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今年预算800-1000万级的小伙伴，桃浦是一定要重点关注的区域。
金茂、宝华（2块宅地）、中环纷纷在桃浦智创城内落子。
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尤其是金茂和宝华，其打造的品质新房在上海一直是有口皆碑的存在，这引起了不少改善小伙伴的注意。
桃浦智慧城首开项目，11号线祁连山路地铁站直线1.3公里、26号线常和路站直线300米（规划）
桃浦中央绿地旁品质人居
桃浦金茂府
指导价8.3万/m² 等待入市
展开全文
断供多年的桃浦，究竟值不值得？
约8.3万/㎡的价格究竟香不香？
我们今天来深度解析一下这个板块：
1、城市定位
先来看规划定位：
在2035年规划中，上海的城市定位发生了改变：在原有世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”基础上，增加了科技创新中心，由此形成“五个中心”的新定位。
这是新中国成立至今，上海的第三轮城市总体规划，也是承载了上海下一个百年发展开端的城市规划，是无比重要的。
示意图，来源十四五规划
而上海的城市定位在这样的重磅节点上发生了改变，从中也能看出上海政府对于科技创新中心的重视程度。
而在上海中心城区中，普陀桃浦智创城是少有的，围绕“国际创新城”“上海科创中心重要承载区”为定位的规划区。
从2013年起，普陀区桃浦智创城就加快从老工业基地到绿色生态城区的脱胎换骨式转型，立足“科创、智能、智造一体化”的目标定位，将科技智创城建设成为上海市转型发展的示范区、西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、上海科技创新中心的重要承载区。
以智慧总部核心驱动，“中央功能绿轴”串联，多个功能组团为载体，推动规划区发展，形成“一轴、一心、两带、多街区”的功能结构。
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核心区规划范围总面积419.84公顷，建设用地411.98公顷，规划建筑总量427.48万平方米，含现状保留建筑18.52万平方米，规划人口2.8万人。
一轴：中央功能绿轴。引入大型“中央绿地”，对接区域生态网络，形成片区内绿色网络构架。
一心：智慧总部核心区。联系地铁站和中央绿地布局商务办公及商业核心，形成整个片区智慧功能核心及活动核心。
两带：滨水景观带。结合现状水系疏通，形成李家浜及新开河两条滨水景观带，开发健身休闲、生活配套等功能。
多街区：打造“小尺度”街坊，形成步行5-10分钟(300米-500米)半径范围的便捷混合街区，主要为商务办公、产业研发、商住、文化创意、生活配套等多个不同功能混合组团。
整体的规划定位契合上海城市发展趋势，能级颇高。
并且，这里与前滩、三林滨江一样，是一整块空白土地。新落地的规划整体能级非常值得期待。
2、交通格局
交通，是一个区域发展的源动力。
作为上海科创中心重要承载区，桃浦当然也有非常出彩的交通格局。
首先，先来看区域内的轨交，桃浦智创城核心区如今有11号线、东拓区有15号线。
而在远期规划中，核心区还会有26号线、20号线2条轨交的规划。
20号线已经确定了具体的线路，从桃浦直达大宁：
26号线则是一条规划中的线路，据悉这或许会是一条“中环线”，与绕内环行驶的4号线一样，26号线或许会是一条绕中环行驶的轨交。
除此之外，桃浦的前一站就是上海西站，作为上海西北连接长三角的枢纽，这座高铁站汇聚了京沪铁路、沪昆铁路、沪宁城际铁路等三条重磅地铁。
所以，把视线放大，我们将看到这样一张地图：四条轨交+中环、外环+隔壁真如上海西站的交通枢纽，这些交通串联起了上海西北以及上海中心城区最重要的几大节点板块。
而桃浦智创城就是一切的中心。
从战略意义上看，桃浦&真如正是沿江发展带、沪宁合杭甬发展带的桥头堡！
整体配套
未来整体配套
为了匹配这个地段站位和规划能级，政府在这个区域内规划了约45.7万方的商务办公用地和约46.1万方的教育科研设计用地。
其中，教育科研设计用地是指：高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地。包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。
当然，很多人对这个体量不太有概念，我们以熟悉的前滩为标杆，来看一下桃浦的整体配套体量，在上海占据怎样的位置：
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有三个重点跟大家拎一下：
整个片区中央的绿地以及景观绿地是区域的发展基石，这一点在上海是比较少见的。对于追求生态的人来说，中心绿地旁的住宅值得关注。
除了生态外，区域内主要是一个以办公、教育科研、住宅为主的片区，这个能级甚至要比前滩更高。
相比办公、住宅等用地，区域内纯商业用地体量非常小，相比几大城市核心CBD来说，商业氛围要逊色不少。
基础教育用地的体量会比较可观。
生态：生态是桃浦的立身之本，生态贯穿了整个区域。
尤其是中央的桃浦中央绿地，其体量和能级甚至超越了上海城芯其余四座已经成熟的公园绿地。
