北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
俩娃,老大即将3岁(26年入学),老二即将出生。手里两套老破小,一个在回龙观,17年购入后价格基本一直没有变动。另一个在东北旺,18年入手,价格小幅上涨。目前住回龙观,现实问题是:两人上班都远,单程各通勤一个小时多,均不能照顾家庭。目前两个都不是学区,焦虑后期孩子上学问题。两人白手起家,两套房扣除贷款和手里的钱,二套首付650左右,向上浮动100以内吧。
A:
1、两个老破小何时出手较好,前景是否不乐观?西北旺的房子离软件园近,很好租且租售比尚可,是否有持有的价值?如果可持有,置换二套时是否不出售做二次抵押更合适?
2、考虑离妈妈上班近一些的地方,方便照顾家庭,北二环比较合适。看了这个区域学区大概德胜、新街口、紫竹院、北太平庄和东城的和平里、交道口,但是这个区域真贵啊!综合考虑居住属性和学区(对顶级学区没有执念,希望综合居住属性和学区),劳烦章哥推荐几个小区和学校?
3、关于购房时机,是现在过完春节就开始置换,一边儿买一边儿卖,还是等老大入学前2025年末,哪一个时机比较合适?
目前想:方案一:如果合适直接置换,就直接置换居住。方案二:如果现在置换不合适,想先把回龙观的出手,然后在希望购买的区域租房住到2025,再卖西北旺的,再置换。这两个方案可行吗?或者章哥是否有更有方案推荐?
回答:
1、2017年买的,高峰期呗,价格没变就很不错了,其他板块到现在还净是没涨回去的呢。回龙观的大多都不算太老,2000年后的居多,没必要担心前景,典型的自住+保值板块。东北旺的也没多老,东馨园东旭园都是90年代的,没到年限呢,没什么不乐观的。
不过这是西北旺还是东北旺啊?离软件园近就是东北旺,租售比尚可?可能咱们对“尚可”的理解不一样,真要是尚可就留着呗,没必要卖。
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二次抵押,就是卖掉回龙观的是吗?这看能抵的额度吧,算上手续费看是否划算,找个代理机构的给算算,额度高的才合适。
2、学区房只能家长定,而且一般也没有东西海放在一块儿比的,相当于问披萨、拉面和麻辣烫哪个好吃?没法儿比。
常规建议是牛娃虎妈去海淀,凭实力卷他们。在西城也合适,上限同样高,就是点招的机会少。普娃在东西城都行,期望值更高的在西城,中等的在东城,只是没点招而已。看自家情况定吧,没标准方案。
现在不好推荐小区,入学最高峰期的溢价高,性价比都不太划算。另外一般没有把德胜和北太平庄放一块儿选的,相当于问中午是吃佛跳墙呢,还是来碗东北乱炖?都是吃的,但档次不太一样。北太平庄的溢价低,但这种置换学区房没意义啊,图什么呢?
3、如果卖房后增加的预算多就提前买吧,房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓了,错过高峰期或许选择更多。
4、我没太看懂预算,两套房650首付,那一套回龙观的是多少啊?这还是先说哪个行政区吧,然后确定了学区再说房子。我感觉这想法有点儿怪,东城海淀完全不是一个概念,北太平庄和德胜更不能比。还是再考虑一下吧,要不然谁也没法回答。
仅供参考。
二
Q:
是这样,我们名下有一套房,用过贷款,目前还有150万左右。所以中介给的建议是用孩子的资格,这样是首贷资格,可以多贷。那我想问问这样做将来对孩子有没有什么影响?是否合适?补充一下,孩子目前刚满18岁,正在上学。
A:
1、影响肯定有啊,在限购的背景下,首贷资格相当于福利,一个家庭就一次机会。所以一般来说都是不建议父母给占用的,最好留到人家将来自己有需求的时候再用,甭管是否能发挥出更大的效用,至少这也是人家孩子的权利。
2、打个不恰当的比方吧,这就相当于结婚,每个人一辈子就一次初婚的机会。按说是应该到了岁数自由恋爱的,这是权利。但也有父母愿意给做主的,或者是想用孩子的婚姻资格赚点儿钱吧,反正是没跟人商量就把结婚证给办了。那就算是将来离婚了还能算单身,性质真的还一样吗?
