哈哈，公号私用！
跟大家分享我个人两件事。
第一，我决定给我父母在广州买房，预算不多，城郊刚需2房可上。
另一个消息是，我父母在老家琢磨了半年，此刻心水的，是祈福新 邨。
我被通知的时候be like：
然后轻轻反问了一句：是喜欢它的名字叫祈福吗？（原谅潮汕70后的喜好吧，初一十五拜个没完）
Humm…这个盘怎么说呢？
它确实有能炫的抬头。中国第一村，30年前祈福集团引入香港模式，售楼部、按揭买房、物业管理、接驳楼巴都是它玩剩下的，一度是内地商品房的弄潮鹅，90年代吸引许多香港明星、富商哄抢（抢的是别墅，商品房更多是被香港蓝领/养er-nai消耗掉）。
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八卦主角来了，连带祈福新 邨也被抹上绯闻轶事的神秘色彩，当年港媒又mean又毒的大字报 简直冇眼看。
几十年过去，这里凭大体量、配套全、价格亲民，常年霸榜番禺二手房销冠。
｜广州市房地产中介协会
目前各组团在贝壳挂牌2122套房源，房客比还是显示客多房少。
｜祈福缤纷汇，来源贝壳
但也有很多人表示，有过这种黑料洗不白的了，接受无能。
｜小红薯
这个盘太多争议了，我决定还是实地踩踩，给莫名钟爱祈福的父亲大人和母上大人一个交代
近22号线，4站天河
祈福新 邨位于 番禺区钟村和市桥板块之间，紧挨钟韵路和市广路，22号线市广路C口就设在祈福缤纷世界楼下。
现在祈福要去天河的话，有两条路线：
22号线市广路到下一站番禺广场，转18号快线3站到冼村；
或者番禺广场，转3号线9站到珠江新城。
去年3月地铁开通之前，祈福新 邨邨民，只能依赖 祈福交通中心开出楼巴，接驳到5公里外的市桥和钟村站坐3/7号线。
｜祈福交通中心
如今地铁开通，楼巴也还正常运营，通勤更加方便。
配套大而全，家门口16所学校
祈福新 邨真的太太太大了，7500亩，西邻番禺大夫山，中间挖了一个34万㎡的私家人工湖。
｜祈福新邨航拍
｜祈福湖
这里有4万多户，常住人口20万人。社区街道都是典型4车道，社区内要想跨个组团串个门，只骑电鸡估计都能骑吐。
所以，今天中介是开小汽车带我看的房……
｜祈福新邨地下停车场
经过30多年的开发，祈福新 邨囊括近 30个住宅组团（包含现在在卖的名望天下 ）、2个酒店、8个幼儿园、5个小学、3个中学、1个三甲医院，还有月子中心、养老公寓、俱乐部、展销厅、公交中心以及无数条商业街。
｜祈福缤纷世界
甚至，公安局和消防站就设在旁边。并且，你还会在这里看到银行成排的奇观。
｜银行成排，社区内4车道
学校可能是同学们最关心的问题。
幼儿园的话，有祈福倚湖湾幼儿园、祈福名家幼儿园、祈福活力幼儿园、祈福半山幼儿园、祈福智慧幼儿园等以祈福为名的公 办学校，也有像 精英幼儿园这样的省一级私立学校可选。
小学可读毓正小学、毓秀小学、毓贤小学（可直升毓贤初中部），都是公办需要摇号。
祈福新 邨最出圈的教育配套，应该是 祈福新邨学校、祈福英语实验学校这两所1996年就成立的省一级私立学校，至今依然沿袭港人国际化教育。
祈福新 邨学校实行从幼儿园到初中 12年一贯制学制。
而祈福英语实验学校则是从幼儿园到高中15年一贯制学制，中英文1年学费6万，纯英文1年8万，可即便兜里有钱，入学名额还是一票难求。
据中介说，很多 邨民为了抢到学位，会让孩子提前半年进校读宝宝班占到学位，后面15年教育就可以完全躺平了。
祈福是坑？住进去就别想出来！
小红薯搜搜，网友对于这个盘的评价好坏掺半，看到一个很精妙的评论是：
祈福好绝，与世隔绝的绝，千山鸟飞绝的绝。
为啥这样说呢？
1、安保过于严格，影响邨民生活。
祈福作为前壕宅OG，港企规范化物业管理，让当年很多懵懂的大陆人趋之若鹜。2023了，祈福均价3万/ ㎡出头的房价，物业费居然还要收3元/㎡多。
你说他们拿钱不做事吧，确实有在做事。社区、各组团、单元楼、电梯、停车场几乎所有门禁都要逐一认证，平时亲朋好友来访、二手房转卖带看太麻烦了，简直与世隔绝。
2、停车难，开车通勤更难。
祈福新邨 路两边可以免费泊车，但车位很快就被停满。
部分组团地下1-4层有停车场， 租一个固定车位需要500元/月。
而且，如果你不是停在负1，早高峰等绕出停车场，凭大社区内部就塞车的尿性，到单位已经快可以吃中饭了。
3、租房客多，圈层复杂。
祈福新邨是一个很神奇的地方，有单价2字头的刚需小户型，也有11万/㎡的独栋别墅，老板和打工人周末都抬头不见低头见，不知道该扶额叹息的人是谁。
买房客多，祈福的租房客也多。据贝壳研究院住宅租赁报告显示，从去年到现在，祈福新村是广州租赁成交最活跃的楼盘，没有之一。
4、普通人在这里选到的房子总有硬伤。
如果想要近地铁、上班方便呢，祈福缤纷汇和活力花园可以满足，但这两个组团很多是33层左右的联排电梯高层，密度高，住起来很压抑，近商业，噪音多。
