序言
房地产被公认为暴利行业之一，多少企业家靠发展房地产身家过亿。大家耳熟能详的香港首富李嘉诚先生、万达集团老总王健林等等，就是通过投资房产而进入富豪之列。
常人亦然，有人把握房产投资最佳时间，靠着转卖房产，赚足了盆。有的人却因为房价太高而望而却步，甚至一蹶不振。近两年来，房产市场一片萧条，今年楼市复苏，也没有到来。
房产销售和人口数量有着紧密的联系，人口众多的城市，房产销量定然更多。因此，要想获得较高的销量，就必须对人口有一定了解。毕竟，人才是买东西的主体，特别适合年轻人。因此，房地产公司要想获得更大的收益，就必须重视对人口问题的研究。许多房地产企业入驻某市，人口调研将提前开展，由此判断本地是否有充分的市场。这些年，我国人口出生率逐年降低，目前仍存在负增长的可能性。因此，房地产企业要考虑到未来十年的人口变化对房价的影响程度。考虑到人口增长，楼市目前形势，内行人在公开场合说，来年房价可能会超出人们的想象。
在数据分析的基础上，在购房人群中，投资客比刚需者多很多。在过去几年里，房价一直处于高位运行状态。以前有炒房客帮忙，房价突飞猛进。现在的情况是，刚需人群越来越多，投资客越来越多，但也出现了不少问题。不少刚需者，也许前一天刚刚凑到首付，次日去交，涨价。现在很多人都是先买一套自己想要的房再到银行贷一笔款，然后再将房子卖掉。当时，住房供不应求，投资者手中没有钱，许多人开盘时，都要着手购买两三套房。后来，随着房地产行业进入微利时代，开发商的利润空间逐渐减少，再加上政府对房产市场进行调控等因素的影响，不少炒房资金不断流入房地产市场，导致楼市出现了泡沫现象。有一次，我认识了一位大爷，手捧四套房，二三线城市。他说现在房价已经到了每平方米三万元左右，如果想买一套二手房的话，就要花六七千元。房价不断攀升，购房人数不断增加，开发商也在不断增加。
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当时国内几家主要的房地产企业纷纷布局多个城市，销售状况均很热，他们的到来，刺激了当地房价的上涨。随着时间的推移，房地产行业进入到了一个相对稳定发展时期，房地产开发公司也逐渐减少。那时，我国房地产市场监管不健全，不少开发商是五证不全时才出手，一边回款，一边施工。
房屋供居住，房价上涨过快已让房子失去了原有功能。那时候，房地产市场很乱，以至后来烂尾楼林立，百姓的血汗钱，都是那些可恨的开放商骗来的。在这样的情况下，房地产企业必须要有自己的融资渠道，才能够保证正常生产经营活动的开展和发展。房地产企业所需资金巨大，他们将从各家银行获得贷款，但由于资金链断裂，许多公司还没有上贷。
并且银行每年的贷款数量是一定的，向房地产企业投放大量资金，对部分高科技企业贷款产生了影响。如果房地产企业不把资金投放到科技项目上，那么科技创新也无法带动行业的进步。须知，科学技术是生产力，技术的进步，才能够促进经济稳定，高速地发展。房地产行业一直以来都是我国国民经济中非常重要的支柱产业之一。以稳定经济发展的形势，掌控着房地产公司贷款方面一家独大局面，国家出台“到房地产杠杆”口号。
这一口号是有效果的，但许多开发商企业仍有负债过高，为缓解这一现状，我国再提“三道红线”,对于房地产企业负债率，净负债率来说、现金短债均有明文规定。在国家出台政策后，全国各地都相继采取各种措施限制房地产开发公司融资行为，比如降低银行贷款门槛等。随后，各大银行纷纷对房地产贷款的规模和比例设定“两道红线”,由此许多开发商出现无力偿还贷款的情况。这说明，在房地产行业中，资金链紧张已经成为一个非常突出的现象，如果不尽快解决这一问题，那么整个房地产业将陷入危机之中。自二〇二一年后半期起，房地产可以说是迎来“至暗时刻”。
在金融政策日益趋紧的情况下，房价开始出现断崖式下跌，但民众购房热情一去不复返了。这主要是因为房价上涨过快而导致的投资需求过大。如今，为激发民众购房的热情，国家出台许多优惠政策，该行还不断下调房贷利率，开发商还一再下调房价，但收效甚微，买房人不约而同地采取了观望态度。
开发商销售额不断减少，房产销售业绩每况愈下。房价继续攀升，但涨幅明显放缓。从银行的角度来看，住房贷款明显减少，而且存款呈不断上升的趋势，由此可见，购房人数越来越少了，提前还贷者越来越多。房地产企业的融资渠道也变得狭窄了。同样的，土地市场并不乐观，多块地流拍，土地多为国企或央企占用，民营企业取地意愿接近于零。另外，房价上涨过快导致了居民购房需求增加，房价收入比不断攀升。这三个方面，都说明了我国房地产市场低迷。
许多专家认为，对于房地产来说，最重要的是人口因素，这几年，我国人口增长率不断下降，这才真正限制房市发展。一方面，新生人口少，人口负增长导致购房需求不断减少。因为新出生的人口是一个国家未来经济发展最重要的力量，如果没有这个力量，那么这个国家的发展会受到严重阻碍。另一方面，人口老龄化日益加剧，年轻人养老压力很大，没有钱买房子。如果老年人都买房，那么房子就要供不应求。从而导致房屋供大于求，房价会下跌。如果不出现拐点，房价将一直下跌到最低点，然后再缓慢上升。未来的房价将构成两种极端。
最早是北上广等大城市，由于外来人口的不断增多，人都会产生买房的要求，因此，房价还将稳步增长。其次随着城市发展和经济水平提高，人们对生活质量也提出了更高的标准。加之购房要求下调，有些以前达不到购房要求的人会借机出手，并使得房地产市场趋热。
二是部分人口外流三四线城市，由于人口的减少，买房要求较低，房价还将继续走低。所以，很多房地产公司会选择将资金投向二线和三线城市。而曾布局这些城市的大型开发商，则将想方设法清盘退出，到大城市开发。
结论
如今，房地产市场十分动荡，多数城市房产数量已很饱和，受国家宏观调控，楼市将进一步稳定，有意购房者，不妨再次拭目以待。
