北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
目前北京像素(北区)5.48米层高的两居一套,无贷款,房本夫妻双方名字,估计也就值200万不到,已出租。常营万象新天一套南向两居,妻子一人名字,贷款余额200万,月供10000+,目前是孩子爷爷奶奶在住,基本不会动。
右安门内西街老破小一居“占坑房”一套(预估现在500万不到?)我一人的名字,贷款余额40万,是在2019年购入。老大2021年已入学,老二2024年入学,在老大入学时就已换租至白纸坊大三居,目前夫妻+孩子+岳父母同住,占坑房已出租。请问:
1、目前手中现金仅有150万+税费准备20万,但已无资格,老人们年龄都超过70,也很难接力贷了吧?想买房是否只有离婚后,满三年才能再买?
2、如果需要等待,现在离婚等2026年初有资格后,该如何操作?目标区域还是常营万象新天、苹果派(第一套房子是像素,住了十年,熟悉周围环境)。
方案一:看了您的一些文字,感觉2025高峰期已过,考虑溢价及未来入学人数大幅降低,南北学区差异越拉越大....就等着2024年老二入学后,就抓紧卖掉。然后持币,等到2026年后,跟手中现金合并,全款购入万象新天二居(或贷款购入三居,考虑到十年后,老人需要照顾,就自住为主了);
方案二:卖掉北京像素,等到2026年,合并资金后,再加少量贷款购入一居(妻子倾向于卖掉像素,因为环境越来越差,很担心像素房价越来越低);
方案三:现有三套房产都不动,仅靠现金+离婚后首贷资格贷款,勉强购入一居(资金不够的情况下,很有可能就是两限房)?
特别是最后一个方案,这些年资金也是陆陆续续到位的,套数多但是每套面积都不大,但我总感觉分散着好些,一个是家中变故,可以出售一套应急,不至于对生活造成太大影响;一个是总想着等自己老了,给俩儿子一人留一套,自己住一套,还能有一套租金用于生活。
比较杂乱,请您解惑,或有更好的配置方案。
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A:
1、70岁,理论上是不能接力贷了,但现在银行的钱多额度足,传说是有银行能办。问问中介吧,他们熟悉各银行政策。既然家庭名下两套普宅,那就算离婚也是三年后了。
2、如何操作?那就等到2026再说呗,别操作了,没必要卖了等三年,谁说得好什么行情啊?常营挺好的,大多数都不落后,苹果派算升值好的,万象新天也不错。
3、一般不建议持币等待。过了高峰期也未必是直接降价,涨的慢的可能性更大。台湾的这种趋势是最典型的,人口减少了并没下跌,而是和非学区房相比涨的慢点儿而已,好几年才降低的溢价率。北京的人口是降的快了点儿,但也未必明显下降,犯不上冒风险。
4、北京像素,升值虽然慢,但租金还是划算的啊,和银行利息差不多吧?近期又降了吗?一般不会降低多少,有租售比支撑着呢,只要房租不降,那房价就不会降什么了。这种产品是不建议长期持有,但更多的因为政策,如果没有房产税的刻意打压,不会有单独降价的可能。我觉得至少这一两年不会,全国救市期间,没必要再打击公寓。
5、两限房,指草房的那几个吗?也行,这里属于保障房里不错的板块了,比预期强的多。规模大就是优势,再加上交通方便,小型配套齐,学校也不错,指望着跑赢大盘可能性不大,但到现在为止也没输。
6、这我不好建议,还是先看老人的贷款吧。最好不卖了房持币,现在是行情不太好,但毕竟是全国救市啊,北京房价下跌的可能性几乎没有,否则其他城市就更没信心了。而且北京是全国唯一一个到现在没有单独政策的,政府手中的筹码太多了,随便抛出哪个都够刺激的。所以如果是现在不买也最好不卖,没必要冒风险。
仅供参考。
二
Q:
我想投资一套东西朝海的房子,整体预算250到400万(含贷款150到200万),一居或两居,非地下室。房龄最好20年内,不强求学区(有学区或学区前景有利于升值更好,如荣丰2008)区位五环或四环内最好,保值增值为目的(希望不跑输大盘)。请问有什么推荐?
