北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
章哥你好，不知道通州的榆景苑别墅有没有什么故事可以说说？一直很好奇为啥有荒废成那样的别墅区。
A：
1、我不知道有什么故事，烂尾楼而已。很早就立项了，应该不晚于1993年。榆景苑是一期，盖了好像100多栋吧，当时的说法是一亩地一栋，容积率0.5，算是最早一批的外销别墅，开盘应该2000多美金。
这个开发商我不熟，应该是港资，到1997年的时候爆发了亚洲金融风暴，香港汇市楼市股市都崩了盘，大多数港资项目都受到了影响，北京也出现大量的烂尾楼，一直烂到了2000年之后。
榆景苑和旁边的8喱岛其实是同一个项目，8哩岛是二期用地，一期卖的不好就没交土地出让金，所以土地转手，开发成了8哩岛。
2、之所以烂尾好像还有别的原因，跟合作方有纠纷吧，我也记不清了，反正都是钱的事儿。好像是资方认为操盘方坑了他们了，没给弄水电气暖等基础设施。而操盘方大概率是嫌太贵，想等着产业园建成后再弄，这样省钱。反正弄的北区的业主们就受罪了呗，好像都是临时电，下水也没有，冬天还得自己想办法，传说还有弄煤球炉子的。
然后是奥运申办成功之后北京清理烂尾项目，这里不算重点，拖了好几年吧，反正至少是分了好几批才打完官司，以南区为主的几十栋。之后就是闹着翻建呗，前两年还听说来着，是否翻建了我也不知道。
据说新开发商开出的条件是给北区也通水电气暖，然后翻建自己这几十栋别墅。土地性质不改变，仍然是一类住宅用地（别墅）。可能是老业主们不同意吧，有上访的，具体的我就不知道了，到现在应该没折腾完呢。
3、总之就是个烂尾项目，当年主打的是通州商务区的规划，都在河道两边，园区和高尔夫球场什么的都有，看着可好了。就是实施起来比较慢，到现在也不算多成功，我都好多年没去过了。2006年前后去过一次，那会儿是想直接卖，好像1万多块钱吧，但没成功，稀里糊涂的也不知道怎样了。其他的故事我不知道，没关注过。优势就是离市区近的独栋，环境也挺好，普通别墅自住为主，升值什么的也普通。
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仅供参考。
二
Q:
我父母在朝阳区平乐园小区有一套60多平米的两居，目前出租中。因我家孩子马上要到牡丹园上学，父母同意把朝阳区的两居室卖掉（目前市场价380-400万），置换成牡丹园周边的金澳国际公寓（55平开间，大约200多万）。
孩子户口在牡丹园爷爷奶奶家，但我觉得和老人居住在一起不太便利，所以想在周边买一套房，起码有独立的空间。牡丹园周边的老破小要八九万一平，我买不起，也不需要买住宅落户和上学。请问现在置换是好时机吗？还是再等几个月房价还能涨一涨？
A：
1、把平乐园的换成公寓，考虑好吧，如果确定就是为了自住就合适，为了租金也合适。但以后大概率可换不回来了，一般来说都得加钱，或者换回更小面积的住宅。
也就是说，这种公寓的优势就是租金高，但却是用升值慢换来的，保值性差，很差，否则也不会说2009年的次新房，竟然比周边老破小便宜一半。这价格就是一年又一年的拉开的，什么时候是个头儿我也不知道。
2、无所谓时机，这就相当于卖了北京的房子换套鹤岗豪宅。居住的功能大幅增强，保值的功能失去很多，什么时候都行，反正也不打算换回来了。
3、等几个月，等谁涨啊？平乐园有可能吧。毕竟是普宅，金澳如果还没划入学区那就没可能涨。等等吧，这样将来后悔的时候还能有个安慰，不算特别的败家。
仅供参考。
三
Q:
夫妻是在东直门上班，目前准备买国贸光华里老小区。67年的房子，不带电梯的五层楼中楼层小两居，户型很好，南北东三面开窗，单价9万，总价600w多一点。我是考虑六七年后孩子上小学置换，请问光华里能跑赢，每年3%到5%涨幅吗？现在9万的单价贵吗？
