我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、城市规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。
以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。
合肥买房参谋公众号粉丝提问：
我2012年时候在合肥有一套二手房，现在纠结要不要卖掉进行置换。我看新闻上讲，合肥二手房挂牌量突破15万套且日挂牌量屡创新高，说明合肥房地产市场回暖了吗？我要不要尽快把二手房挂了卖掉？
合肥买房参谋回答：
卖掉不再升值的二手房，买入居住条件更好，更保值的新的房子，所以聪明的房主都在悄悄的进行置换！如果觉得之前的房子老了，不升值了，可以考虑尽快卖掉置换。
关于挂牌量大增问题，未来各大城市二手房年成交量超过新房成交量是大趋势，二手房挂牌量大也是自然的现象了。
这一轮不仅仅只是合肥挂牌量高，一二线城市很多城市挂牌量都很高。今年3月，广州二手挂牌量正式突破 13万套，杭州11.2万套，苏州15.2万套，南京15.3万套，重庆最多19.1万套。
为什么会出现二手房集中挂牌现象呢？个人分析了原因如下：
一、二手房存量基数庞大
最近20年是中国城市化进程非常快的时间段，中国的房地产市场经过最近20年发展，市面上存量房量就已经非常大的了。
以合肥为例，个人统计了下，自2007年以来到2022年，合肥市区累计新房住宅销量为113万套；其中巅峰期是2009年卖了108659套，超过10万套，2013到2015年分别是93963套，91099套，90350套。
过往大量的新房成交量意味着市场上有大量的二手房存量，即二手房本身基数很大，很多人需要卖房置换，是很正常现象。
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二、过往买的房子卖掉升值不少
以前买的房价低，2002年合肥新房均价仅为1618元/平米，2007年新房均价3153元/平米，2012年新房均价5754元/平米，合肥新房均价11120元/平米，2017年合肥新房房价均价:13394/平米。
而到了2022年12月份，合肥市二手住房成交均价为18420元。房价大涨意味着着以前买的房子升值不少，卖掉了即可套现不少。假如一套100平米房子是在2012年买入的，现在卖掉，平均升值了130万。
买房买的早的，月供压力小，这些年还攒下不少现金在手上。对于很多置换的人而言，加上卖掉二手房，手上有个两三百万现金是很简单的，所以我们可以看到滨湖省府的新房，动辄总价400万，首付要求八成都有好几千人摇号。
因为很多改善购房者卖掉房子之后，只要再贷款100-200万即可。改善群体年龄一般在35-50之间，收入稳定，其实改善的贷款压力并不大的。
三、现在是置换的好时机 聪明房东都在悄悄置换
1、现在新房比二手房品质好
现在在售新房比以前的品质好很多，比以前的二手房小区要好很多。哪怕是新站区总价140万左右的刚需楼盘，都可以做到如下功能：比较气派的大门，更安全的小区监控系统，楼栋内公共空间贴砖保新，楼栋架空层活动空间，小区人车分流，功能性绿化活动空间，以及户型双阳台。
这只是新站区刚需区域的新房品质，像滨湖等房价更高地方，新房普遍做到公建化外立面，铝板+大面积玻璃外立面，更高的车位配比（基本达到1.2:1），更好的地下车库与地下车库大堂。
二手房房价经过一段年限，如果没有顶级学区加持，随着品质下降，居住体验感下降很多。所以很多人有卖掉老房子，改善居住条件也是硬性需求。
2、经历了疫情，大家对居住品质更加追求
经过了三年的疫情，很多人对居住的理念不一样了。因为很多大城市都经过了封城的经历，居住在更好的小区里面或更大户型中，哪怕被封闭起来，居住起来也舒服一些。
这就是为何上海在2022年经历了3个月整个城市封闭经济受到很大影响情况下，在解封之后，租房市场非常活跃，房租普遍上涨，新房销量也大增的原因。
现在人随着生活水平提升，更加注重居住品质了！在合肥二手房市场中，越是品质好的小区，越是大户型，单价反而更贵，富人愿意为改善自身居住条件出高价买单！
3、卖掉老房子，置换为更加保值增值的新的房子
其实不仅仅只是改善居住条件，卖掉老的房子，置换为新的房子还更加保值增值！
合肥在售10W+的二手房中，大概统计，5年内的次新房占比5%，10年的占比17%左右，其他近80%全部是10年以上的房龄。所以，看懂了吧，大家都在甩卖房龄老的房子，进行置换。
二手房基本过了10年后，随着品质下降，房价就基本不涨了甚至还会下跌。这时候，卖掉老房子，继续买入新的房子保值增值，就是明智之举。
4、现在利率史上最低利率，置换成本低
目前合肥首套房利率只有4.1%，而且只要贷款还清了，利率还是4.1%，享受首套房利率。这个利率是史上最低的利率了。
这意味着卖掉以前高利率的二手房，买入低利率低贷款成本的新的房子，从利率角度，是非常划算的一件事情。
综上，不仅仅合肥二手房挂牌套数多，现在全国二手房挂牌量都很大。后面随着很多大城市土地资源稀缺，新房供应量减少以及新房价格上涨厉害，像深圳城市新房动辄10W+，很多人购买力有限，只能去买二手房。
逐渐的各个大城市二手房年成交量超过新房成交量是大趋势，二手房挂牌量大也是自然的现象了。
卖掉不再升值的二手房，买入居住条件更好，更保值的新的房子，所以聪明的房主都在悄悄的进行置换！如果觉得之前的房子老了，不升值了，可以考虑尽快卖掉置换。
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