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+魏sz626188
放松未回升，拖累反下行
2021年底的经济工作会议确定楼市政策调整，转向良性循环、健康发展，稳房价、稳地价、稳预期。货币政策也结束2021年的紧缩转向宽松。想象中的楼市政策放松、货币放松，市场将回暖，二手房价止跌，土地拍卖正常都没实现，因5-6月疫情引起的经济下行，收入降低，楼市持续下行。
我在年初的分析是：2022年楼市犹抱琵琶半遮面3-6月回暖。
一、经济下行口袋空
GDP增长目标5.5%，实际增长3%
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但因各地疫情爆发影响经济下滑，前三季度只保持了3%的增长率，预计全年3.3%，离目标还有一定差距。
热钱指数
M2增长率保持12%以上，但由于疫情影响，经济、房地产都没拉起来。这么高的热钱指数放到2015、2020早已经拉爆了楼市，疫请还是最大影响因素，抗疫三年抗穷了，经济低迷、楼市低迷，热钱也没用了。
二、新房：网红不红、折扣多
新房市场
新房市场表现为：网红不红，当年限房价、限地价的网红盘天健悦湾府开盘只去化了三成，前海自贸区妈湾的臻湾悦竟然打九折，前海都这么卷更别提其他地方。
东部楼盘不但折扣8字起，首付也能垫两成，先拿出一成的钱就能上车，促销手段五花八门。
三、土地市场：宝中也流拍
深圳自2016年10月起新房开始限价，那时叫做备案价，定价需要批准。近年来拍地时直接限房价、限地价，协议拿地或旧改价格继续备案审批。
第三次土拍流拍两宗，这两宗包含宝安中心一块地，因为商业占比50%而流拍，在经济下滑的背景下，商业地产不被看好.第四次土拍龙岗流拍一宗。深圳虽有流拍，但总体上比其他二、三线城市好得多，这也是深圳楼市政策没有放松的原因。土拍整体比较正常，经常出现最高限价拿地，卖地角度不需要放松楼市。
四、二手房两年三波下跌累计23%
二手房市场两年下跌23%，涨回去需要30%。
二手房量价走势
橙色曲线是参考价比值，就是成交价/参考价；蓝色为成交采样量。2021年2月参考价问世时，成交价是参考价的1.3倍，也就是比2019年12月涨了30%。去年4月开始严格执行指导价，7月以前成交价一直是参考价的1.2倍以上，比2月下跌6%，期间XQ 房还有上涨趋势。
深圳8月份公布大学区政策，成为压垮深圳房价的最后一根稻草。二手房价应声下跌，一直到12月，跌到了参考价的1.14倍，平均下跌12.3%。
2022年随着货币的宽松，全款买房再贷款占到了成交量的50%，参考价对于买房的障碍弱化了，3-5月二手房成交量上升，房价由1月的1.11倍参考价回升至1.13倍，回升2%。6月后因经济下滑影响房价持续下滑，至12月已经是参考价的1倍，今年房价比去年12月的1.14倍又下降了12.3%。两年跌幅基本相同。
连续两年下跌，房价由指导价的1.3倍跌到1倍，跌去了23%，想要涨回去需要回升30%。
两年三次下跌
站岗确实很痛苦！买房时机很重要，把握时机来找唐老鸭！
五、2022年二手房一波二折
2022年二手房一波二折2022年每周量价
这是按周成交的量价情况，蓝色为成交量，橙色为参考价比值。
一波：2至6月，在货币宽松全款买房的驱使下，4月成交量有一波回升，到6月底价格维持平稳，量回升。这也是我年初分析的《犹抱琵琶半遮面，3-6月回暖》的这一波。一折：8月出现地量，由于疫情影响经济下行，7月降薪、裁员政策落地，房价下行，8月迎来地量。9月底至10月中旬企稳一些，维持在1.06倍指导价。
期间我发布一些列视频告诉大家房价跌了多少，并且讲买房要等信号。
二折：大会后又一波下跌，直接击穿参考价，11月最后一周0.98参考价。
年底救楼市政策密集出台年底的救楼市政策，是10几年来暂停或没有提及的，比如房地产支柱产业地位、房企股市再融资、支持住房改善放在恢复消费的优先位置等等，这一系列政策表明高层对楼市的重新定调和救市的决心，虽然政策未落地，但有需求并有钱的刚需进场抄底——指导价的底。12月初价稳住量升，但在因城施策的背景下，深圳能否放松？影响着深圳楼市的走向。
六、2022年楼市回顾总结
1、经济下行，货币宽松也无助楼市回暖。
2、新房网红不红，普通盘折扣大，促销手段多。
3、土地拍卖基本正常，商业地产不被看好。
4、大学区是压垮深圳房价的最后一根稻草。
5、两年三波下跌累计23%，涨回去需要30%。
6、一波：3-6月在货币宽松，全款买、房三成首付的推动下小幅回暖。
