近期济南东部楼市真的是蠢蠢欲动，个别楼盘的涨价，导致部分手里有闲钱的人就坐不住了，让很多犹豫的刚需也是急慌慌冲进了售楼处。
当优质楼盘售罄之后，那些以往无人问津的楼盘成了香饽饽，自信满满。
所有的楼市数据都是滞后的，等你看到各类机构统计数据济南有上涨苗头的时候，大概率济南已经涨了1-2个月。而且济南这种城市各片区的分化又非常严重，当我们热火朝天讨论东部楼盘涨价消息的时候，西部、北部楼盘最多就是小阳春的到访上升，成交回暖，完全没有反映在价格上。
单看济南楼市东部的购房人群，后知后觉的人总是当诸多数据摆在你面前，才会死心，然后长叹一声：
真TM涨了啊，怎么办？是不是年底又会降下来。
这就是很多购房者的心理变化：怀疑涨价——确定涨价——无法接受——鸵鸟战术——期待再降价——恐慌看楼市涨——看不到降价希望——上车买房——站岗——卒。
还是要劝购房者要适当的理性，不要眉毛胡子一把抓，买错房子。
01.
当下的楼市绝对不是2016
楼市就是这么神奇，从2016年那一波开始，我们就经历了一次涨价去库存，准确的验证了购房者“买涨不买跌的心态”。
现如今当下的行情很多人又说非常像2016年，我只能说：像个毛线。
当下政策很放松，利率也很优惠，国家也鼓励刚需、改善买房，但是能够高杠杆买房的购房群体并不多，自然很难导致房价的整体普涨。
尤其是绝大多数刚需楼盘因为供应量大+存量次新二手房数量居多，更是没有涨幅特别大的可能。
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今年一个楼盘卖15000，明年卖15500，对于刚需购房者来讲，是不是今年买更合适？
然而对于投资的购房者，买了这种房子并没有什么收益，500/15000=0.03333333333，即便是全款买，也基本没什么收益。何况很多刚需盘，涨一年，平稳两年，能做到跑赢理财的刚需楼盘少之又少。
所以别在济南楼市投资刚需楼盘，瞎折腾一通，没啥收益。像今年很多刚需新楼盘价格略有虚高，甚至买不对还赔钱。
房住不炒，平常心。
现如今整个济南的住宅供应量达到相对的平衡，而东部供应量明显偏紧的状态。
济南东部的房子，现在不仅是济南人在买，新济南人在买，同样也吸引济南之外的部分投资保值者在购买，才有了 济南楼市东部2023年小阳春的火热。
02.
萝卜白菜各有所爱 别买错
当下东部市场比较热，很多购房者就开始眉毛胡子一把抓了，逮住啥买啥。
最近不少咨询我的粉丝，就是买房投资……其实大家要明白一个道理，我们买房就是自住、保值，能赚钱投资的房子很少。现在很多楼盘年后涨了1000-2000元/平米，已经把我们购房者的利润完全吃掉了，你要说买了自住、保值，还勉强，你要说投资，我真是不认同。
要是楼盘单价便宜就是好的保值投资品，那买房太简单了。
我建议所有手里有闲钱，想买房保值的先看看我前两年写过的这篇文章：
未来济南流通性最好的户型该什么样？
自住刚需购房者迫于手里资金预算有限，真的是没办法，才会挑选那些价格便宜，品质相对一般的楼盘购买，因为先上车是正确的。
当下济南的限售政策是拿到房产证之后2年才能销售，所以大部分人买入房产，不管你有多着急，你也是差不多3-5年之后才能销售，如果办证慢甚至6年之后才能销售，未来你卖的是绝对的二手房。
你想要买房赚钱， 需要看你当下的买的房子，5-6年后是否还抗打，是不是真的是过几年需求还很旺盛的产品、户型，要不然又是买错了。
当下很多楼盘靠高佣金各种广告狂轰滥炸卖房子，旁边有20000的二手房你不买，鬼使神差，你偏要去买品质一般23000的新房，你买了，你不接盘谁接？
真正的好房子二手房要比大多数新房还要畅销的，你买了今年才勉强算是热销的“新房”，价格还涨了不少，你不站岗谁站岗？
再经历几年，更多置业者会明白一个道理——
“ 宁吃鲜桃一口，不吃烂杏一筐 ”。
现在以及以后，在楼市中要选“鲜桃”，抛弃“烂杏”。
这就是当下楼市与前20年楼市不同的地方，这也是未来楼市的趋势。
所有的新房子都能卖出去，不管优劣，总有些人买对，有些人要买错，你作为我的粉丝， 你要是买错了，真是不应该的。
03.