A:
1、这是突发奇想吧?感觉完全不懂房子似的,所以还是再考虑一下比较好,炒房有风险,入市须谨慎。
2、北京的房价比较贵,400万的一般也就是买到自住为主的,学区房的话就是最便宜的占坑儿房,溢价最高的那种。东西城全部都是学区房,溢价30%起,这总价的一般40%以上的居多。
考虑好吧,荣丰这种的就是纯粹占坑儿房,是北京最晚成为学区房的,溢价也最高。本身是小公寓,如果不是学区,那升值率排西城倒数。
一般来说投资品都是最早入手的赚大钱,中间儿的喝汤,来晚了的那就看运气了。明年是北京有史以来的入学最高峰,所以现在的溢价才高。而2025年之后就是低谷期了,溢价部分是否会受到影响说不好。所以考虑好了再去赌,没人敢保证接盘后的保值增值。当然是否跑输既看供需也看政策,供需的大趋势是肯定随人口减少而降低的,如果中央鼓励炒作学区房的话就没问题,赌一把试试吧。
3、总之考虑好吧,海淀大部分是学区房,这预算的溢价也不低。朝阳不是学区房的多,但这预算也买不到投资房,基本都是凑合自住的。400万的两居还得房龄新,那升值要能好才出鬼了呢?有这捡漏儿的机会都轮不到我,中介自己就收了,北京的有钱人多,400万真的不算太大的巨款。
所以再考虑一下吧,炒房有风险,钱少还来的晚了却非得往里冲,那就更得考虑好风险了。
仅供参考。
三
Q:
我来自南方,当地已经没有购房资格,现在北京工作可以有资格。将来可能还回南方,用小孩名义再买房,所以在北京投入有限。计划300多的小点的房子。似乎潘家园附近较低。在考虑弘善家园。这个小区怎么样,周边的武圣、华威又如何?或者有其他的推荐吗?三环附近的老旧多层在未来有没有可能解冻拆迁重建?
A:
1、不用似乎,从东南三环到南三环沿线的价格就是低,所以叫“南三北五”,也就是南三环的房价走势低于北五环的。
2、弘善家园,典型的自住小区。以崇文区的安置房为主,前门外的拆迁户占多数,还有一部分当地十里河的回迁房。这种小区自住挺好,交通方便,各种基础配套也全,老北京的氛围浓厚,经济实惠。买下了自住为主吧,投资的话再考虑一下,价格低自有低的道理。
武圣华威也都差不多,老小区居多,经济实惠,自住挺好的。其他没什么,同板块的投资性都基本类似。
3、我不好推荐,自住房凭自己的喜好选择为好。
4、解冻?没冻结啊,北京五环内很难再拆迁,都是以维护为主。除非是达到安全D级,也就是实在没有维护价值的才考虑原址重建。但这谁也说不好周期,除了安全方面,也得看原产权单位的配资情况,愿意出钱的才有可能更早重建。
仅供参考。
四
Q:
计划近期在西城买套房,手中目前现金大概200万,家里还有两套房子待售(65万、130万),预计从家人借款筹措大概可以小一百万。计划孩子上学为主用,目前户口是西城集体户(丰盛),首房首贷。家中俩娃,老大明年一年级,老二目前刚3岁。
看了广外、陶然亭等几套房子,计划是买一套600万左右的两室,老人带娃上学居住(腿脚不好,选楼层较低或有电梯)。单位要求买了房就要迁出集体户,同事建议等孩子上学后再买,这样可大概率分到华嘉或者北小涭水河分校。鉴于听说明年入学人数剧增,有点迷茫,希望能得到您的指点。希望能在北京安个家。
A:
1、上学后再买,意思是用政保是吧?那这得看自己了,各单位的政策不同。华嘉和涭水河虽然普通,但毕竟是金融街学区,小升初的时候或许占优势。如果确定是用政保,那再买学区房都没什么意义了,用不上学位也就没必要承担挺高的学区溢价了。
如果是有政保但不想用,那就别考虑广外了,以陶白为主吧。毕竟直升校多,和金融街的普小相比可以说各有优势。广外的优势就是单价低,能用相对低的成本占学籍,或者兼顾自住。但广外的溢价率并不低,和陶白没区别。
2、明年入学儿童肯定多,算是最高峰,但剧增应该不至于,比今年多些而已。但现在学区房的溢价也高,居住的性价比就降低了。另外已经是马上元旦了,5月份就必须买房迁户成功。而这家里还得卖房,那来得及吗?算算时间,别耽误了信息采集。
3、总之还是先确定卖房的周期吧,如果是不再贷款,全款买房的话好办,选房快的话有一个多月就够。贷款的话说不太好,就算银行额度足也得多加一个月的周期。关键是卖房得来得及啊,别弄的时间太紧张。另外就是确定好是否用政保,用的话就一般不建议再买学区房了,不划算。
仅供参考。
五
Q:
我现在有德胜学区的一居室,市场价大概700,和顺义别墅区的一套四层房子,市场价大概1500,两处房产。家里俩娃,户口现在都落在德胜的小房子上面,老大已经上初中初二,老二23年9月上小学。现在租住在老大学校周边,我的思路是等老二上了小学以后,就把德胜的一居室出售,在德胜附近买一个可以居住的三居室,总价大概1000。不想再贷款,因为现在经济也不是特别稳定,就想卖了学区房再加上手头的300,顺义的房子暂时不动,那个房子租金和房贷基本能相抵。不知道想法是否正确。
