终于平静了。
2021年以前，南京市场非常热，新房抢，二手涨。
2022年，市场相对比较冷。
2023年，开年数据还不错，但相比于狂热期100分、冷淡期70分，如今也就80分，就这还是2022年大量的政策打底之后，才出现这样的市场。
我是比较冷静的，希望大家也冷静一点。
不管南京市场，还是外地市场，你只需要关注两点，一是价格涨了没，不要关注成交量，涨上天也没毛用，二是短期供需怎么样，不要只看供应，即使供应减少，需求减少也不是好事。这两点，能看清市场，能避开杂音。
太激动了，冲冲凉水。
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听说，南京又涨疯了，我坐不住了。
真的假的？
1、他们到处都在喊：疫情三年，房价涨回来只用了一周。
2、河西中丹若园，6万5，总价千万起，验资300万，首付3成起，1000人抢房，中签率约14.83%，2次开盘收金22亿。
3、二手房市场被挤爆了，乌央乌央的购房者买入二手房。
4、一周内新房、二手双双突破1000套，二手房最高涨100多万。
这么猛？抄底去？
别急，我的观点是：
狂热，冷淡之后，南京市场终于恢复了平静。
如今的南京市场，是一个非常平静、正常的市场。
这是让我感到最欣喜的一点。
少量河西、大校场还需要抢，少量倒挂还需要抢，大量新房正常交易；二手房大涨之后逐渐缓降，大量的板块价值定型，新区逐渐发展，垃圾板块去除泡沫。如今，南京再正常不过了。
很多人都在咨询南京能不能买，打新行不行？二手能不能买？学区房能不能买？刚需如何买？我将南京放在全国范围中，进行解剖。
结论放在开头：
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1、南京市场，从狂热、冷淡转向正常。
2、江北新区后劲不足，问题越来越严重。回头我单独写一篇。
3、新区在拓展，越来越倒逼刚需外溢。
4、大体上，房价越贵市场越好，河西、大校场、新玄武、燕子矶、仙林、软件谷、月牙湖、鼓楼滨江，是不错的板块。
5、至少15-20万套二手房的压力，后劲会越来越大，学区房跌了大半年了，打新慢慢没劲了，炒房客开始降价出清了。
6、2024年、2025年后，南京平静，会有震荡，但主方向就是平静。
7、南京三批次土拍，均未设置毛坯限价。理论涨价，实际不敢涨价。
8、河西新城十几个楼盘，南部新城至少十几个楼盘，江北更不用说了，压力更大，个别板块的库存量依旧很大。
9、去年开盘很一般。大校场全年29次开盘，去化率不到一半。
10、自住第一，谨慎投资，核心板块，学区优先。
下面，开始。
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南京市场出现了几个非常大的反差：
1、2020年前后抢房打新、8成全款的狂热。
2、2023年开年销量大涨的市场。
3、自住属性越来越强，投资属性越来越弱。
4、主城与远郊板块差异越来越大。
刚开年，就看到全国各地的公众号都在写市场特别热，那到底是真热，假热，真实的市场情况到底怎么样？
1、售楼部的人确实多了不少。这是事实。
2、但房价非常稳定，没涨，房源越来越少，好楼层越来越少。
3、板块周边的供应特别稳定，浦口、江宁依旧库存很大。
再次警告：
千万不要着急，房价没有变，周边供应还在，限价还在，整个大环境的基本面没有发生大的变化。
最值得关注的板块有哪些：
第一梯队：
大校场，河西，红山，秦淮老城，月牙湖，有钱，纯自住，倒挂。
第二梯队：
燕子矶，仙林，仙林湖，九龙湖，百家湖，软件谷，3-5万，纯自住，非常成熟。
江宁的两湖不用说了，非常成熟，万科朗诗龙湖都5年了，后期小龙湾的仁恒新地块也会入市，值得期待，没啥供应。
江宁大学城，我们看了中海江山樾，周边的五矿、中海基本交房了，但是离地铁口太远了，不如之前的伟星万科，至少有地铁有商业；离核心近。
仙林/仙林湖，高层3万5，洋房4万，附近中海建发大概5个楼盘，自住非常不错，我们5点开车的时候金陵小学附近堵车非常厉害，地铁，产业，学校，环境，通勤40分钟以内是可以上班的。
软件谷，也可以，中铁建、伟星、华发，价格不贵，4万出头，有产业，有环境，离主城很近，尤其是离河西很近，完全可以。
第三梯队：
正方新城可以吗？人居森林可以吗？板桥可以吗？岱山新城可以吗？雨山路可以吗？五桥可以吗？上秦淮可以吗？迈皋桥可以吗？
配套也有，价格不贵，有些还有地铁，但不高端，能自住，但升值非常一般。
