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血亏 天河 时间

擦!买天河盘也血亏,4年时间,跌了1万/㎡!

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-15 02:31:04 浏览27 评论0

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4年前卖 3万+/平,4年后,房价居然 跌回了2万+/平,惨呐!

不在增城,也不在花都,这种事儿,居然发生在天河!

这可能要打破你的认知,买了天河,也不是百分百涨价的,选择很重要。

房产君吐血整理了天河区各板块160个小区,整理出了这份名单。

哪些小区放心买,哪些小区最好谨慎碰?

天河东部:“小透明”楼盘,涨幅达96%!

涨势喜人的盘,都是老面孔了。

比如 中海康城,2018年成交价3.99万/平,2022年涨到5.7万/平,涨幅 44%;

美林湖畔,4年前价格不过4.98万/平,2022年均价已经站稳7万+,涨幅53%。

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盈彩美居,2018年刚过4字头,2022年涨到6.58万/平,涨幅60%;

都是综合素质不错的盘子,大家都知道好,但价格是真不便宜了。

除了上述几个明星盘,天河东部80%的盘,都在这几年的政策红利中,吃到了不错的涨幅。

城市假日园、时尚名苑、翠屏富通雅苑、旭景花园、中兴花园、骏景家园等,近4年来,房价涨幅都超过30%。

(注:小区成交全年成交量,仅来源贝壳公开平台数据,成交量会比实际偏少,仅作为参考使用)

意外的是, 名不见经传的华南御景园,涨幅达到96%!居然成了最大赢家?

这倒不是因为,华南御景园价格飙得有多高,而是缘于,其2018年的房价仅2字头,真的太太太太低了。

彼时的岑村板块,还属于洼地,没有什么关注度;再加上没地铁,更是劝退刚需。

2018年后,小鹏汽车总部搬到了岑村,间接带来一波强劲的购买力。

别的不说,小高层板楼,北林火炉山,西靠华南植物园,加上小区近50%的绿化率,对改善买家特别友好。

华南御景园2022年成交的11套房源中,三房以上就有10套,而2房只有1套。

至于棠德花苑、富力新村这些 90年代的过气产品,四年来,房价不涨反跌。

别看棠德花园卖不起价,其成交量却是整个天河区最旺的(挂牌量也是最大的,超过300套),2022年,仅贝壳平台就有99套成交。

涨不起的价格,反倒给了刚需一个上车天河的机会。

天河北过气了?扯蛋

大家都在喊着天河北过气了。

其实不然, 华阳小学+广州中学的王炸组合(2022年天河教育政策),依然YYDS。一批重视教育的中产购买力,持续涌入。

看价格就知道了。

天河北近4年来,涨幅可观,丝毫不输天河东部热点板块。 富力天河华庭、峻林、帝景苑、金海花园、瑞安创逸都有超过 40%的涨幅。

细分板块下,地段更核心的林和、龙口西、龙口东片区,涨势胜过天润路一带。

明星盘峻林,2018年成价8字头,四年后,房价已经站稳13万+,直逼15万+,涨幅达到59%!

成交量最大的两个盘, 涨幅也都不错。一个是 侨林苑, 一个是 中怡城市花园。

两个盘中,前者侨林苑一期与华阳小学仅一墙之隔;后者则有很多小户型,拉低上车门槛,而且与华阳小学,也就隔着一条马路。

| 中怡城市花园一旁的华阳小学

华景新城、天河公园、员村,房价起飞!

下面这几个板块中,靠近珠江新城中心,我暂且称之为泛中心板块。

华景新城和天河公园,强学位加持,板块居住环境优秀,很多购房者买来给小孩读书,一般会长期持有,房价非常坚挺。

近4年来,华景新城叠翠居,芳满庭园、翡翠居、华景里、陶然庭院等多个组团,稳稳涨了30%以上!

尤其是,近期学位房旺季,华景新城几乎每个月都有20套的成交。

另外,金融城的利好不断兑现,天河公园、员村板块几乎要起飞。

标杆盘东方新世界熹园、隽园、美林海岸花园等, 4年涨幅直接突破50%!

后天河北 :超过10个二手房价格跌了

对比华景、员村的“鸡犬升天”,后天河北楼市,就有些戏剧化了。

近4年来,至少有10个二手房价格跌了!还有次新盘,面临“卖不起价”的尴尬。

梅花园板块的 白云畔山公园,燕塘板块的 嘉逸花园、汇富花园;沙太南的 天河北苑、天利居、橡树园、银利花苑;沙河的 豪景花园、华翠苑......

房价走势,一片绿油油。

后天北板块,缺乏新的规划和概念,很难吸引购买力。

再加上,这些小区,大多数都是90年代建的,楼龄产品严重过时,简直雪上加霜,各有各的“不幸”。

比如, 紧挨着银河园的嘉逸花园,有户型直接一线“望坟景”!小区4年前卖3字头,现在依旧是3字头......

还有沙河顶附近的老破小华翠苑,1997年建设,周边靠近杂乱的服装市场。

2018年价格,一套南向82平三房,单价3.5万/平。

四年过去,同款户型已经跌到了2字头, 暴跌1万/平!

同样遭遇的,还有远洋天骄,2018新房尾货已经卖到5万/平,如今整个二手房成交,也不过5.5万+/平左右。

后期5字头上车的买家,可能要面临一段时间的“横盘期”。

珠江新城,欢快蹦迪

珠江新城,压轴出场。

从2018年到现在,珠江新城至少有4个楼盘,涨幅超过90%!包括嘉裕公馆、凯旋新世界枫丹丽舍、广粤尊府等。

广粤尊府、 嘉裕公馆更是以超110%的涨幅,领跑珠城!

也就是说,如果你前几年买入该小区一套120平的房子,现在至少涨了1000万+。

珠江新城,我们已经写过多次,其上涨原因,可以回顾我们的文章: 珠江新城杀疯了!一天卖10套房,2月有望破100套!

不过, 珠江新城也不是百分百涨!

看吧,西区“公寓式”住宅富力盈力大厦,4年来反倒跌了10%。

跌得最狠的,还有同样位于西区的丽景华庭。商住混合+单体楼+产品过时,导致其卖不起价。

看到了吗,对于一些边缘小区,“天河信仰”也挽救不了其涨不起价的尴尬。

1)没有规划和热点的板块, 连接盘侠都不知道的“小透明”,谨慎买入。

2) 建筑年代在90年代的,楼梯楼,户型奇葩的,哪怕在天河,也不要买!还不如退而求其次,看看附近的黄埔。

如果实在 预算低,纯居住,不考虑以后置换,那就做好“烂在手里”的准备......

3)旧的二手网红盘,现在还能不能买入?

我的想法是,可以,但要挑,关键看价格和具体的产品。

不要追高,因为后续空间,不会像前五年那么夸张了。

就拿中海康城来说,2002年小区陆续建成,现在楼龄已经超过20年。外观已经很老旧,有的还是楼梯楼,有的还靠近高速路,别说涨,能保值就已经不错了。

天河各个板块,板块里各个小区,小区各个楼栋户型,分化只会越来越大。

你觉得呢?你看好哪个小区?评论区聊聊吧!

最后插个题:若你想了解当下楼市走势,不要忘了锁定我们这周的直播,来听听最实在的买房建议! 3月16日(周四)晚上8点不见不散!

房产君建了天河交流群,添加大嘴

备注“天河”,拉你进群