｜外观与香港劏房无二致
如果想要环境好、安静舒适的，祈福新邨倚湖湾、祈福新邨晓峰园可以满足，依山伴水曲径通幽，但是楼龄老旧、户型过时，让人忍不住地铁老人看手机脸。
｜亲，你咋长这样捏
5、房价万年不涨，二手转卖竞争力大。
“没地铁是祈福唯一的败笔”“祈福通了地铁房价肯定能涨一波”。2022年初网友预测帖现在还能搜得到。
但是地铁开了，通勤方便了，连最靠近地铁的祈福缤纷汇，房价上涨都没能实现，反而有下滑趋势。
｜祈福缤纷汇二手均价走势，贝壳
不说万博、汉溪长隆板块如何如何，就是隔壁金山谷的房价都能跟着楼市抖三抖，只有祈福宛如一滩死水。
咋地，他强任他强，清风拂山岗么。
祈福新邨虽是番禺二手销冠，很大原因是大体量把成交量抬上去，挂牌房源多，意味着当中很多持有比较一般的房源业主转手竞争力大。
｜小红薯
贝壳多的是挂牌3/4年的祈福二手，都快长草了还卖不出去。
｜贝壳
6、祈福新邨学校、 祈福英语实验学校学费贵，一年大几万的门槛，不是刚需er可以轻易迈过的， 不如掉头去亚运城读铁一。
而且家长对国际化教育也没像千禧年时代那么迷信。
当然，如果你能接受以上种种，考虑预算、环境和配套，祈福新邨还算是一个容易上车的宜居大盘，至少我觉得买给父母养老OK的。
大体量二手盘，怎么选户型？
我也去实地看了几套房，给同学们参考参考。
第一站祈福缤纷汇，这是离22号线市广路、祈福缤纷世界最近的组团，2017年建成，楼龄比较新，基本都是33-35层电梯房。
01.祈福缤纷汇， 2017年， 北向 77.4㎡2房2厅，33层顶楼，3梯7户，得房率78.8%，单价3.2万/ ㎡ ，总价254万
户型方正，不过厅出阳台和主卧，直望对面33层高楼， 景观一般。
比较好的是次卧朝东，早上有光线直射，看的是老组团，视野开阔。
｜次卧飘窗
买顶楼的就要有心理准备了，屋顶隔热漏水都是问题。上面还有个公用的天台花园，噪音、安全、隐私可能都会大打折扣。
02.祈福缤纷汇， 2017年， 西向 58.1㎡2房1厅，中低层，3梯9户，得房率79.31%，单价3.6万/ ㎡，总价210万
冲着价格来的，但是进到里面真的窄到离谱。业主刚刚生完宝宝，婴儿用品铺得满地都是。
客厅又是个竖向，小阳台光线只够1/4客厅用。主卧带落地窗，但朝西下午暴晒，不得不把窗帘拉上。
｜客厅
住在处处都是bug的家里，产后情绪崩溃会不会是常事。
03.祈福缤纷汇， 2017年，南向 61.8㎡2房1厅，中高层，3梯10户，得房率80.25%，单价4万/ ㎡，总价248万
两个房间大小均衡，北向带飘窗。
虽然主朝向向南，但刚好在联排高层的凹处，几乎收不到阳光直射。
｜阳台
客厅阳台和厨房阳台打通。很难想象，晒干的衣服收下来是阳光的味道，还是炒菜的味道。
｜厨房
老实说，祈福缤纷汇这3套房，都没有看到我心里去，然而单价已经横跨3.2-4万了。
第二站祈福活力花园，距离地铁站比祈福缤纷汇远一点，一期1-1.5公里，二期则约800米。
组团内环境静谧，祈福月子中心和祈福养老公寓就安置在这里。
04.祈福活力花园， 2005年，北向 85.3㎡2房2厅，中高层，2梯6户，单价2.8万/ ㎡，总价240万
这套房子业主是一个韩国欧巴，对到访客人真的超级谦逊哈哈。
户型其实没多大毛病，但厅出阳台看出去的是老祈福公交总站，旁边还有废弃材料堆，倒是没什么噪音，雅不雅观见仁见智吧。
｜阳台
除了上面这几个组团，买其他组团的基本就得开车出行了。
第三站祈福倚湖湾，位于祈福人工湖畔，有别墅区，和贵妇享受相同公配。
美是美，距地铁已经2.5公里开外了。
05.祈福倚湖湾， 2006年，西向 79.59㎡2房2厅，中高层，3梯6户，单价2.9万/ ㎡，总价236万
厅出阳台、主次卧同向，看出去是这样婶儿的。
｜阳台
主卧户型设计也是别有洞天，和祈福湖造型相照映。
｜主卧
颜控的可以选这套。
第四站祈福晓峰园，中介说，住在这里的邨民，相当于日常和大夫山贴贴～
实地到了那里，我才知道语言的迷惑性、人的想象力有多大。
06.祈福晓峰园， 2005年，北向 107.82㎡3房2厅，中楼层，3梯8户，得房率80%，单价2.3万/ ㎡，总价258万
想和我贴贴的大夫山长这样，一点也不仙
｜阳台
第五站祈福名都，祈福新邨学校附近，最适合鸡娃的场所。
07.祈福名都， 2014年，北向 90.56㎡3房2厅，26层顶楼，3梯5户，得房率75.71%，单价3万/ ㎡，总价273万
这是一个相对标准的3房带主套，双阳台，动静分区。视野三段，联排高层，祈福医院，以及楼层较低的老组团，嗯，soso。
｜阳台
总结一下：
大家觉得这个社区怎么样，这个价格值得不？
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