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南京市场最大的威胁来自于几点：
1、南京=广州，盘子大、底盘稳，但太稳了，反馈在房价上就涨幅中上，比上不足比下有余，向上升级太难了，旁边还有深圳杭州上海苏州，很多人就玻璃心，哎呀，你怎么能拿苏州一个地级市比，OK，南京总比不过上海吧？
2、外来人口太少了，没办法全方位收割，这是很大的问题。每年人口流入不到10万人，深圳杭州每年虹吸那么多人，刚需打底，刚改打底，改善打底，豪宅打底，我不清楚河西豪宅、燕子矶、大校场的投资客多不多，江北投资客太多了，如果南京只是收割本地人，早晚红利要被吃掉，这样一来就会后劲不足。
3、南京产业很一般，一说这些又要得罪人，比如软件谷应该是华为阿里的非核心产业，至今南京仍然是国企为主，没有大型互联网企业，这就决定了门槛很高，但天花板没有那么高，至少没有一线和准一线城市高。
4、南京至少15万套，杭州20万套，郑州15万套，大量打新的人，大部分人都不会住的，都会在未来转为二手房市场，这才是最残酷的。
再加上：
新房限价抬升。
刚才提到了新玄武，从不到4万到5万出头，涨了1万多；软件谷19年暴热的大名城紫金九号，超过5500人抢房，毛坯4万，如今5万出头，涨了1万多；江核心的毛坯限价从不到3万到4万，涨了1万多；世茂璀璨滨江在2019年开盘的时候，我记得精装3万9，如今附近加包限价4万5以上，涨了6000多。
但，越来越多的楼盘没有升级包。
为什么？
明显市场不好了。
比如，正方新城的上宸云际，不做升级包；河西中丹若园无包，燕子矶、仙林湖已经出现不要包或者毛坯的房源。
越来越多的楼盘不需要全款或者5成、8成首付，正常价格就能买，正常首付就能买，名义上半年社保就能买，不需要抢房。
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南京再也比不上前几年的燥热。
比如新玄武，红山，只有一个楼盘在售，招商臻境，旁边的融创刚刚交房，5万多，老城区，半成熟的新区，学区房，有商业，有配套。
因此，招商臻境也非常热门。
但是有几个点必须知道。
1、新房限价的临界点。
整个新玄武板块，限价在不断抬升，从4万到4万2到4万6，再到现在加报5万多，3年上涨1万5左右，非常稳定，非常扎实。
宝龙城之前不到5万，电子城不到5万，也是学区，融创玄武映刚刚交付，有瑕疵，但尚可。
2、学区房先涨后跌。
最能反映市场价值，在于二手房，尤其学区房。
招商臻境、融创玄武映、宝龙城，对比二手房中海玄武公馆，已经交房很多年，同样划片学区，21年调研的时候最高6万多，如今价格稳定在5万3上下，先涨后跌，倒挂缩小。
板块价值夯实了，但天花板泡沫压缩。
3、已经不需要打新了，狂热市场不再了。
2021年3月，我在南京调研的时候，万科燕语光年刚刚抢完。
带装修包35500，首付5成，108套房960组抢，中签率11.25%，平均9人抢一套。现在呢？旁边的颐和四季、四季雅筑、保利，3万4-3万6，当年抢房的人，什么感觉？
新玄武就招商臻境一个在售楼盘，但也没有非常热的程度，地块比较大，市场很平稳。要知道，隔壁的融创玄武映，半年完成清盘，6000人抢房，首付5成起，甚至部分需要7成以上。
市场冷热，一眼便知。
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千万要冷静！千万要冷静！千万要冷静！
如果还不冷静，扇自己几耳光。
我给大家看几个数字：
22年新房销量6.4万套，20年是8.6万套；22年二手房销量7.3万套，20年是11.6万套；22年最低中签率是10%，20年是1.8%，熟冷熟热，一眼便知。
南京市场终于平静了。
即使2023年开年好像很热，但在我看来，南京进入了全新的周期，市场终于平静了，终于展示出真实的价值。
南京市场有价值吗？
虽然不再炒房，但是自住完全可以。河西丹若园、和樾府依旧有大量的有钱人千万买房，燕子矶的颐和四季和华发四季雅筑人气很旺，房源不多，保利燕璟和颂位置一般，但依旧是200多人抢200套房源。
仁恒小龙湾楼面价2万多，河西三大新豪宅楼面价4万，好板块，好房子，都值得重点关注，仙林湖、小龙湾、月亮湖、新玄武、软件谷、鼓楼滨江、麒麟等板块依旧值得重点关注。
至于江宁大学城、板桥、人居森林、江北、迈皋桥、正方新城、五桥、高新、桥林、青龙山、新港、尧化门，则风险很大，价值一般，价格没涨，配套不全，即使是自住也必须谨慎。