7、两折：7月后疫情影响经济下行，房价持续下降，10月末再次探底。
8、年底救市政策密集出台，救市决心强，12月价稳住量回升。
以上是对深圳楼市2022年的回顾。
附录：深圳各区量价走势
全市二手房量价
12月只有15天的数据，量升得很快，但是15日后由于疫情第一波冲击来到深圳，市场暂时停顿。
南山区量价
南山区12月初价格回升至1.05倍参考价。
福田区量价
福田区12月就是指导价
宝安区量价
12月初宝安区价格回升至1.04倍参考价。
罗湖区量价
罗湖区参考价95折。
龙华区量价
龙华区参考价97折。
龙岗区量价
龙岗区1.01倍指导价。
盐田区量价
盐田区92折指导价
坪山区量价
坪山区94折指导价。
大鹏、光明二手房成交太少，不够形成数据分析图。
有价值的投资需要时间的沉淀
回迁房投资本质上是投资一个城市
一个地段的未来
是一场跨越周期的投资
高额的回报需要耐心等待
时间是价值回报最好的朋友
为什么要买回迁指标房：
一、不用购买名额，不需要深圳社保，拿红本商品房
二、单价低、总价少，面积户型可自由搭配；是周边二手房的5-6成的价格，买来轻松翻倍
三、拿到房产证后可以立马买卖变现，不受(7.31)政策影响，不需要等三年才可以出售；
四、投资小，高回报; 回迁房70平方起售
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旧改回迁指标房交易流程
1、客户选定项目及面积段后，交定金5-10万到中介方托管；
2、客户准备资料：身份证、银行卡、户口本、结婚证原件及复印件；
3、客户确认资金到位时间，等待业主通知一起去开发商项目部签约；
4、开发商签约现场：A、客户先与业主签订指标转让协议（一式2份）；
B、再与开发商签署回迁安置补偿协议（一式10份；）
5、签署完成后，客户方将全款转账给业主；约15-20个工作日由开发商进行相关部门对回迁安置补偿协议合同备案存档。
6、存档完成后领取正式盖有开发商公章和法人代表签字的合同；
7、客户开始收取开放商的补偿的每月租金(租金补偿支付方式：一般会按照每一季度支付给客户方）；
8、等待选房及收楼（开发商会提前通知客户方
深圳各大区域旧改项目
南山：（绿景）白石洲旧改、（恒大）向南村丁头村旧改、（恒大）大新北旧改、（海岸城）一甲村旧改、（大族）南山村北头村旧改、
罗湖：（京基）蔡屋围旧改、（华润）湖贝旧改、（京基）水围旧改、
宝安：（佳兆业）河东村旧改、（华润）凤凰岗旧改、（宏发）臣田旧村旧改、（鸿荣源）种屋黄田旧改、（阳光华艺）37-39-43区旧改、（福晟）翻身片区旧改、（恒裕）共乐旧改、（隔岸）甲岸村旧改、（华丰）裕和村旧改、鸿荣源（乐群旧改）
（华侨城）东塘旧改、（华润）沙井大街片区金蚝小镇、（华润）潭头旧改、（华润）白石厦、
坂田：（天安云谷）三期旧改、（佳兆业）象角塘旧改、（佳兆业）中浩，雪象旧改、（佳兆业）长坑村旧改
布吉：（佳兆业）南门墩旧改、（恒大）吉厦村旧改、（京基）木棉湾旧改、（招商）三联旧改
龙岗：（恒大）向前村旧改、 （恒大）坪地石灰围、（恒大+桑泰）塘坑村旧改、（恒大+桑泰）排榜村旧改、（碧桂园）爱联新屯村旧改、（碧桂园）沙背坜旧改、（碧桂园）水一水二旧改、（碧桂园）刘屋村旧改、（和昌）拾里花都旧改、 （中海）积谷田旧改、（京基）南约炳坑村旧改、 （万科）回龙埔旧改、（保利）五联、龙西旧改、 （新锦安）南约洋桥汉田旧改、（汉京）梨园旧改、（汉京）新塘围旧改、（世贸）贤合村旧改、（信义）同乐万泉片区旧改、（恒裕）龙东大围村旧改、（宝源创建）南联港台片区、特发简头岭旧改、远洋山夏旧改、华侨城新木村旧改、保利平湖、、
龙华：（恒大）民治万众生活村旧改、（星河）谭罗村旧改、（卓越）上下横朗旧改、（卓越）赤岭头旧改、（鸿荣源）赖屋山旧改、（碧桂园）下早村旧改、（华润）上塘旧改
观澜：（美佳华+仁恒）南木輋旧改、（鸿荣源）观城横坑旧改、（鸿荣源）牛湖旧改、（一方集团）陈屋村旧改、（佳兆业）老墟旧改、（金光华）大布巷旧改、（金光华）库坑旧改、（卓越）丹坑旧改、（宏发）茜坑旧改、（民基）兴田龙新旧改、（中森）牛湖旧改、（中森）新田元水老村旧改、（福晟）大布头旧改钱隆大观、保利（田背利益统筹）
坪山：财富城旧改、飞西旧改、深城投旧改、卓越汤坑旧改、联泰旧改、坪山围旧改、沙田共和城邦旧改、田头社区整村统筹项目、沙湖整村统筹项目、东关三洋湖旧村旧改、新辰横岭片区旧改、旭生东门老街旧改、嘉陵地产坪环马西盐盘片区旧改、方直仓谷府
