北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
孩子三年级，目前大兴生活读书。考虑初中回区，现在想开始置换一处房产。想咨询下，西城海淀和东城哪个区回区更好一些，老公海淀永丰工作，我在大兴。如果在永丰买新房，是不是孩子初中回去掉坑的可能性较大。如果初中去西城，派位的话西城哪里的房子还可以买？预算大概手里500-600万，二套购房。
A：
1、“回区”是什么意思，换区吧？
2、东西海没有哪个更好，相当于问京沪深哪座城市最好，这没标准答案，就看自己适合在哪儿混了，能适应才是更好的。
永丰买新房，掉坑儿的概率比较大。新房还得看交房拿本儿和落户的时间呢，还有教委是否划片。如果不能的话就还得回大兴，如果能的话就看运气派位了。不过到目前为止，海淀的牛中都以点招为主，不仅仅是六小强。所以如果不能提前上岸，那就算被派进去牛中也意义不大。
如果在大兴没努力鸡娃，那肯定进不去牛班，得不到什么好资源。所以常规建议都是牛娃虎妈去海淀，尽量搏点招，然后就算派位也能进牛班。
3、西城的话金德月啊，三个最好的学区，掉坑儿的概率相对小。转学生就算买了直升校的也不许直升，在没有点招的情况下只能是派位，尽量选好学区吧，在派位的时候不算吃亏。先看月坛，700多万的话能买到小两居，勉强自住。其他两个区德胜是未必能在区内派位，金融街是太贵。
仅供参考。
二
Q:
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小孩刚上中学，目前唯一住房是一个万柳地区的60平91年的老破小住房，距离中学3公里，电动自行车送上学。现在另有现金200万左右，我的想法，在近郊再买一个改善型住房养老用，现住的这个老破小留在手中。等儿子上大学了，我们搬到近郊，老破小用于出租，等儿子结婚前再把老破小卖了换婚房。
我老公的意思是现在把住的老破小卖了，现金留在手里，然后租房住。等想好了再哪买，再买一个改善住房，至于儿子的婚房以后再说还早。他是担心这个老破小的单价下跌，想赶紧变现。我是不想卖这个老破小，担心卖了以后由于没有选好再去哪买，房价再上涨，心里不踏实。
A：
1、这谁说得好以后的趋势呢。只能说从去年开始就是全国救市，北京是唯一一个没出台地方政策也没跌的，今年也没什么下跌的可能，毕竟是标杆，跌了不合适。所以常规建议是最好留一套房子，毕竟是个家，万一涨了就不合适了。
2、老公的意思估计是想追求诗和远方，不希望有家的束缚。很多男人都这样儿，这些年没买房的家庭大多数都是因为男人的阻拦和磨叽，永远是再等等再想想，还有什么万一跌了怎么办一类的。反正租了20多年房的都有，还不少呢。
3、这就看自己吧，图个稳妥就是不管换房还是买房，怎么也得有个自住的。赌一把就是跟国家政策抗衡一下，看看银行钱多还是自己的骨头够硬，或者是嘴硬。
当然也未必涨多少，大涨的可能性极小，但能确定的是更不会下跌。单独从学区房来说也是下跌的可能性极小，这两年入学高峰，再涨点儿的可能性大。过了高峰期也未必下跌，按其他国家和城市的先例都是涨的慢点儿而已。
4、简单就这情况，都是明摆着的，看自己的判断吧。但作为家庭来讲最好有个家，免得将来连孩子都拖累了。看看银行利率吧，看看去年的货币增发，再看看从春节前的成交量吧。
仅供参考。
三
Q:
目前有两套房，一套在青年路华纺易城，三居，2007年小区，市价1100-1200吧，目前在出租。第二套在新街口，80平小三居，80年代的老房子，市价1100-1200吧，目前自住，学校不错。两套房子都还有贷款。现在主要考虑有两种：
一是华纺易城房子有点老了，涨幅勉强能跟上大盘吧，考虑到孩子大了以后也不会再回去住了，所以想过出售，看有没有合适的房子置换下。之前看过北京悦府，看上的户型得1500万，压力太大没买。如果现在置换的话，总价在1200吧。这个方案主要是目的保值增值。
