总价125万，仅挂牌1天就成交了。
先烈中路81号大院，一套73平三房单位，总价380万，成交周期也不过7天。
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接着是天河区。
加拿大花园，一套60平的两房单位，成交总价295万，比挂牌价低了25万，11天就卖出去了。
棠德花园，一套71平的两房单位，挂牌价245万，后来降价20万，卖出去只用了9天。
再来看看海珠区。
位于沙园板块的五一新村，一套54平的两房单位，成交价202.8万，9天就成交了。
位于琶洲的江畔楼，一套62平三房单位，总价273万，成交周期13天。
最后来看看荔湾区。
位于中山八路的富力广场，一套64平的两房单位，总价299万，成交周期仅4天。
富力环市西苑，一套72平的三房单位，总价368万，从挂牌到成交也不过10天而已。
为何这些老破小卖得这么快？
从整体来看，我觉得以上这些老破小之所以能快速成交，背后离不开两个字：分化。
毕竟，广州二手房挂牌量正在迅速激增，随着供应越来越多，购房者可选择的空间也越来越大，因此买方就会逐渐占市场主导位置。
而且和以往不同的是，现在的购房者并不会轻易出手，尤其是老破小买家，通常收入不会很高，所以他们的要求也会比较严格，首选全面性比较好的房子。
更具体来说，我也总结了一下上述老破小的一些特点：
1、有名校资源加持。
比如，越秀区大德路社区和先烈中路81号大院的两套房源，一个对口旧部前小学，一个对口先烈中路小学，两所学校都是妥妥的省一级名校。
2、靠近核心区，配套比较成熟。
比如，海珠区五一新村的那套房源，小区距离地铁沙园站不过10米，乐峰广场、菩提路小学等都在附近，而且比较难得的是小区还有物业管理。
3、配套成熟，且降价幅度比较大。
比如，荔湾区富力广场的那套房源，成交价比挂牌价低了足足31万，而小区地处中山八路板块，距离地铁陈家祠站约800米，周边还有市二医院、广州酒家、荔枝湾景区等，配套很成熟。
又比如，天河加拿大花园的那套房源，就在华景新城，生活氛围本来就很醇熟，而且还对口省一级的棠下小学，所以降价25万后很快就卖掉了。
4、周边没有新盘分流，或者比新房更有价格优势。
比如越秀区，新盘已经断供多年，而今年片区的新盘目前还没正式入市，不少项目价格更是吹风10万+/平。
又比如海珠区琶洲，目前琶洲南TOD最新一期价格已经高达13万-16万/平，相比之下，片区内单价还在5、6万/平的老破小更具性价比。
市区老破小适合什么人买？
在我看来，广州大部分老破小其实都是集中于市中心，优劣势也很明显。
优势就是，它们能够享受市区的成熟配套，例如名校、大型商业、公立医院等，出行也会更加方便，这是很多外围区没法比的。
劣势就是，它们楼龄长，大多数没有电梯，也没有物业管理，居住舒适度比不上新盘和次新盘，而且大多数小区的涨幅非常缓慢。
综合而言，我觉得市中心的老破小，比较适合以下几类人买：
1、在市中心上班，追求成熟的配套生活，但预算极其有限的买家，因为老破小是市区总价最低的门槛。
2、追求市中心名校学位的买家，因为老破小也是够得到一二梯队好学校的最低门槛，不过买的时候一定要注意房子不能脱离居住属性。
3、有置换需求的广州本地土著，毕竟并非人人都有几套拆迁房，而且他们通常都有很强的地段情结，如果没有更高的预算置换新房或次新房，那么品质较好的老破小也不失为一个选择。
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