买房资格也有类似的地方,按现在的政策,将来只要卖掉名下房子就能恢复首贷资格。但是也不完全恢复,至少是购买保障房的资格没有了。而且也得防备着限购加码,如果说将来只要是名下有过房产记录的就算二套,那孩子就彻底失去首贷资格了。
3、其他没什么影响,就看父母觉得是否合适了。总之考虑好吧,替孩子做主也未必是坏事儿,将来别落埋怨就行。我这儿接到好几个这种事儿了,都是之前父母买的,落在了孩子名下,但现在孩子也想自己买房了,那之前这套怎么办?甭管是卖掉还是再转回父母名下,都是麻烦事儿。
仅供参考。
三
Q:
我刚来北京一年半,目前买房资格还得等一年,但是我想今年上半年买。原计划是想建立一个空壳公司名字购买,然后3-5年后可能卖出置换,但是听说卖出的时候企业所得税25%太高了,所以不敢买,有没有什么其他的办法。
我现在看中朝阳炫特2013年的商品房,63平小两室装修很好,东北朝向,450万以内肯定能拿下,付款6个月周期。暂时有地方住所以买完会出租,担心以后价格越来越贵更买不起,所以想着先买吧,早上车将来可能有机会换座。未来计划不结婚,一直一个人到老,所以需要一套房子养老居住,只要不赔钱降价就行,如果能升值或者跳涨更好。
A:
1、怎么叫等一年啊,办工居证吗?
2、公司买房不光是所得税,还有房产税呢,每年0.84%。卖的时候所得税是差值的20%,还有营业税5.5%,增值税30%起。差不多全下来就是升值部分的一半吧。不过卖的时候可以卖公司股权,比卖房税少多了,就看是否好找到接手的了。
3、炫特,63平,450/63=7.14万,如果是中间楼层的话不算贵。
4、但这我好像没什么可建议的吧?是否结婚看自己,房价涨跌看市场。但也考虑好,炫特是公寓形式,这也就是在朝青这种年轻人多的板块,之前这些年升值还可以,在别的板块早就走弱于大盘了。所以常规建议就是短期持有还行,一般不建议长期,房龄变老之后难免品质下降,未必能长久受年轻人追捧。
是否跳涨什么的看大盘,指望着炫特自身是不可能的,除非是突发的学区利好,否则没有先例,都是逐渐走弱。炫特已经算不错的了,但也别期望值太高。看铁路对面的华纺易城和国美第一城,炫特前些年的价格比他们高不少呢,现在跟华纺比是肯定倒挂了,跟国美也逐步接近。所以这里就是占了板块的优势,自身没什么太强的地方。
5、其他没什么建议的,炫特的优势就是租金高,所有的公寓都这种情况,用升值慢换来的。只是炫特占了地段优势,这些年没落后整体大盘,以后看发展。
仅供参考。
四
Q:
我的情况是在翠湖北环路和稻香湖路交叉处附近上班,未来如果换工作也在西二旗附近,计划现金200万,首房首贷,总预算450万左右。海淀区北部新区和回龙观选哪里?海淀区北部新区的上庄家园与北京分析仪器厂家属房选哪个?单位的车在稻香湖路地铁站接站。
A:
1、选哪里?这预算就不太对,200万现金在五环外最多买430左右的,买不到450万。因为贷款最高243万,再减去税费10万,430就到头儿了,不会再高。
2、为了孩子上学就买海淀的呗,虽然学区不是太热门,但很多家长都是为了给孩子落个海淀学籍,典型的占坑儿房。就是考虑好溢价,上庄虽然单价不高,但海淀学籍也是有价值的
注重自住就买上庄的,房龄新。注重保值就买北分厂的,老小区更稳妥,还离地铁近,租金也相对合适。
3、不考虑学区的就看回龙观的了,都没学区溢价,居住的性价比更高。这没什么可说的,典型的自住+保值,这么多年大多数都是跟随北京大盘。看自己的主要需求吧。
仅供参考。
五
Q:
目前孩子上大三,想用孩子的首房首贷,您能讲讲用孩子的名额买房的利弊吗?还有就是他是学生,收入证明就需要借助中介来办,这有什么风险吗?
