#11月财经新势力#
上一篇文章《“史诗级”房地产救市政策后，房价还会不会暴涨？（一）》，从城镇化的角度来分析中国的房地产。得出了三点结论：
1，城镇化（率）与房价高度正相关，如果城镇化（率）见顶，意味着房价也就到顶了。
2，中国房地产突飞猛进和房价的暴涨，主要得益于城镇化的大发展和人均居住面积大幅提升，这是根本因素，政策的作用是推波助澜，起的是催化剂的作用。
3，房子归根结底是商品，拉长周期看，价格最终还是由供需决定。
所以，凡是鼓吹城镇化还有巨大空间而炒作房价的，也该歇歇了。
今天，我将从人口的角度来分析房地产的未来发展趋势，这是我的分析房地产系列文章的第二篇，后续还将有N篇，敬请关注。
现在国内有两种说法，一种是“房价短期看政策，中期看经济，长期看人口”，另一种是“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
无论哪一种说法，影响房价的因素中，人口都是非常重要的，且是共识。
城镇化是人的城镇化，房子是人用来住的，归根结底是人的购买需求，推动了中国房价长达20年上涨的牛市行情。
我们经常看到媒体上的信息，我国的老龄化很严重，会导致房价下跌，真的是这样吗？
我们还经常看到网络上的信息，我国新出生人口不断减少，即便放开二胎政策也没有明显地改变少子化的趋势，必将会导致房价的下跌，果真如此吗？
那么，我国到底面临哪些严峻的人口问题呢？
到底是什么人口问题，会影响房价呢？
中国人口负增长的时间点是哪一年呢？
我先抛出几个媒体的观点和网络上的热点人口话题，请大家带着疑问，跟随我一起逐步解开中国人口困局下的房地产发展趋势。
全文6000字，原创不易，关注本号不迷路。
一、人口老龄化与房价的关系
人口老龄化主要有两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
老龄化必然导致房价下跌吗？
下图是日本老龄化走势图，从图中可以看到，按照国际标准，日本在1971年65岁及以上老龄人口占比首次突破7%，日本开始进入老龄化社会。
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从人口结构看，日本1970-1990年老龄化上升趋势较为缓慢，64岁以上人口占比从7.1%上升至11.9%，而1990年后，日本老龄化进程加快，到2020年这一比例已经上升至28.4%。
下图是日本的房价走势图，日本房价崩盘时间是1991年，也就是说日本进入老龄化开始20年后，房价才崩盘。
因此，日本的经验告诉我们，老龄化并不一定导致房价的下跌，或者说老龄化对房价的影响有滞后性，周期大概是20年。
再看看我国的情况。
根据联合国人口署数据，中国2002年的64岁以上老年人口占总人口的比重达到7.08%，超过7%的临界点，中国进入老龄化阶段。【备注：我国的统计数据是2001年开始64岁以上老年人口占总人口的比重超过7%的临界点】
但是，我们都知道，2000年进入新世纪后，我国的房价涨了5倍，部分地区和城市涨了十多倍，而中国的房价整体下跌是在2021年。中国2001年进入老龄化，2021年房价下降，跟日本的经验非常巧合。
所以，中国和日本的经验告诉我们，老龄化在短期内不会影响房价，老龄化对房价的影响，有极其明显的滞后性，周期大概是20年。
下图是我根据统计局的数据制作的中国65岁及以上人口数量及占比的走势图，从图中可以看到，我国的65岁及以上老年人口在2008年之前稳步增长，老龄化缓步提升，并在2009年和2019年，我国的老龄化程度两次加速，且非常明显近期的加速度越来越快。
到2021年底，我国65岁及以上人口占总人口比重已经达到了14.2%，虽然远低于日本和德国等发达国家，但是，老龄化加速的趋势令人担忧。
老龄化社会对社会和经济发展带来诸多挑战，简要总结如下。
老年人口整体上不创造财富，不利于社会经济发展和政府的财政收入。
老年人口整体上是消耗社会财富的群体，不利于储蓄的增加。
老年人口会增加医疗支出和看护费用，以及青年人的赡养费用支出，并加大政府的养老金支出压力。随着老龄化的深入，各个国家的养老金几乎都面临入不敷出的困局。而我国的特殊性又决定了，老龄化会直接挑战我国的医疗保障体系、养老金支付体系、家庭养老体系和社会保障救助体系。
银发经济导致整个社会的活力日益下降，暮气沉沉。
下图是新中国后每年的新生儿数量，我将会从下图简单推算下中国的老龄化进程，以及对房价的影响。
整体上，50后一共有2.01亿人，60后有2.39亿人，70后有2.17亿人，80后有2.21亿人，90后有2.08亿人，00后有1.63亿人，10后有1.63亿人。
