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提问：房姐，郊区买房有什么风险？
回答：永丰产业园，未来科技城，中央别墅区，通州副中心，亦庄开发区，中轴线南延，生物天宫院... 围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。每一个产业新区，都至少有两三百万人的规划。土地平整，大刀阔斧，ShoppingMall和地铁双雄，公园绿地与新盘齐飞... 北京从产住分离往产住结合发展的愿望很好。
但一片歌舞升平背后，各个郊区的房价纷纷站上4万，5万，甚至7、8万。从西红门到天宫院的16公里里，次新单价一律4万+，亦庄比肩宋家庄。
通州笑傲CBD，顺义俯瞰望京，科技城折叠天通苑，西北旺看齐五道口... 而在大力开拓郊区的另一面，在信心满满的的另一面，是北京人口增长的停滞，甚至郊区人口的一度呈现负增长的局面。
一个新的产业区，填50万人可以生存，100万人可以发展，200万人才可以兴旺。但是北京再去哪里引入十个200万人？倒是熊庵有这个能力抽走200万。
人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。从主城区疏散往外的，最多也就300万人，充其量支撑2-3个产业区，短暂的兴奋期后，剩下的大部分，都会陷入长期的平寂。2025年前，在主城区内发掘洼地，才是北京的正确做法。
提问： 您好，房姐。坐标苏州昆山花桥。我们家情况是，我买在花桥万科自住。我爸妈想给我弟买房，已经错过之前的低价。我想咨询下，现在花桥是否还适合投资。如是，请问买哪个小区比较好。我之前建议他们买鑫苑世家，因为离国际学校近，离接下来棕榈湾的地铁口距离也还行，感觉以后转手会好转些。现在就是觉得鑫苑价格高，是不是值得买。因为自己也是买房小白，给不到父母很好的建议，现在就是面对这个房价不知所措。可以买还是可以再等等。
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回答：你好，昆山的涨幅逻辑还是看上海启动，然后溢出性跟涨，但涨幅能力不如苏州。 昆山投资的话，我主要看好两个板块，一个花桥，一个是主城核心区，前者是上海外溢需求，后者有学区配套。 因为城西是昆山的主城区，昆山原住民是住在这里的，学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一，就算不靠上海，昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。 所以，买房一定要趁早，最好的时间一个是10年前，一个就是现在，没必要再坐等观望，现在的房价一定比未来只会更便宜。 鑫苑世家位于昆山市花桥镇，接壤上海。 鑫苑世家南临金中路，北临金捷路，西临西环路，东临632村道，距离绿地大道约有400米。 西侧约500米处有绿地邻里中心，小区东门口是占地10万方的吴淞江江湿地公园，。 小区距离在建S1号线西环路地铁站约800米，地铁出行还算方便。 在建中的花桥中西医结合医院距离小区800米，步行即可到达。 这个盘整体性价比不错，自住加投资可以买，没有太大问题。
提问：目前西城裕中西里有套房子52平，有贷款240。手里子弹230，想买二套，二手房看过西坝河西里，定慧西里（海淀学籍），新房目前在考虑亦庄路东区臻珑府77平东西向小两居，目前尾盘，能选的楼层只有三层。想请您推荐下二套在230资金情况下可投资的二手房和新房小区？另外，亦庄路东区楼盘可以买吗？
回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑， 选筹范围扩大点还可以看下中海寰宇时代 亦庄路东未来会导入产业，但是也要5年后才能成型。
提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。
回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。
提问：房姐，请问目前子弹65，目前未婚，深圳沙井东莞黄江两地工作，深圳社保满4年，月收入2W，想考虑投资东莞，后续子弹够了，在资金够的情况下深圳继续买一套带学位的。 或者资金不够就3-5年卖掉。是否建议合适？另外塘厦目前楼盘地势不好，临深几个楼盘都是高压线，墓园围绕。直线距离都能看见。 偏远楼盘，又离深圳太远，长安房价已经很高，个人看好黄江，2021年开通地铁找地铁附近的上车，求参考！
回答：你的思路大体还是正确的。 子弹65，当前无法上车深圳，可以先投资东莞，用资产追资产，实现风险对冲，后期也可以进行置换。 黄江位于东莞南部，地处塘厦、松山湖之间。 深圳“北拓”已成为深圳发展的必然趋势，龙华的大热就是最好的证明。 再向北，由与深圳地缘性最强的凤岗、塘厦、黄江组成的“深圳北临深一线”占据最有利地位。 黄江区位优势突出，处于深圳中部发展轴延长线上，依托这个优势黄江将成会为莞深科技创新走廊桥头堡。 在一线临深中是比较有价值的区域。 黄江对接好深圳，有可能实现弯道超车，从东莞的中等生迅速变成优等生。 黄江镇二手房热点比较高，主要是因为黄江相对中枢的地理位置以及性价比较高，其距深圳较近 但价格与邻近的塘厦相比差价达到5000元/平，这里也成为了很多深圳客购买二手房的首选之地。 子弹65可以选择黄江上车，提前淘地铁盘，等待未来利好兑现，持有几年后再置换深圳。 临深投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部！
提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。 问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目； 问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决； 问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？
回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城 2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强 3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑
提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。
回答：四惠地区一般可以回避 四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付现金，十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。 依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。 比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。 目前买房关键的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，抢得到
提问：房姐你好！新人首问，未婚 SFSD ，子弹 400 ，北京商住一套 现值200，三亚一套3居（未下产证） 1.现在想把北京商住卖掉(是否正确？附近快要修地铁了) ，短期内凑够首付600，按揭300，买一套两居，这种使用贷款是否最优？保值增值买哪里比较好？ 个人倾向太阳宫和朝青，但好像只能够到UHN，土星园，朝青的华纺，润枫天鹅湾比较困难了吧。您推荐哪里呢？请给排序 2.另外国管公积金组合贷有收入证明就可以吗？需要ls吗？ls不够有什么办法吗？ 3.三亚的房产（不靠海）是否有继续持有的价值，还是等下产证就出手？ 4.最近北京房价升温，好多房子都涨价了。现在买入合适吗？年前好还是年后好呢？ 期待您的回复谢谢！
回答：1. 商住卖掉吧，长持收益很低的，贷款多少就看你的承受能力，还款能力强建议多贷，现在房贷在收紧，将来大额贷款也会稀缺。太阳宫是学区高地。土星园是回迁房，户型较差、管理差, 不推荐，uhn原来物业不行，现在貌似有改善。绿化不错，但得房率不高，有合适的标的可以考虑。华纺和UHN可以淘下 2. 组合贷需要流水，一般组合贷的贷款审核更严格，找中介看能否帮助包装 3. 建议早点出掉吧，短期都会有涨有跌，但旅游城市的房产没有长期价值。 4. 涨幅过大的区域，建议谨慎，因为房源很少，业主大多试探性涨价。最好扩大选筹范围，建议3月之前入手
提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？
回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。
提问：房姐老师您好： 北京婚房，首套首贷，两人呼家楼附近工作，预计2023年孩子出生，首付300左右，需求一个均衡增值保值，居住品质，交通便利以及学区的房子，请问该怎么操作？谢谢！
回答：2023年出身，现在不用考虑学区 当下买房的关键，要解决两个问题： 1.选好地段，且有房可买，选太好的楼盘，无房可买且被高价钓鱼 2.买入价不能太高，尽量减少贷款评估价和成交价之间的差距，否则首付急剧增加 评估差多少万，首付就差多少万*0.7 按揭没有空间，总价500以上按揭不划算。 300首付，选筹＋评估＋贷款做好，可以首选望京青年路850左右次新两房。
提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑
回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上
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