前言：
网友咨询我在成都买房有什么建议：
我是目前在成都工作，刚毕业一年多的本科生，非成都本地人，成都锦江区上班，高新区社保一年，家庭条件一般，首付预算最高80万，总价200万左右的，主要考虑主城区。
001
买房就只有一个道理
一些粉丝，甚至付费过来问，成都房价真的会像那些头部博主说的一样，房价要翻一倍，成都房价今年要超过杭州房价，成都楼市是全国房价低洼地等等的这些消息，问彭叔这些是不是真的。
我的回答是。
扯淡。。。
就成都的情况，那些头部房产专家，他们那么鼓吹成都，只有两个原因。
一是现在全国楼市，成都的二手房成交量是最高的，他们需要鼓吹成都楼市，来给购房者制造心理压力。
二是他们在成都那边，接了一些新房的代理，要组织那种去成都买房的游学团，不吹成都房价要大涨，怎么会吸引人到成都去买房。
一般来说，当那些头部房产专家突然鼓吹某个城市的时候，大概率，就是他们接了这个城市的某些坑人新房楼盘代理，要卖新房了，所以才会玩命吹。
本人在成都十多年，亲眼见证成都从均价6、7000到现在的均价2、3万，可以很负责任的告诉你，买房别听别人说的什么板块这些狗屁话，金融城板块里有便宜的，也有贼贵的，包括攀成钢、大源有贵的也有便宜的，不都在这个板块么。
买房就一个道理，看看周边有没有当官的居住较多的小区，比如金融城到大源这一片，基本很多小区里面都住着大量官老爷，所以各种配套给你塞到满，地铁都可以改道，学校配置拉满，各种生活配套都围着官老爷成排建。
兴隆湖的天投北鑫苑就是典型的官老爷小区，要不然凭啥湖对面卖1.8W，天投卖5W？各种学校小区还没住多少人，配置都拉满了，现在那边又在修新学校，地铁就修家门口。
麓湖生态那边同理，所以，就挨着官老爷住，绝对百分百安全。
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002
成都楼市2023年一定会回暖
但这里是楼市回暖，不是房价回暖，换句话说，少部分涨，大部分跌，但这样安排的结果，会让楼市交易整体恢复，直到去库存的那一天，然后才是房价整体稳步上涨。
刚刚大会结束了，主旋律定调，今年就是要拉动消费，当然是先拉动有钱人消费，这些群体的消费才能带动普通人的消费，所以成都优先会拉动核心区域的经济，带来的也就是核心板块房价上涨，通过学校、商场等各种方式，把有钱人往核心地区拉，这是保核心的做法。
至于远郊的刚需房，自然是楼市牺牲品，会稳步下跌，因为3年疫情积累了普通人购房需求，但很多人没什么钱，对于远郊10年来涨得老高的房子不敢随便下手，ZF不可能再用涨价去消磨这些人的购房热情，所以肯定默许二手房东们去内卷，通过不断内部阴跌的方式，逐渐拉低整体区域房价，让大多数刚需购房者能买得起。
如果大家有亲人做房产中介，可以问下，现在的成都就是这样，少部分核心区域，客多房少，房东甚至在涨价，大部分非核心区域，房多客少，降2、30万都很难卖出去。
这2种地区的拉动，针对不同的群体，都能达到楼市回暖的目的，但结果肯定是房价呈现两极分化。
003
最近一年两年，别去买天新的二手
天新的二手市场供大于求，挂牌量越来越多，且预期严重不足，2021年是价格历史最高位，现在已经开始下滑，保利天空之城同比下降一万一平，海昌路众多刚需盘同比下降5000-8000一平，即便如此海昌路房价仍然在2-2.5万左右，与其开盘买入5000-8000的价格相比，房东仍然赚的盆满钵满。
那为什么最近一年多，天新二手开始后疯狂下跌呢，最根本的原因还是政府政策方向从2021年开始彻底变了。
投资客也好购房者也好，不过是跟着国家政策走罢了。
来看看以前天新的定位：再造新成都，官方媒体大力支持。