二是2024年孩子上学后，上学在平安里附近，把两套房子都卖了，在新街口、西直门或者附近地方换一套大三居，既能住的舒服点，也能兼顾孩子上学距离。这个总价2000万左右。
A：
1、华纺不是2007年的，2004年就开盘了。单从升值来讲肯定是超过大盘了，还不少呢。如果说勉强的话可能是买在2007年高点了吧？所以显的有点少，但其实并不低，和周边的小区比一下就知道了，挺明显的。
换悦府也算合适，离市区更近，和周边价格比较的话有差价空间，只要品质能保证的话就怎么都不亏。
2、换学区房那就看自己的喜好了，2000万也能买到相对合适的。不过也提醒一下，今明两年可是入学的最高峰期，新街口学区的溢价率受德胜影响大，已经涨到历史最高了，居住的性价比不算多合适。而从2005年起就是入学人数减少，这溢价是否撑得住得看政策了。所以这就是自住为主，更多是为了上学方便，其他的看发展吧。
3、这俩方案不是一回事儿，一个是自住+保值，一个就是自住。看自己的需求，没有标准方案。
仅供参考。
四
Q:
首付预算150W ，总价希望最好在450W内，关注户型 2居新房或5年左右的二手房。情况：女朋友有首套首贷资格，用她名字买。需求（优先级从高到低）：
1、女朋友在国贸上班，希望通勤时长期望1h（也可接受开车30-40min内）；
2、新房最好是23年、24年前半年交付的（想买完房结婚）；
3、最好从陶然亭开车也可40min内到达（方便老人来看望）。
问题：刚需上车您更推荐是新房还是二手房？按我的需求的话，有哪些合适的盘可以推荐一下么？
A：
1、什么房倒不着急，建议还是先冷静一下吧，从第一句话就说明还处在幻想之中呢。北京的贷款政策是首付最高35%，这也就新房能做到，150最高买428万的房子，税费另计。如果是二手房则有评估折扣，税费也要预留至少15万，所以400都到不了，350就差不多了。所以还是先做预算吧，算清楚账也就能清醒多了。
2、两居室怎么也得7/80平，5万之内吧。国贸或陶然亭的交通圈内，回迁房还行，选择也不多，没商品房。看样子挺重视品质的吧，不好找，几乎做不到。新房我不熟，咨询卖房的中介吧。
3、我不好推荐，还是先算账吧，北京的房子挺贵的，理性对待。另外看样子也是挺不在乎保值什么的吧？所以没提，只考虑居住享受了。这钱不像是自己攒的，估计也是父母给的吧，很多年轻人都这心态，赔了也不心疼。
还是谨慎一些吧，毕竟几百万的房子，期望值越高，被忽悠的可能性就越大。如果是父母给的钱就更建议谨慎，放平心态为好。
仅供参考。
五
Q:
四口之家，目前在朝阳区荣尊堡有两套公寓，总价2千万左右，。对应学区为朝外、陈经纶和中央音乐学院附小，幼升小需要派位。远洋万和城一套2居，对应学校为芳草地万和城分校。孩子今年九月上小学，一直在纠结要不要在西城和海淀好的学区买占坑房，或者二换一买一套学区和居住兼顾的三居。
有三个问题想请教一下，一是有没有必要换，孩子的资质不错，想给他创造好的学习环境。二是买占坑房还是二者兼顾的三居，在西城或海淀有什么好的推荐。三是老大已经成人有买房资格，在技术上有没有好的解决方案。
A：
1、学区选择只能家长定，外人不好建议。这几个都不算学区房，也没溢价，教育资源算中等吧。如果孩子资质不错那就在朝阳挺好，有北中小五，小升初也有点招，公立私立的不算少。
如果资质特别好的那就去西海吧，顶尖儿资源比朝阳多。而且海淀牛中都是点招，西城也有八少八素，都比朝阳的要强，鸡娃也方便的多，氛围更好。
2、看预算了，如果能有较高的预算，比如2000万以上，那就直接买大户型宜居的，普通家庭炒不动的溢价倒相对低。用完了学位就换的那就买占坑儿的呗，如果能接受租房，那以朝阳公寓换租西海学区房能占不少便宜呢，估计40%得有了。
推荐当然是好学区了，西城的金德月，海淀的中万上。图房子好的话的就是其中的万柳和金融街，月坛也有，德胜说不太好政策。