东部核心区4室持续看涨
先说个人判断：
过完春节，济南楼市东部核心区域，比如CBD、高新区、汉峪片区、龙鼎大道等次新二手房涨了差不多1000-2000元/平米。
未来2-3年，济南楼市东部核心大片区内，位置好、品质好、配套学校好的新房、次新二手房房价，尤其是4室房产，还会以平均每年上涨1000-2000元/平米的速度上涨。
2024年，济南高新区房价稳赢，CBD周边房价稳赢。
2025年，济南高新区房价稳赢，CBD周边房价稳赢。
——留存，交给时间，2026年我们验证。
济南楼市不管怎么变，都是要看供需趋势的。
济南楼市的供需市场就是逐步升级，这种升级是从外围刚需到内部核心区，从核心区2-3室到4室的升级。
就看上面我跟一位邻居的对话就知道，400万预算，东部4室，还需要小高层，抛开盛福片区、长岭山没得买。
而买盛福、长岭山的购房者，未来置换再如何升级，这又是5-7年之后的需求了。
你去问2015-2019年，高新区、CBD买了三室的购房者，他们想不想周边置换一个四室房子？
这就是房价上涨的原因和动力，收入高了，生活好了，谁能阻挡大家对美好生活居住升级的步伐？
所以你看在东部核心区，2020年四室改善门槛是300-350万，2022年基本上400万才能买到像样的品质四居，而2023年差不多要450万了……
东部改善盘，部分价格在售期间还会拉升，本身每个楼盘体量不大，人家一边涨价，一边热销，完毕售罄了，透支你2-3年的预期涨幅。所以改善群体尽量买比较好的优质改善盘，只有这种楼盘才能跑赢整体楼市，买不上可以看看周边二手房，千万不要盲目追高。
还是那句话“ 买改善房坚持自己的初心，烂房子别抢。现在觉得抢上踏实了，过几年又后悔当初的冲动。大不了看看好的二手房，也别抢烂改善盘！”
04.
济南西部北部南部房价变化
济南楼市东部是热闹，其它片区楼市相对平稳，我们也来分析看看。
再说说西部楼市
西部楼市的供应和需求一直不旺，很平稳，所以今年西部很难热起来，只能说大概率随着可售房源越来越少，市场会温和上行，房价上表现不会特别明显。
买西部房子，尽量靠近地铁站点，随着东西房价拉开，随着地铁网络形成，这个价差会缩小。买靠谱开发商、好物业的小区，那些天天被业主骂物业的小区尽量远离。
北部楼市的变化
北部楼市主要聊聊天桥片区吧，天桥片区这几年的拆迁不少，大部分天桥百姓还是不想离开那个片区，所以即使拆桥大部分人会选择片区内置业，或者选择回迁安置。
这就导致大量的天桥拆迁只能在区域内消化，如果拆迁力度大、集中，对天桥楼市有一定程度利好，但是个人不觉得房价有大的上升空间，毕竟天桥今年的住宅供应和住宅用地供应都依然不少。
所以大概率拆迁会让天桥楼市暖起来，房子建的越来越好，老百姓住的更舒适，但是没有炒作空间。真要炒上去太多，过段时间也会下来，参考西客站吴家堡拆桥导致的西客站片区房价走势行情。
最后说说南部楼市
南部其实是最特殊的，之前针对南部写过一篇 济南市中区学区房不孤单！
南部楼市价格是有支撑的，不仅市中区的老百姓买新房要来二环南区域，槐荫、天桥注重教育的购房者也来买房。
只要市中区老城区不搞大规模的拆迁，不建设大量的学区不错的住宅，那么南部房价就相对有支撑。因为整个大区域内老百姓真的没得买啊……
整个南部楼市也是有分档的，真正买学区房的买领秀城，追求好产品购买市中万科城，普通刚需、小刚改选择华润仰山、公元九里、鲁能领秀公馆、万科山望、绿地新里城，还有中海国际社区。
05.
房住不炒 理性购房
上面叨叨了这么多，只想表达：
1、济南的楼市分化持续在加剧，不同区域的房价走势差距很大，不同房产的房价走势截然相反。 看整体对个体没有太大意义，关键看你持有哪里、买哪里。
2、济南楼市对刚需是绝对友好的，因为有大量低价新房、二手房可供大家选择，但是大部分的刚需购房者同样要面对一个残酷的现实，不管是买到远郊、还是接盘近郊的二手房、或者优质地段的老破小，因为整体存量大、供应量不减，都面临一个问题：基本不会涨价（相对而言，大部分最多勉强保值）。
3、如果你能想明白为何大家都想去北京、上海买房置业，你就应该明白在济南你应该去哪里置业，购买哪种房产更保值，买不买得起是一方面，认知达不到又是另外一方面。
4、未来几年济南的改善盘供应相对短缺，这种短缺大概率会持续很久。而需求积蓄已久，每年都会释放一部分，导致东部产品好、位置好、学校不错的改善房持续有上涨动力。
5、改善市场的2/8分化也很明显，有资金应该不断向里、向上，向位置、品质、学区均好的楼盘置换。
6、对于刚需购房者，买房代表了安稳、幸福，是从0到1的改变，跟投资关系不大了；对于投资客，买不买已经不太重要了，因为你也不一定买对。
小结：今天讲的都是自己当下对市场的判断，大家根据自身置业需求，预算情况去分类判断，仅供大家参考。
我说部分区域房价涨，不是说让大家买房炒房，济南楼市没有什么炒房空间，也请炒房者死心。但是济南楼市有健康发展的空间，比如说去年前年卖15000的刚需盘，今年卖15500了，你刚需晚买就是多花5-10万，这就是我一直劝刚需买房的初衷。
去年买房的今年会松口气，今年东部刚需盘一次涨3-5万，改善盘一次10-20万涨幅，人不慌张不可能。还是劝大多数买房人，不要乱买，当下乱买的低品质房子，自己住的不舒心，以后出手也不容易。没有合适新房，就去好好看看二手房。
多关注购房需求的变化，这才能预见未来楼市的走势。
房住不炒，适合自己的就是最好的。
个人观点，仅供参考。
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贺小泡
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