我家先生的想法是,现在德胜的学区房降价比较厉害,想等等看房价格能不能上涨,再出手。可是我不想再租房子住了,已经租房子租了8年了,换了好几个地方居住,找房子搬家太累了。现在我看了民族园9号的房子,缺点是这个小区只有两栋楼房没电梯,没有什么小区环境。优点是南北通透,离德胜比较近,方便以后接送老二。第二个科学南里五区,缺点是离德胜比较远,上下学得过4环主路,小孩儿如果骑自行车上下学有点不安全。优点是南北通透北京第一批老公房,据中介说物业比较好。
目前只看了这两处房子,不知思路是否正确,或者章哥您有更好的想法可否推荐?还有一个问题是民族园9号院的房子为什么三居室的平均单价要比两居室的单价贵那么多,不是说总价高单价低吗,这小区总价高单价更高。
A:
1、德胜占坑儿房和顺义别墅,两种都挺极端的产品。一个是典型的上学用的,一个是典型的自住用的。
明后年都是高峰期,德胜又是好学区,愿意赌2025年不再出区的家长也不少呢,所以我觉得没什么持续下降的可能。就算是到了低谷期,以德胜的资源也应该比其他普通学区强。甭着急,等孩子上了学看行情吧。
别墅想好了,这种产品就是自住消费为主,从投资角度并不占优。到目前为止,全北京的别墅都是一直走弱20年的,很难说能逆转趋势。所以如果能自住最好,不自住的话意义不是很大。
2、民族园,地震局的房吧,肯定结实。没电梯无所谓,早晚加装。这俩小区从投资讲没什么区别,都挺好的。地震局的房龄应该更新点儿,是最后一批福利房。既然离的近就买地震局的呗,维护的也不会差。
三居的单价比两居高,这我不知道,估计是小三居,比两居没多出太多面积,公房都是按级别定面积的。多出的一间房估计是朝南的,如果是北向的就不应该贵。或者这三居是边户,多了采光也有可能价格高。反正如果不是因为楼层的关系,那就肯定是户型相对好,这才有贵的理由。房子是用来住的,同一个小区里,越宜居的保值越好。问问中介吧,他们更熟悉。
3、总之要是我的话不盼望德胜能涨多少,以不降为标准。会在高峰期过去之前卖掉,也就是2024年信息采集之前。另外考虑一下这别墅吧,这种产品放着不住不划算。
仅供参考。
六
Q:
我是春节前看好了和平里的40平500万,然后我想谈到460万全款,没谈妥。然后听说房价要暴涨我很着急,今天打电话业主不接,发信息也没回,我很担心是不是已经卖了或要涨价。然后我想问一下您觉得价格是否合理?溢价高不高?如果是孩子上完学的话,保值情况如何。目前我们的户籍在顺义,一般多长时间能办妥,传说三月份就要登记了,我们怕来不及。
A:
1、今天是大年初一啊,现在才8点半,甭说砍价了,拜年都有点儿早,大概率人家还没起呢。我能理解这心情,但这着急也没用啊,等会儿再说吧,先拜年再谈买卖。而且这会儿估计业主都没心情砍价,够呛能聊的起来。
2、具体价格我不知道,但节前确实是成交量挺大,这种占坑儿房如果没硬伤的话就都不难卖。今年是入学高峰期,不少家长都想等到最后一刻才出手,是不是占坑儿房的在节后上涨的可能性都大。
从500砍到460,可以这么砍,但如果是真想砍到不容易。这种事儿一般都别自己谈,先让中介去试探才合适,给自己留出余地。
3、溢价当然高了,这套房12.5万单价不算贵,大概率楼层户型不太好。看看旁边朝阳区的,同等户型的估计也就300万,再高也高不到哪儿去,那中间的就都是学区溢价,至少30%以上。
4、保值情况到时候再说吧,如果也是高峰期就没问题,要不然这溢价部分就多少受点儿影响呗。不过如果是今年上学的话,那就甭考虑这问题了,不耽误上学才最重要。转户口简单,手续齐全的话当天完事儿,打出富余来也就几天而已。三月份不是信息采集,是传说有的学校会进行摸底,真假不知道,但肯定跟信息采集没关系,不影响。
5、总之我觉得还是等会儿先拜年吧,别上来就砍价。试探着聊几句,成交量上涨的事儿人家业主也肯定知道,很难说能在这会儿答应什么。
仅供参考。
七
Q:
我资金190,买哪的房子合适?是海淀的还是昌平的?比如苏家坨的老房还是朱辛庄的新房,哪个更适合我?我30岁未婚,基层码农的工作不太稳定了,希望买到升值高的,品质好的两居室即可,这样就不用置换了。或者将来可以用租金来还月供,我再去租房。对于学区的要求不是太大,能做到中等以上即可。
A:
1、这要求够高的,一个学区中等以上就不好办了。北京的学区房基本上都400万起,还都是占坑儿房,不可能有品质高的两居室。这190万再减去税费,还不想多贷款,买不到什么。
2、我觉得还是再多考虑一下吧,期望值太高了不现实。这预算基本就是自住为主的,追求投资就肯定有赌的成分,学区则是不可能买到合适的。
苏家坨的房子用来占海淀学籍更合适,300多万就能买到小两居。但这算不了中等以上,就算是海淀给支持都够呛。但这里也是有学区溢价的,如果是还没结婚就不是太合适了,居住的性价比低于昌平的。
3、这就以新房为主吧,肯定比二手的居住体验好。是否能升值高就看运气了,这没人能保证。其他的没什么建议。
仅供参考。
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