3、尽量不用孩子的资格，万一将来限购加码就不合适了。
仅供参考。
六
Q:
我在国贸上班，首付可有260万，希望买个地铁便利、自住为主兼顾保值增值的二居房子。对次新比较感兴趣，看了几个区位，不知道担心选择哪里，担心不够保值增值。请教您选择哪个比较合适？或者是否有推荐的区域呢。
一、常营地区：富力、保利这几个楼盘，严格说不算是次新，但也能接受，但是感觉不到为了升值的支撑点是什么？二、亦庄地区：
1、通泰国际（京东旁），优势小区环境和户型还行，总价500出头能承受，周边确定性较高，周边不是荒地，有确定的学校，缺点是担心目前价格虚高，去国贸得换几次地铁。
2、润枫领尚（北神树地铁旁），优势是小区环境和户型也还行，总价低450左右，旁边有个大的教育用地，以及几个较好的楼盘，离亦庄核心相对较近；北神树周边有被规划为台湖生活中心；缺点是：周边配套很差，不够成熟；地铁距离一般。
3、泰禾一号公馆（次渠北地铁，万科城市之光）：优势是小区环境、户型好，精装，17年房子，赠送面积多，480万，所在居住区域比较新，生活配套也比较完备，地铁走路8分钟。缺点是：居住片区之外，是荒地，没有确定的规划，两站一街落地多年未有成效，感觉均价6万已经虚高。
A：
1、这几个算次新，保持的还算不错。最主要的支撑点就是规模大，跟天通苑回龙观一个意思，能吸引来更多的刚需。然后就是小型配套全，本来就是年轻人多，再加上北京像素这么个神盘，这里可以说是北京小配套最全的社区了。再有就是学校不错，保障房里级别最高的，成绩也在系统内靠前。其他交通户型什么的都还行，所以保值还可以，超过当年的预期了。
2、通泰国际，应该没高多少，谈不上溢价，图个稳妥就买这儿呗。交通的事儿看自己了，这没标准。
规划为生活中心，这玩意儿可不是能规划出来的。大栅栏还规划为商业中心呢，看看有人吗？生活消费的东西别太看重规划，花钱的时候不听鬼话的。这种规划愿意等就等，反正到现在为止是普通，指不定什么时候实现呢。
泰禾的也还行，从租金来讲不算虚高，差不多就这价儿。前些天80平480万的两居能租到6/7000，租售比700，说的过去。这规划我也不知道，说不清楚，能接受距离就买呗，现在看也谈不上赌了，大概率能跟大盘持平。
3、这还是看自己的交通吧，图个稳妥的就是草房和通泰的，然后再看次渠的。
仅供参考。
七
Q:
2025年入小学，两个孩子大概率2026年自己能拿到北京户口，父母始终非京籍。目前学区房选择，是选海淀？还是朝阳的人朝？朝阳的朝阳外国语？孩子学习什么样目前看不出来，自己没那么大能力激娃，也不想娃太差，目前纠结芍药居和朝阳外国语？咨询：我们应该怎么考虑？大多数人的选择方向和原因？
A：
1、朝外呗，只有这还相对合适。
2、既然2026才拿到户口，那2025入学的时候就是非京，买了学区房也未必能进入对口校，派位的可能性大。而且怎么落户啊？18岁之前是不能单独立户的，那到了小升初怎么弄？看着想办法吧，据说是有招儿。
但甭管怎么弄，幼升小是不好保证的。不太想鸡娃又不想太差，那就看孩子的天分了。海淀到目前为止是挺卷的，普娃努力鸡的情况下都未必怎样，想好了再去吧。
3、朝阳对非京相对友好，如果学位不太紧张的话，非京有房就能排序在京籍无房前面，所以进入对口校的概率大些。朝外不知道学位是否紧张，但人朝肯定是紧张的，去年连四大神盘的都调剂望京了，西区的也去了太平西桥。这还都是京籍的呢，非京更不好说。
4、所以先考虑朝外吧，学校也更好，加工能力强，九年制也省心。就是学区房的溢价不低，和东西海差不多，一分钱一分货。
这甭考虑大多数人了，每家的情况都不一样，你们这也挺特殊的，不用参考别人。北京大多数人还不买学区房呢，别看净是咨询的，真买的没多少，学区房才占了北京房产的15%。原因就是贵呗，溢价高，另外就是交通未必方便，其他没什么。
仅供参考。
八
Q:
我东城有个老破小平房，孩子上学占坑的。今年9月孩子入学以后想出手，居住条件太差不想住，然后计划在海运仓租房十几年到孩子高中毕业。东城房子出手后手里会有400万现金，贷款150万以内，总计550万想买个房投资/保值/不自住/出租。
海淀清河地铁站和平谷在建地铁站附近各有1个楼房，这俩房子非常满意不想卖，再买第3处房子只能以老人的名义买，也不想在这2个地方了/已经有房了，所以在想是不是丰台地铁房合适？比如gogo新世代？不愁租吧？
觉得海运仓的房子不保值，也是老破小 550万也不太够买最小的，以老人的名义买贷款也不好弄/最多能搞到150万。估计孩子上完高中也不想在东城住了，出手估计也很难，所以不太想买海运仓的。以后三处房能租出去2处，租金足以覆盖海运仓的租金了/估计还会有富余。虽然租出去2个再租进来1个有点麻烦，但是没想到更好的办法。
孩子不在东城上学以后，会搬到清河或平谷住（到时候看上班地点哪个方便），买的第3处房可能这辈子都住不上了。也在想要不买2个燕郊地铁站附近的小户型出租？买1个燕郊大户型不好出租吧？不过还是觉得北京市内更保值，燕郊没准儿。
A：
1、gogo，这种小户型公寓形式的都不愁租，好租，租金也相对高。但考虑好，这种产品通常来说都升值略慢，否则也不会现在这价格。甘蔗没有两头甜的，天底下的好处不能什么都占，尤其是预算资金不太高的时候，那就必须有所取舍。
2、二套贷款最高187万，老人只要年龄不受限就都能贷到，现在银行额度足，不难。但考虑好，租金和升值经常是相冲突的，不容易二者兼得，看自己重视什么和愿意放弃什么了。
3、燕郊我不熟。不过通常租金都不高，低于北京的收益率，如果不是租金低，谁大老远跑那么远去租房啊。大户型分什么小区，北京是豪宅的还好说，普通小区就难了。这20年来燕郊和北京的整体升值率差不多，就是北京稳定些，燕郊涨跌的幅度大。
仅供参考。
九
Q:
孩子即将出生，可落户学区房，目前考虑另购一套三居室，总的预算大概在800-850。主要考虑因素：1、学区溢价低，小区十年内，居住品质较好；2、通勤方便，要么开车，要么地铁都行。两口子工作地点一人在金融街附近，一人在安定门外，通勤时间控制在一小时内；3、周边配套不是太差。想请您推荐一下板块或者是小区。
A：
1、既然有了学区房，那为什么还要买学区房啊？溢价低的，东西城是没有的，现在都是高峰期。海淀有，比如北太平庄、花园路、学院路、永定路和清河、西三旗等学区都相对低。
2、但850万就想买10年内的三居室，还得品质好，买不到，不可能的事儿。甭说海淀了，朝石丰都没有。这么说吧，全北京十年内的房源才占8%左右。800万以内的三居，市区内倒有这价位的，但谈不上学区房，而且都是回迁房或保障房，不太好聊品质。
3、所以这还是先看看市场行情吧，这要求不仅得放弃学区房，还得放宽房龄，否则不可能买到什么。北京房子真的挺贵的。
仅供参考。
十
Q:
想咨询一下亦庄的和锦诚园可以买吗？未来这边发展空间可以预测一下吗？
A：
1、 和锦诚园还有房在卖啊？那可就都是尾盘了。能否买看价格吧，如果确实很低的话还行。
不过考虑好了，开发商可是投入了巨额的推广费，几十上百人的团队都不好卖，那这种尾房到了自己手中将来就更不好卖了。所以如果是价格低，也确实喜欢这户型，那买了就以自住为主吧。毕竟房子是用来住的，尾盘更是这样。
2、未来发展空间，看看地图不就知道了，不算很大吧。一般来说都是开阔地段儿的发展会更好，与周边板块没有天然阻隔的才更容易产生互动，而且便于引入大型配套。
这地段不算太开阔，被公路河道立交桥的弄得有点儿破碎，所以未必能引入什么大配套，至少短期内不行，长期看规划吧。所以到目前为止也是自住为主的地段儿，都没剩下什么建设的空间了。
仅供参考。
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