看出来没，政府嘴上没说不管天新了，但一切的一切都政府已经在行动上规划上放弃了对天新的支持，起码最近五年不会怎么投钱过去了，没有真金白银，说再多ppt有什么用呢？什么法务区，生物城，独角兽，没有钱说这些都是空中楼阁。
以前大吹特吹的投资500亿紫光芯城咋样了？很多人还不知道已经烂尾了。中海熊猫大厦没动工，言几又土地被收回，天新商业还在等伊藤搬迁？五年前吹的那些牛皮实现了多少？光听说高新技术产业怎么怎么牛逼，结果天新gdp现在还不如青白江。其实这是非常病态的一个现象，政府花了大价钱去修基建，花大钱去招商引资，扶持新兴产业，看起来一片欣欣向荣，意图是让高端产业做强做大再反哺出配套的中低端产业，天新自然盘活。但现在国内高科技被美国封锁，发现天新的高端产业根本做不起来也做不大，紫光就是最好的例子，于是釜底抽薪所有政策回归主城，守住一亩三分地，这大开大合的政策成都确实杀疯了，只能说有些事情愿景是好的，现实是残酷的。
004
现在在喊回归主城
但是主城一样也有过热的区域，长期来看，大环境不好，大家会继续消费降级，过去的某些热点区域真不一定还适合现在，比如，二八，东郊，攀成钢，武侯新城等，而过去冷门区域在现在房地产投资预期低，自住价值更突出的情况下，反而具有一定价值逻辑。
在主城上班的100-150预算的纯刚需，建议关注北门的次新区域，比如大丰东还有北湖，目前二手房价格保利城那一片在一万二三到一万五，基建航拍看起来和天新真没两样，北湖的铁建国际现在一万五左右，三环边，地铁都在 2024年前通。
还有想买三环主城区内的150-250预算的刚需，预算相对比较充足，看重成熟完善的生活配套和居住氛围的话，优先看建设路，万年场，红牌楼，茶店子，金牛万达，内外金沙，动物园，川师，这些都是五年前的热点区域，但近几年存在感下降不少，房价相对合理，没有炒作概念，地段和配套社区氛围都不错，唯一缺陷房龄偏老。
最新的成都中优十四五规划明确未来成都主城格局是，2+7，两个主中心天府锦城➕交子金融城，七个副中心:东安新城，北部新城，青羊新城，八里庄，武侯新城，杨柳湖中心，香城中心。两个主中心不必多说，价值已经被市场认同，所以想投资成都未来的应该重点看七个副中心还未被炒热区域，在我看来3.5环的武侯新城已经过热，2.5环的八里庄还有机会，过去不被看好的北门北部新城天回镇和香城中心泥巴沱森林公园附近也许有机会翻身，所以连带着大丰东（挨着北部新城）和动物园新北商圈（挨着八里庄）也有一定机会。
005
我也想说房价必跌，不要买房
但是啊，不管是既定事实，还是现实需要。
都在印证，现在是买房的好时机，市场拐点出现了。
成都的小阳春甚至比预计中还早了一个月。
根据市场交易情况来看，近期成交量非常大，我在贝壳签约中心的朋友前几天跟我抱怨天天加班到一点，可以看到贝壳app外网的挂牌量从之前的18万出头下降至17.8万套，虽然两千套看似杯水车薪，但也许是楼市复苏的征兆，相比过去目前整个成都现在处于高挂牌量高成交量的情况下，
结合楼市周期率：量价互动变化过程的一般规律如下（5 个阶段）：量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）。
加上目前的各种宽松政策和放水的风声，个人认为成都楼市正在慢慢走出低谷期。
能买一圈层绝不看二圈层，今年5+2区会继续供不应求。高新、天新和成华，维持高位的供销，锦江青羊持续高价，但是武侯和金牛不太看好，尤其金牛供大于求；二三圈层呢，还是会痛苦不堪，但主城的回暖会让二圈层部分受益。
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