文|邓浩志
节后租房市场明显升温
据相关报告显示,春节前后,随着防疫政策优化和社会流动恢复,节后多地租房市场迎来旺季。比如北京、成都、重庆、上海、深圳等40个重点城市,节后租房热度环比翻番,成都、杭州等城市租房热度涨幅甚至超过200%。
这里有三点值得关注:
1、春节后,劳动力集中回归大城市,这也是传统租房的旺季,全年就这个时间点集中释放,这属于季节性因素;
2、防疫政策优化,人员流动加速恢复,租赁需求再次释放。需要介绍一下,疫情三年来,很多大城市住房空置率上升,租金水平持续下滑。比如大湾区广深佛莞等城市,租金总体下滑了10%左右。一是受经济不景的影响,租房作为消费的一类,也受到影响。二是人员流动限制政策导致外地的租赁需求也大幅减少。目前防疫政策已经优化,人员流动,租房需求都在上升。
3、租金目前是过去3年来最低,恢复到疫情前2019年的水平仍需要一段时间。但租金今年有望触底反弹。而目前广州荔湾、越秀等核心城区的租金为62.29/平,外围的南沙、花都、增城等区域的租金大概在19.54/m²左右。外围和核心区价格差异较大。
广州29个热门楼盘租金回报率一览
总体看,广州全市住房租金回报率在1.2%—2.8%之间。平均回报率在1.8%附近,这和前两年情况差不多,并没有太大幅度的下滑。这是因为虽然疫情三年期间租金水平有一定下滑,但物业价值也出现了一定程度的下滑,在房价、房租同时下滑的情况下,租金回报率基本保持稳定。
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分区看,尤其是珠江新城,则回报率最低(上图没有显示)实际是1.5%不到,天河的回报率也多在1.8%以内,因为这里的房价过去一段时间逆势上涨了,从而加速拉低了租金回报率。
值得关注的是外围区域租金回报率普遍比较高,比如花都上榜楼盘,回报率最高接近2.8%,属广州租金回报的“天花板”,这是因为外围郊区房价便宜,拉高了回报率。同样是郊区的增城,投资回报率比较低,这和增城供应量比较大有关,无论是在售商品房,还是放租的新商品房,总量都很大,于是价格、租金、回报率都处于低位。但这对自住型客户而言,无论是租是买却都是个好消息。
各区中,租金回报最高的是海珠区,这一定程度上和琶洲商务区的日渐成熟,认可度不断提升,租赁需求不断增加,租金水平保持稳定有关。2022年,海珠区也是广州11个行政区中,新房价格最稳,甚至在统计上有逆势上涨的一个区域。非常值得关注。而白云、番禺、黄埔等几个区域,租金回报率大致与全市平均水平相仿。
最后想提一下,广州租赁市场已经没有很明显的聚集特征。相比较以往更多集中在配套完善的主城区租房不同,随着地铁通达带来的通勤便利性提升,还有配套的完善,选择外围郊区租房的人群也越来越多。而且外围小区还有租金更低,社区环境更好,居住舒适度更高等优势。