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兰溪 书院 深度 解析

深度解析!大热的兰溪书院能买吗?

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-22 20:53:05 浏览36 评论0

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最近市场上出来了一个新盘,非常的火热,那就是 兰溪书院。

据传内购的价格是1.6万-1.9万,很多人都在咨询,到底能不能买?

今天,就给大家好好说说。

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兰溪书院的前世今生:

2022年9月21日11点25分起拍,最终河南省郑新科创有限公司以起始价86400万元成交,楼面价8514元 /㎡。

回顾一下这个地块的指标:

展开全文

地块占地50.74亩,容积率大于1小于3,建筑高度小于80米。

毛坯综合销售均价不超过2.3万,精装的装修价格不超过4600元/㎡,并且不得拆分合同,一并计入销售价格。

按照目前释放的信息来看,基本上确定是 毛坯,从内购出来的价格以及对外释放的消息来看, 这个楼盘对外销售达到限价的概率不会很大,一旦达到限价对这个楼盘的去化影响还是比较大的。

2.3万的价格,买这里?还是挑挑拣拣高铁片区的二手房?是最直接的对比。

龙子湖的生活,地段的吸引还是不如高铁片区。

再来看周边五月花城和正商书香华府这两个楼盘的二手房在2.3万-2.4万,这个价格也会影响最后的定价。

我们再来看地块的位置,以及周边的环境:

说实话,这是龙子湖难得的住宅用地,龙子湖版块的价值是存在的。

我们都知道现在的郑州,基本上都是围绕这个菱形四边形而做的,人力、物力、财力都往这边投入,而组成这4个角的分别是高铁东站、CBD、龙子湖、北龙湖。

但是我们来看龙子湖的土地性质分布:一部分是教育用地、一部分是安置房,本身留给商品住宅的地块都非常少。

喏,红色星星是这个地块,我们来看附近,基本上没啥地了。

二手房永威五月花城,正商书香华府,接着就是大学了,像河南农业大学、财经金融等等,除此以外,二类工业用地,仓储用地,周边环境一般。

不过有最新的规划,之前的交通枢纽用地大概率变成了变电站!

这是近期出来的建设用地规划许可证,可以看下,基本上可以确定了。

从这些规划可以看出,周边环境有点乱,并且贾鲁河在它的南面,很少人站在北边看河景。

河景资源占据的不多,但是下班去遛弯或者去锻炼也有了一个好去处。

再来周边配套,相对成熟一些。

距离大学城比较近,龙子湖局外商业,配套也都比较成熟。

公共交通的话,地铁1号线文苑北路,大约在1.5公里,也能辐射住,旁边有河南大学附属学校九年公立学校,能不能上,具体要看划片。

另外,不管去高铁东站还是CBD都是非常方便的,位置优势非常明显。

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其次,我们来看小区本身的规划:

点击图片可以查看大图,户型的分布以及所在楼栋

这是项目的规划,面积大约为108-185㎡,从地块素质来说,是偏改善的,7-26层的小高层和高层产品。

姚桥路是高架,紧邻的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼基本上是小面积,108㎡的户型和131㎡户型,内购1.6-1.9万,这也是他们为什么定价不同的原因。

本身挨着高架就会有一定的抗性,大面积的肯定不好卖,不如安排小面积,定个低价,按照走个量。

买这里,基本上也是地缘在接手,改善的需求也比较强,毕竟周边楼盘并不多。

特别是新盘,在这项目出来之前,地缘想要买只能往北区杨金,往南去高铁东站附近。

6号楼、7号楼位于中间楼王位置,是面积更大的,185㎡的,也是这个小区比较贵的户型。

接着就是155㎡的户型,是主流户型,占比比较多。

接着看户型:

这是所有的户型,整体来说, 户户有赠送,南北双阳台,户型都比较方正。

108 ㎡户型跟131 ㎡户型基本上很像,三开间朝南,采光非常好,餐客厅相连,视野比较开阔。

阳台连着卧室和客厅比较大。

155㎡的四房赠送的更多,北面按照阳台的面积计算,只计算一半,可以形成四房。

185㎡的户型的亮点是阳台,270度的转角阳台,观看视野非常棒,基本上小区内的景色都一览无余,北面还有两个阳台,赠送比较多,三个卫生间,生活比较方便,私密性比较强。

对于户型,基本上可以总结为:高赠送,采光比较好,流通性也不错,住起来会相对比较舒适。

但是因为楼栋以及户型设计的分布的话,108 ㎡和131 ㎡的因为紧邻高架,可能会有噪音。

最后再来看看开发商:

郑新科创,是河南省郑州新区建设投资有限公司旗下,第一个全市场化运营的全资子公司。郑州新区建设投资有新公司隶属于郑东新区管理委员会。

不用我再过多的深入描述,你就清楚这个开发商资金实力了。

不过从现在来看,进程比较慢:

据说3月底临时接待点开放,6月份售楼部正式开放,开盘都到8月份了。

目前来说还是一片荒地:

2月份项目实景图

兰溪书院是一个缺点和优点都非常明显的项目。

稀缺龙子湖+容积率+相对安全的房企是这个楼盘的优势。

缺点就是即将到来的变电站,以及动作慢,学校不确定需要大家用时间来等待。

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最后总结:到底能不能买?

内购的价格是可以购买的。

兰溪书院的定价也是非常有意思的,每一个户型之间上下价差差不多1千块。

这也就意味着,在这个片区还是以改善为主,越大越贵。

现在内购的价格还是可以的,毕竟开发商安全,龙子湖稀缺的住宅用地,对地缘改善来说,是一个好消息。

不过这个价格只针对定向团体, 具体释放价格,要等到8月份,因为这个楼盘8月份才会开盘。

要是按照内购价格对外销售,其实也是挣钱的,但是概率很小,如果加价1千以上对外销售也只能算是正常价了,地缘想买也能接受。

如果太高的话,大家也就散了吧,没必要非要在这里了,太多不划算。毕竟这边的天花板可以用高铁东站来衡量。

你怎么看?可以在评论区留言互动!

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