A:
1、利就是能用到首房首贷资格啊,多贷款。收入证明什么的无所谓,现在银行额度很足,手续不难办,没什么风险,只要按期还款就没人查这个。
2、主要的弊端在于孩子将来的需求上。毕竟这是孩子的资格,属于福利和权利,被父母做主给用了的话不是太合适。如果将来人家也认为这房子很好的话还行,但如果不认可呢,自己的首贷资格也没了,那做父母的有可能落埋怨。
就算是不贷款,按现在的政策是卖掉房产就可以恢复首贷资格。但这政策是有可能变化的,如果加码,比如跟保障房似的只要是名下有过房产记录的就算二套,那孩子的资格就彻底失去了,更不划算。
所以常规建议是尽量不用孩子的,等人家自己能做主且有需求的时候,或许能发挥更大的作用。
3、总之没什么手续上的风险,中介轻车熟路也有熟悉的银行。考虑好孩子的感受吧,只要人家将来不抱怨就行。
仅供参考。
六
Q:
我是非京,但孩子有京户,我们如果买房,孩子的户口能落在房子里吧?他现在的户口在前妻那里,转过来能单独立户吗?如果能的话我准备买东城和平里的,溢价高也认了,让孩子在东城上学。如果不能的话我想就买在朝阳区了,然后让孩子上国际校,每年20多万的学费也可以接受。
A:
1、孩子18岁之前属于未成年,不能单独立户。但传说是拿着离婚协议或判决书去当地派出所也可以商量,具体怎么办我不知道,看派出所是否给办理吧。
2、买东城的,那不迁户也能上学啊,反正都是派位,看运气了。而且也没必要说除了东城就不行吧,朝阳也有不错的学校,几所头部校的成绩和东城没什么差距。就算孩子没有京户,非京籍买了房之后的入学顺位也在京籍无房户之前,所以只要不是学位太紧张的学区,应该也能进入对口校上学。手续我不清楚,问教委吧。
3、另外国际校这20多万只是学费吧?考虑好其他费用,比如住宿和餐费校服什么的,还有大头儿是各种活动和游学的费用,一年下来不是个小数字,高年级更多。所以考虑好,确定走国际路线和愿意承担各项费用再去报名。
仅供参考。
七
Q:
请问海淀的紫郡兰园一层带下跃地下室的新房,89平米的一层,单价五万三,地下室90多平,单价二万九,总价760万左右。16号线总站的京投岚山,89平米490万左右。凯盛家园的一居室60平米,三百五六十万左右,哪个合适?
我父母住在北辰香麓雅庭那,现在岁数大了。想以后照顾他们方便,离的近些,所以想在附近买房,同时兼顾保值增值。如果实在都不合适,当然租房也是一个选择。但是看政府最近一直号召大家买房,又是说降首付又是降利息的,又怕错过这波买房的机会,以后通胀一来钱毛了也傻。
A:
1、这么选房的少见,下跃等同于联排类;岚山是海淀最后的限竞房,政策类房产;凯盛是保障房,更是60平米;然后是租房?这都是怎么个思路啊?而且360万、490万和760万是不是差的太多了一点儿啊,相当于想买车,问宝马,长安和挖掘机哪个合适?
2、简单说吧,下跃就是消费为主,有钱人的享受,别太考虑什么保值增值。首层在开发商手里都不好卖,否则谁费劲巴拉的弄下跃啊?买来就是自住为主吧,是否保值看运气。也考虑好,地下室的装修一般很贵,出手时大概率是要不回来的。
京投岚山肯定是尾房了,同样是在开发商手里花了几千万上亿推广费都卖不出去的,到自己手里就想想有什么本事能好卖吧?虽然说投资是在别人恐惧的时候贪婪,但别人都不爱要的也未必就能保住价值。
凯盛这就是典型的自住为主了,本身性质就是保障房,保障基层百姓居住的。自住很合适,经济实惠,但很难吸引到有钱人来追捧。60平做一居室略大,自住合适,出租的话租金普通,平效一般不高。
租房那就看自己了,这没建议。通胀是永远都在进行的,所有正常国家每年3%之内是必须的,否则早就衰落了。
3、总之吧,确定是房住不炒就买下跃,自住不想卖的就买岚山尾房,相对兼顾的买凯盛,但也别期望值太高。是否租房看自己,不敢建议。
仅供参考。
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