连续下跌12个月后,全国70城新房价格指数终于止跌。
2月16日,国家统计局数据显示,1月份,全国70个大中城市中,一线城市新房价格环比上涨0.2%,二线城市环比上涨0.1%,三线城市则继续下跌0.1%,但降幅较去年12月收窄0.2个百分点。
1月,70个城市新房价格指数环比涨幅为0,同比涨幅为-2.3%,这是自2022年2月以来新房价格首次出现止跌现象。
另一个积极变化是,房价上涨城市数量骤增。1月份,70个大中城市中,新房和二手房价格环比上涨城市分别有36个和13个,比去年12月分别增加21个和6个。
上海、合肥、宁波、成都、湛江新房价格涨幅居前五,前3个城市均位于长三角区域,这也意味着这一区域新房市场修复和回升动力较强,已率先出现复苏。
二手房市场亦出现回暖迹象。尤其是以北京、深圳、上海为代表的热点城市,居民购房热情正逐渐焕发。
不过,从历史数据来看,2022年1月70城房价也曾出现止跌现象,但后续房价依然下跌。这次止跌能否持续,多位市场人士认为,市场仍有待后续需求接力及政策进一步利好支撑。
一线城市房价领涨,三四线城市继续下探
一线城市房价率先复苏,而一线城市向来是全国楼市风向标。
2022年12月份,一线城市新房价格环比变动由11月下降0.2%转为持平。现在,这种复苏迹象进一步夯实。1月份,一线城市新房价格环比上涨0.2%,其中,上海、北京新房价格环比分别增长0.7%、0.4%;广州、深圳均环比下降0.2%。
最能反映市场真实供需情况的二手房市场,复苏迹象更为明显。1月份,一线城市二手房价格由去年12月的下降0.5%转为上涨0.4%,其中,北京、深圳、上海二手房价格分别环比上涨0.9%、0.6%、0.4%;仅广州二手房价格环比下滑0.2%。
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去年12月份,北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。
近期,包括上海、深圳在内的热点城市,二手住房市场已经有了回升迹象。
上海链家数据显示,2月前两周,上海链家门店成交量较此前增长50%~60%,带看量增长30%~40%。
北京楼市成交数据也在攀升,2月4日和2月5日,链家实时成交400套、477套;2月11日和2月12日,链家实时成交538套、652套,合计破1000套。
贝壳数据显示,2月份前15日,深圳共成交1217套二手住宅,是近年来新高。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在深圳已实现交易的二手房中有一半是低于参考价成交的,这说明自2021年5月深圳二手住房价格连续下跌20个月后,二手房市场实现了挤泡沫,这是需求回升的主要支撑。再加上首套房利率已降至历史最低,国家和各地积极纾困楼市,刚需和换房人群的预期开始改变了。
二线城市新房市场也出现止跌迹象。1月份,70个大中城市中,二线城市新房价格环比上涨0.1%,去年12月份还是环比下降0.3%;二线城市二手房价格环比下跌0.3%,降幅较去年12月收窄0.1个百分点。
广大的三四线城市,新房和二手房价格仍处于下跌态势。1月份,三线城市新房价格环比下降0.1%,降幅较去年12月收窄0.2个百分点;二手房价格环比下降0.4%,降幅与去年12月相同。
人口高能级城市新房需求基础较大
70个大中城市中,新房和二手房价格环比上涨城市分别有36个和13个,较去年12月份分别增加21个和6个。
其中,新房价格环比涨幅居前的城市是:上海、合肥、宁波、成都、湛江、南充、西宁、北京、杭州、青岛、北海、蚌埠,涨幅均不低于0.4%。其中,上海、合肥以0.7%涨幅领先;其次是宁波、成都、湛江,涨幅均为0.6%。
二手房价格环比上涨的城市有13个,分别是北京、深圳、西安、成都、南京、上海、三亚、宁波、福州、长沙、西宁、徐州、烟台。其中,北京环比涨幅最高,达到0.9%;其次是深圳和西安,涨幅均为0.6%。
新房价格和二手房价格环比均上涨的城市有10个,较去年12月增加了7个,分别是北京、西安、成都、上海、三亚、宁波、福州、长沙、西宁、徐州。其中,北京新房、二手房价格分别环比上涨0.4%、0.9%;西安亦分别上涨0.2%、0.6%;成都则分别上涨0.6%、0.5%。
从这些房价上涨的城市名单可以看出,在这波行情中,热点二线城市楼市已率先回暖,这类城市人口高能级城市,新房需求基础较大。
易居智库研究总监严跃进认为,“量决定价”的逻辑在今年会体现出来。房价指数是否有回稳的可能,关键看市场交易数据。2月份各地市场数据表现不错,明显有较好的交易态势。还有重要一点是疫情对于楼市交易的干扰没了,这一确定性因素使得房价回稳的基础非常牢固。
另一面,东北区域及三四线、弱二线城市房价跌幅仍居前。
例如,长春新房价格、二手房价格分别环比下跌0.5%、1%;同比分别下跌5%、6.8%;哈尔滨新房价格、二手房价格分别环比下跌0.4%、0.7%;同比分别下跌7%、9.1%;贵阳新房价格环比下降0.4%,同比下降2.1%;二手房价格环比下降0.5%,同比下降4.1%;牡丹江新房价格、二手房价格分别环比下跌0.2%、0.7%;同比分别下跌3%、11%。
不过,从我国以往房价启动的一般规律看,往往先从一线城市率先启动,接下来强二线城市接力,最后向三四线城市传递。
政策利好的不断释放,是市场重拾信心的重要支撑。
2月10日,央行在召开2023年金融市场工作会议时表示,动态监测分析房地产市场边际变化,因城施策实施好差别化住房信贷政策,落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施,积极做好保交楼金融服务。
中指院数据显示,2023年以来,有近30城调整首套房贷利率下限至4%以下,与之前房贷利率高点相比,部分城市存量房贷利差在200个基点以上。
不过,“由于目前居民加杠杆情绪比较弱,收入和工作前景预期并不很乐观,后续楼市企稳还有待政策进一步纾困和居民收入修复,但这是一个较长过程。整体看,今年市场会弱势回升。”李宇嘉预计。