2023年已经开始了，楼市正在回温，今年买房，想给大家一些建议。
殷素素曾对张无忌说，越是漂亮的女人越会骗人。
这句话也适用于房子： 越是漂亮、文艺、个性的房子，坑可能越多。
复式、花园房、海景房、Loft公寓......听起来文艺、舒适、有个性极了，想买？先等等！
下面我就给您说几个被坑过的案例。
01
老旧小区顶复
复式有很多优势，比如使用空间大、动静分区、私密性好等等，但有一种复式最好不要买，那就是没有安装电梯的老旧小区顶复。
没有加装电梯的老破小，顶楼本来就不是一个好选择，而且因为楼龄老旧、物管不给力等原因，顶层容易出现漏水、暴晒、水压不够等问题，到时候要付出精力和投入多到你怀疑人生。
如果是老破小顶复，麻烦还要再多一个——不好转卖。又是顶层、又是复式，麻烦多总价还高，接盘的能有多少？
但总有人经不住诱惑，觉得既然现在住不起别墅，那就先买套复式吧。老破小的顶复最便宜，那就先从它入手。
有个朋友几年前在广州买了一套约200平的顶复，单价比市场均价便宜30%，装修花了100多万。去年想转卖，挂了好几个月都没动静，反观同小区同单元的普通户型，都卖得非常快。
他总结有那么几个原因：
一是楼梯房，本来就不好卖，再加上是顶楼，就更不好卖了；
二是面积大，200平总价也高，买得起的看不上，看得上的买不起，陷入“高不成低不就”的尴尬；
三是因为装修花了很多钱，卖太便宜了心痛，他不想低于市场价太多，所以价格一直谈不拢。
02
带院子的房子
谁都有一个梦想，面朝院子，春暖花开。但对于首次买房的刚需族来说，带院子的房子并不是一个好的选择。
对于普通买家来说，如果不是别墅，带院子的房子往往是个鸡肋，要么在一楼，要么在低层平台，要么在顶楼。
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顶楼的问题刚才已经说了，而低层除了采光、私密性不好，在南方还很容易招蛇鼠虫蚁，打理院子也比较累。
有朋友曾住过一栋小高层的一楼，带一个60多平的院子，买的时候各种憧憬，住进去才发现完全不是那么回事儿。
一是楼市乱丢垃圾。大概是楼上的小朋友淘气，时不时往下扔一些零食包装袋、果皮、矿泉水瓶，有时候刚打扫完新的垃圾又来了，视觉伤害。
二是蚊子多。为了夏夜在院子里乘凉，朋友特意买了一架秋千。没想到坐下还不到三分钟，蚊子把她咬成了“筛子”。
三是蛇鼠虫蚁多。朋友曾两次在院子里见到蛇，雄黄是家中必备品。大门也经常容易被白蚁蛀，住进去不到两年，朋友就换了一扇门。
等我想转手的时候，才意识到一个更现实的问题：因为这是个小高层，院子大，容积率低于1，还要交5个点的豪宅税，而这个房子的面积才90排名，居然要交豪宅税。
当初买的时候被院子冲昏了头，等到要卖的时候，才发现昏头的买家并不多。有的买家明明看中了，却因为豪宅税而作罢。
03
大一房、大两房
随着房价越来越高，牺牲房均面积、追求房间数量已是大势所趋，所以现在的新盘都致力于开发小三房、小四房，60多平就能做三房，70多平的三房能带主套。
而过去那些奢侈的大一房、大两房户型呢，比如70多平的一房、90多平的两房，正在被市场抛弃，成为少数人选择的小众产品。
所以，我们选择户型的适合，千万要避开小众户型，尽量选主流户型，40-50多平的一房、60-70多平的两房、80-90多平的三房、100多平的四房，这些都是市场主流户型，不仅住得舒服，转手也更容易。
04
刚需盘的大户型、豪宅盘的小户型
如果一个楼盘定位刚需，主流户型就是小两房、小三房，那些180、200房的大户型就成了小众产品；而如果一个楼盘定位豪宅，那些六七十平的小两房就成了小众产品。
这种与小区主流户型相背的房子，最好不要买。
为什么呢？因为一个楼盘的主流户型，决定了这里的档次和圈层，如果你选择与小区定位相背的户型，就等于和这个小区的主流圈层不一致，等到卖房子的时候，不容易找到买家。
这种悔意，在卖房的时候感触更深。如果你买了刚需盘里的大户型，转手的时候会比那些主流户型难得多：刚需客买不起，改善客看不上，典型的高不成低不就。
05
度假区房产
几乎每个人的心中，都有一个“面朝大海，春暖花开”的住房梦。
然而，如果你把文艺爱好当资产配置，就等着亏钱吧。
市场上的大部分度假型房产都是韭菜收割机，甭管一手卖得多么火爆，但它们很少有真正的二手市场。
媒体曾报道，山东威海乳山的海景房，二手房大约三四千左右，部分小区的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。
即使是楼市扛把子——深圳，也存在这种十年不涨的度假型房产。媒体曾多次报道深圳东部的一些极贵的海景豪宅，几乎十年没涨，涨幅远远跑输市中心的老破小。
难道是海景不香了？
同样是海景房，香港浅水湾、深圳湾可以卖到几十万一平，而深圳大梅沙和威海乳山的海景房就不涨呢？
这其实说明了一个问题，海景房之所以贵，并不是那个“海景”值钱，而是它靠近的城市资源值钱，无论是深圳湾还是浅水湾，其实都位于城市中心区。
所以，如果一定要买度假型房产，请记得要在距离中心城市50到80公里的半径内。
06
公寓
Loft公寓也是忽悠文艺小青年常见的利器。
不知道是不是翻译的问题，国外的公寓一般就是指住宅，而在国内，公寓是一种完全区别于住宅的产品，因为它的用地性质一般是商业用地或者工业用地。
所以，同样是公寓，咱们国内的公寓压根就是另外一种产品，千万别混淆了。
我们多次提到，不要随便买公寓，但还是有一些小白管不住自己的钱包，被低价、返租、loft等花里胡哨的概念忽悠得一愣一愣，越看心越痒。
这类情况，在我身边还挺常见。
几个月前，大学刚毕业一年的亲戚联系我，说看上了一套公寓，首付只要几万块，剩下的首付三年内给齐就行，他觉得对于几无积蓄的他来说，简直是天上掉馅饼的好事。
有这种想法的人不在少数。很多年轻人因为没有多少钱，又不愿等，就先买了公寓，等到反应过来，已经错过了很多机会。
我给他分析，公寓要用商业水电，不能开明火，生活成本比住宅大，生活氛围缺乏，自住体验不好。如果投资，反租不一定靠谱，而且政策多变，不确定性太强了。
有个朋友，几年前在北京买了套公寓，没想到因为公寓调控政策原因，不涨反跌，而且卖不动。
因为本身就有投资属性，所以公寓受政策的影响是非常大的，只要楼市一调控，公寓肯定被推到最前面做挡箭牌，妥妥的炮灰。
当然，也不是说所有的公寓都不能买，如果一定要买，请记得要买那种靠近强势就业中心、强势旅游区的公寓，这种公寓才不愁租。
公寓最核心的价值是租赁，而不是买卖。
07
总结一下今天的推文：买东西可以追求个性，唯独买房子不行，因为房子你以后可能是要卖的，必须考虑市场主流人群的接受度。
大部分人买房都不会真的要住一辈子，而是要不断地置换。
为了方便以后置换，买热门板块、买主流户型，才是比较保险的。
一句话：买房要「随大流」。
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