生活在加拿大的人都知道，出售二手房，如独立屋或公寓，往往可以获得可观的利润，但也会产生巨额的税单。
出售二手房的利润需要缴纳资本利得税，这意味着卖家一半的收益要按照边际税率纳税。
然而，卖家可以利用一些技巧来降低其应税资本收益。
分割主要住宅豁免权
主要住宅豁免权允许加拿大人出售他们的主要住宅，而不需要为利润缴税。对于拥有多处房产的人来说，他们可以战略性地在他们的房子之间分割免税额，以减轻他们的税务负担。
Open Access Ltd.的注册财务规划师和财务规划总监Cindy Marques说，选择哪些房产可以免税，还是需要精打细算下。
她说："无论你是卖掉投资的度假屋，还是卖掉自己主要居住的房子，你可能要考虑，我是以什么价格买下这两处房产的，它们到现在为止升值了多少？"
她说："如果你要卖掉投资屋，而且你现在不想缴纳大笔的税单，你可以把它指定为你所有或部分年份的主要住所，这样应税收益就可以完全免除或大大减少。"
需要注意的是，如果这样做，那么在指定的时间段里，实际的自主房屋将没有资格享受住宅豁免。
她说，人寿保险也是一个需要考虑的因素，因为它可以处理个人死亡时的最终税单。
她说，如果你没有人寿保险，并且不希望在你死后有大笔遗产拿去缴税单，那么最好把主要住宅豁免权留给你的实际住房。然而，如果人寿保险的赔付要覆盖你遗产的大部分或全部税款，那么你可以指定次要房产作为你的主要住宅，以便立即实现销售利润的最大化。
Marques说："这是一个选择的问题，看你自己要优先考虑今天的现金流，还是今后的规划？"
她指出，出租房产或出租房屋可能会使问题复杂化，因为主要住宅豁免不适用，或者根据业主的独特情况，按比例分配给不用作出租的房屋部分。
展开全文
税务专家Gerry Vittoratos说："你必须决定哪一个会产生更大的利润，哪一个会产生更大的利润，我就会选择豁免哪一个。"
他说，对房主来说，政府对申请房产作为主要住所的标准相当低。
以度假屋为例，Vittoratos说，如果房主在一年中的某个时间点至少住了一个周末，这就可能足以对该房产进行豁免。
申报所有销售费用
出售房产的过程中，法律费用、房地产经纪人佣金和房屋维修费用可能很昂贵。
Marques说，好消息是所有这些都可以从收益中扣除。
"寻找者的费用，房地产经纪人或经纪的佣金，法律费用，土地转让税，上市的广告费用······任何寻找买家所需的费用。因此，在寻找购买者和与专业人士一起执行房产销售时，相当标准的事情，所有这些费用都可以从实际收益中扣除。"
不过，申报装修可能有点棘手，因为为了出售房产，这些装修是必不可少的。
Marques说，诸如刷新的油漆之类的审美性装修不符合条件，但对屋顶、地基、地下室的维修都可能申报，因为它们是结构的组成部分。
用资本损失来抵消收益
二手房被认为是资本财产，就像股票市场的投资一样，所以其中的损失可以用来抵消另一个的收益。
Vittoratos说，这类似于投资者在12月经常使用的税收损失销售策略。
他说，如果房产所有者在当前或前几年的非注册账户中产生了股市亏损，他们可以用这些亏损来降低房产销售产生的应税资本收益，这在没办法申报主要住宅豁免的情况下，可能会有帮助。