这里不考虑有些人提前离世，有些人长寿，就按照平均寿命进行估算。
目前，我国人均寿命是78岁。
从我的文章《“史诗级”房地产救市政策后，房价还会不会暴涨？（一）》中，通过简单计算，农民的平均寿命大概为73岁。
从今年开始，农村老龄人口离世进入高峰期（1949年+73岁=2022年），从而导致中国将会进入人口死亡的高峰期。
到2027年（1949年+78岁=2027年）中国的老人离世进入第二个高峰，离世的主要为城市老年人。
进一步推算，2028-2037年，我国将会离世2.01亿人，2038-2047年我国将会离世2.39亿人，2048-2057年我国将会离世2.17亿人，2058-2067年我国将会离世2.21亿人，2068-2077年我国将会离世2.08亿人。也就是未来55年，我国仅仅离世的人口总数为10.66亿人。
即便是随着医学的进步，我国的整体寿命进一步提升。
但是，要知道最长寿的日本人的平均寿命也就是83岁，日本人的饮食习惯和健康习惯、生活压力、人均收入、医学等等都比我国的要优秀，所以，人口平均寿命增加的空间非常有限，并且是一个非常缓慢的过程。这就像一个百米运动员，跑到9.8秒后，要想进一步提升哪怕0.1秒都会非常困难。
并且，人均寿命的提升，只会延缓离世的时间点，不会改变结果。假设我国到时候的平均寿命也是83岁，也就是到2082年，最后一批90后也就是1999年出生的人将会整体上离世。
这是非常可怕的事情。我国是人口大国，改开40年的发展主要靠的就是人口红利，我国取得的诸多成绩很大程度上是建立在人口红利的基础上的。
我国是人口大国，历史上几千年，我国面临多次外敌入侵的时候，都最后转危为安。
那么，人口大量离世，对房价有什么影响呢？
最简单的一点是，老年人基本都有住房，对新房整体上没有额外的需求，因此，随着老年人的不断离世，留下的房子将会是天文数字。
从2027年开始，我国平均每年离世2000万以上的老年人（高峰期可能有3000万人），假设老年人是双口之家，也就是说，2027年开始，我国因为老人大量离世，每年将会留下超过千万套住房。这无疑会加大未来的住房供应，而少子化又决定了新需求太少，供需逆转后，房价未来的结果是确定的。
二、少子化与房价的关系
少子化，是生活压力加大和社会发展的必然结果。国际上通常认为0～14岁人口占总人口的比例在15%以下，为超少子化；15%～18%，为严重少子化；18%～20%，为少子化；20%～23%，为正常；23%～30%，为多子化；30%～40%，为严重多子化；40%以上，为超多子化。
下图是建国后中国每年的新生儿数量，可以明显地看到，我国历史上三次明显的婴儿潮。
但是随着计划生育的实施，生活压力的日益增加以及社会的巨大进步，我国的第四次婴儿潮消失了。
2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年10月，实施全面二孩政策。之后新生儿有一个集中生育小高潮后（跟历史上三次婴儿潮没法比），新生儿数量又开始下降。
2021年新生儿数量是1062万，距离历史上的婴儿潮高峰来说，大概是1/3，即便是对比婴儿潮的均值，也已经是腰斩了。
下图是我整理的1990年至今的中国0-14岁人口数量和占总人口比重的走势图。
从图中可以清楚地看到，我国在2000年后，0-14岁人口数量开始断崖式下降，且还在加速中，直到二孩政策后，才有一个小高峰后，又趋势下滑。
这主要是80后的潜力被透支殆尽了。
如果按照国际上的划分标准，我国已经在少子化和严重少子化的边缘了，人口形势不容乐观。
0-14岁人口是未来创造财富的群体，是国家和社会发展的希望，也是未来购房的主力军，但是，凡是生育率低的国家如东亚的日韩，亦或者是欧美洲大陆的德法加拿大等国的经验都表明，政府出台的五花八门的刺激生育政策，几乎没有取得希望的效果。
有机构预测，未来中国的每年出生人口将会快速下降到600万，如果按照这个进行估算，到2080年，我国仅仅能够出生3.5亿人左右。
而从第一章节可以推算出我国到2080年左右将会有10.66亿人离世，届时我国的总人口将会减少到7亿人。
少子化对房价的影响显而易见，一是0-14岁的人不需要自己购买住房，二是未来即便是工作了，数量太少，对房子的需求跟1990-2021年亦不可同日而语，我自己估算是整体上连20%的需求都不会有，如果考虑到上一辈留下来的住房，那需求将会更加悲观。
从前面两个章节，我们可以看到，老龄化和少子化不会在短期影响房价，主要是长期的影响。
真正影响房价的是哪一类人群，是如何影响的？
除了老龄化和少子化，我国还面临哪些严峻的人口问题？
敬请期待本文下篇《“史诗级”楼市救市政策后，房价会不会暴涨？（二）：人口（下）》