遍布成片绿植和成网水系的北三块绿地已建成开放，会同瞭望塔、3D打印桥、古浪路上的山景风采地面隧道及模拟书法水墨动态递进的铺装搭配，成为桃浦生态的鲜明记忆点。
紧靠北三块的南二块地下空间计划年内竣工，将打造地上景观岛、有氧圈等亲水景观及地下3.5万㎡体育文化休闲活动区”。
这块绿地打破了国内许多公园的固有模式，陆桥和隧道在满足基础道路设施需求的同时，还创造出一个庞大且连续的公园。
教育科研、产业：桃浦的整体产业能级之高，完全符合区域“以智慧城市为核心竞争力的上海建设卓越全球城市的功能集聚区”的定位 。
目前智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心等项目建设都已经启动：
智创TOP产城综合体：总建筑面积逾113万㎡，11号线、20号线（规划中）双轨交上盖。
项目对标浦江两岸开发标准、坚持智慧园区的先行先试，以高起点规划、高质量建设、高端化产业、高功能、高能级服务的开发理念，着力打造“区域转型新典范、产业发展新高地、产城融合新亮点”。
另外，该项目是目前开发区域中建筑体量最大、形态最为多元的地块，将打造花园式科研、商业购物，办公环境，以别具一格的“像素城市”形象营造区域核心商业氛围。
睿创上海研究中心：其建设单位上海为奇科技公司所属母公司——烟台睿创微纳技术股份有限公司，是国内非制冷红外探测器的领军者，更是中国首批科创板上市企业之一。
地块将建立半导体芯片及器件的设计与研发中心，更将为地区吸纳新材料及电子、机械、热学、光学等衍生学科领域专业人才。
桃浦科创服务中心：以绿色建筑三星级标准及leed-cs金级认证为目标建设，全生命周期内贯彻节约资源、保护环境、减少污染的绿色建筑理念，最大限度地实现人与自然和谐共生。
可以看到，区域内整体的产业不管是能级还是体量，在上海中心城区，都非常亮眼。
新房供应
桃浦智创城目前有四大新盘等待入市，其中宝华双地块+金茂桃浦项目紧贴桃浦最重要的中央绿地，能俯瞰这约莫百万方的绿色公园。
具体位置如下：
01、桃浦金茂府
项目效果图
2022年7月，金茂以352880万元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块，成交楼板价43656元/㎡，溢价率8.9%，房地联动价83000元/㎡！
地块四至范围：东至绿松路，西至景泰路，南至桃菊路，北至古浪路
根据规划方案显示，项目拟建11幢14-26层高层，按照出让合同内容显示，中小套型不少于70%，住宅套数下限为597套。
规划设计图和高清效果图如下：
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项目效果图
施工现场航拍图
02、宝华桃浦项目（暂名桃浦紫薇花园）
7月宝华以117200万元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）037-01地块，成交楼板价39436元/㎡，溢价率1%，房地联动价83000元/㎡！
四至范围：东至规划方渠路，西至景泰路，南至规划037-02地块，北至桃菊路
普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块是一幅商住混合用地，涵盖了85%的住宅以及15%的商业，规划容积率2.5，项目将拟建5栋14F住宅、1栋5F商业以及部分配套用房。中小套型不少于70%，至少提供266套住宅。
规划设计图和高清效果图如下：
03、宝华桃浦项目（暂名桃浦紫薇花园）
9月宝华竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01地块，成交楼板价47712元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价83000元/㎡！
项目四至范围：东至规划绿松路，西至景泰路，南至古浪路，北至规划桃惠路
根据设计方显示案，项目拟建12栋15-17层的高层（含保障房）和1栋3层的社区配套用房，中小套型不少于70%，100%全装修，至少提供900套住宅。
项目效果图
04、中环桃浦项目
中环投资以305000万元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）027-01、039-01地块，成交楼板价38872元/㎡，溢价率0%，房地联动价83000元/㎡！
项目四至范围：东至祁连山路，西至规划绿松路，南至常和路，北至古浪路
该地块为商住综合用地，商业部分约占15%，规划容积率2.5，中小套型不少于70%，100%全装修，至少提供710套住宅。
小编查阅发现，在土拍前，关于（W06-1401单元）027-01、039-01地块、015-01地块的开发建设导则公示在了在桃浦智创城官网，
比如项目外立面的风格及材质：整体高端大气，外立面材料应采用石材、面砖铝板等材质，不可使用涂料、真石漆等材料。
再如，小区设置有会所功能的，使用面积不宜低于2000㎡，开放时间不得晚于交房后半年，且宜设置恒温泳池。
室内部分装修，应采用国际一线品牌。对于厨房和卫生间的装标也提出了高要求。
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