这两天，很多人都在讨论一件事。
网传黄埔出台旧改3.0政策，回迁房无需再自持20年，拿到证就能交易。
大家关注的重点是，黄埔天量回迁房，放开限售，会不会冲击一二手楼市，导致房价下跌。
文件截图
这份最新文件我也拿到了，我们来对比一下新旧两版，有什么区别。
在原来的征求意见稿中，原文是这样说的：
>>>征求意见稿（旧版）
规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用， 村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后， 自持年限不少于20年；
自持以外部分，自取得回迁房 不动产登记证不满5年的，不得上市交易。
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>>>征求意见稿（旧版）
规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用， 村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后， 自持年限不少于20年；
自持以外部分，自取得回迁房 不动产登记证不满5年的，不得上市交易。
可以看到，原来对回迁房入市，有着诸多限制。
在最新的文件中，对于回迁房的出让，只有以下一段话。
其中比较关键的是：
>>>最新版
旧村改造项目整体完成竣工验收后， 已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。
>>>最新版
旧村改造项目整体完成竣工验收后， 已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。
然后就没了，没有再提回迁房自持比例、时间、出售条件等。
若按照最新的文件操作，村民交了土地出让金，拿到房产证，回迁房即可在市面交易。
那回到最初的问题，回迁房入市，会不会冲击黄埔楼市？
先给出我的观点，大家放宽心好了，短期内都不会有什么大影响。
为什么这么说？
1、回迁房品质，与商品房存在差距，买家更愿意选择后者。
对比商品房，回迁房最大的优势，便是价格。
但从品质、物业、园林，还是升值潜力等方面，均不如商品房，一分钱一分货，有条件的人，一般都会选择商品房。
举一个最直观的例子——黄埔第一旧改村线坑村。
该项目转化出来的融资房，大家都不陌生，就是新福港鼎峰，目前放盘价约5.4-6.2万/㎡。
项目回迁房——线坑花园，从去年开始就陆续拿证了，业主放盘价约3.8-4.3万/㎡。
位置一样，配套一样，线坑花园比新港福鼎峰，足足便宜了30-40%。
但贝壳平台显示， 买家还是挑贵的，挑品质好的来买。
近90天，线坑花园并无交易，近30天的带看量也仅有1组。
而新港福鼎峰，近90天成交5套 （其中1套是车位），近30天带看量有365组。
2、回迁房大部分自住消化，真正放卖的不多。
我认为，黄埔回迁房，想要大力冲击一二手楼市，需要的数量要非常大。
但就目前来看，短期内达不到这个量级。
像是上面提到的线坑花园，一共有9栋，约1000多套回迁房，但目前放盘的只有3套。
再远一点的，我们来看琶洲新村。
琶洲新村一共有12栋住宅，9栋公寓，共有超6000多套回迁房，目前贝壳放盘也仅有18套。
这样的数量，也确实难以对周边楼市，掀起什么水花。
可见，回迁房数量看似很多，但光村民自身消化就占大头，最终入市流通的数量并不会太多。
要记住，并不是所有拆迁户，都人手七八套房，那是很少数情况。
据我了解，大部分人手拿两三套就顶天了，一套自住，其他子女住或者出租，就没了。
3、旧改改造周期长，有先有后，一时间难看到大量回迁房扎堆入市的景象。
旧改有多不容易，相信很多村民都深有体会。
像线坑花园这种10年拆完建好拿到证的，都算快的了，还有些改了十多年依然还在改的。
再一个，吸取之前过于激进的教训，黄埔区目前的旧改，遵循分区分类分步的原则。
那如果这些回迁房，是一个一个地来，按照目前黄埔的住房需求，相信要消化也问题不大。
回迁房不再限售，真的对楼市一点影响都没有吗？
那当然不是， 最起码能让租房市场卷起来啊，普通人租房只要住得ok，没那么多讲究，谁便宜就租谁 。
另外，对于刚需买家来说，也不失为好消息。
用更低的成本，住得更近核心区，或者房子面积住得更大，前提是接受回迁房和融资房的品质差异。
举个例子，本来你200多万只能买知识城的100㎡新房，现在能上车同板块150㎡的回迁房，或者选择更靠近市中心的科学城、鱼珠板块。
最后，你觉得回迁房入市，会拉低黄埔房价吗？欢迎评论聊聊。
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