A：
1、跑赢，如果指普宅大盘的话可能性几乎没有，能做到拉平就挺好的。老房就跟退休老人似的，就拿个平均值的退休金，跟着经济涨跌，不占便宜不吃亏。以房子来讲除非是突发的学区利好，否则不可能有什么独立的行情。
2、每年的涨幅这谁敢保证啊，只能说综合以前来说是做到了，远超这数儿。但那是房价暴涨的年代，以后不太可能了，能做到个不低于通胀还差不多，再多的就看政策了，不敢保证。
3、具体价格得问当地中介，只有他们才熟悉行情。另外贵不贵的可也算算租售比，这套房如果是600万，租金在9000-1万左右的话就算是合理，老公房基本都是700之内，就算这两年房价涨点儿也就是700出头儿。我也不知道租金多少，这地段儿每平米150块钱每月应该差不多吧。不过这套房好像面积偏大，快70平了，五楼，租金或许略低，8000以上就算合理吧。具体的问中介。
仅供参考。
四
Q:
石景山老破小能出300万，纯投资就看收益，认同富贵险中求，所以只投资公寓赌一把。请推荐总价400万以下的，再高月供承担不起，并不是收入低，而是还要有房租。
目前看了朝阳的瞰都国际和炫特区，还有纯公寓北京像素。石景山丰台的也都看了，但感觉租金都没有朝阳的高。另外同事推荐赌一把亦庄或北七家等地的产业区，或者是通州副中心，您感觉如何？
A：
1、我感觉不重要，自己真的考虑好了那就赌一把呗，这点儿钱也就一把的事儿，第二把都费劲了。
2、我觉得既然是要赌就再加点儿风险，可以赌学区房。出生人口下降是明摆着的，风险最大，那就有可能利润更高，不是天堂就是地狱，所以赌学区房里边的公寓吧。400万能买到西城广外学区的荣丰2008了，小户型20多平米，2014年成为学区房之前一直走弱，现在算是炒的溢价最高的，就赌这个吧，风险相对更大。
3、其他的这些都谈不上什么赌，趋势都是明摆着的，不会有什么特殊情况，利好利空都没有。北京像素也谈不上赌，只可能是炒，可如果要炒的话就别炒热门的了，得炒冷门的才可能一夜暴富呢。所以可以看看远郊的，怀柔延庆密云什么的，越偏僻没产业不通地铁的才好呢，99.99%的概率是被套牢，但也有万分之一的机会一飞冲天。想好了就试试吧。
仅供参考。
五
Q:
大望路的禧福汇是首钢开发的吗？中介说是质量特别好，钢筋都是特制的。这里保值怎么样？我是主要用来自住，只有400万的预算，所以只能看小开间。
A：
1、禧福汇可以算是首钢开发的，但只能算是合伙的投资人，不是具体项目的开发商。首钢在当年的强项是做土地整理，也就是一级开发，而具体的规划设计和盖房什么的不是强项，所以都是跟其他房企合作。这块地是首钢的，然后和当时的顺驰（后来的融创）联合开发的。首钢出钱为主，不参与具体运作。
2、钢筋特制的，我不知道，也不太可能，大概率是中介瞎忽悠的。这本来就不是什么特殊项目，又不是鸟巢，犯不上用特殊钢材。甭听这些，没意义。
3、保值还可以，算小户型社区，地段儿和户型都不错。不过开间儿的话一般不是太建议，这种产品适合的人群比较窄，也就是单身和小家庭还合适，有了孩子的都不太方便。所以这看自己的需求吧，真要是图交通再买。
仅供参考。
六
Q:
我在天通苑北三区有一套两居，目前在挂牌出售，不过价格跟22年高点比降了有20多万。随着口罩开放，客户量增加了，包括国家之前出的一些利好房产的政策，目前有些犹豫，担心后期价格反弹。
想问下您：1、年后如果目前价格签合同是否合适？2、23年上半年房价会不会随着开放和政策回暖？3、天通苑北三区两居，您心中的合理价位大概是多少合适？4、我是目前出手合适还是再等等看？想听听您专业角度的分析。
A：
1、具体的价格我不知道，但大概率是春节后房价会涨一些，否则谁在年底着急买房啊？不都是担心年后上涨吗？
2、北京的房价本来也没降什么，大多数年底都是走弱的行情，所以也谈不上是否春节后回暖。北京到现在没出任何政策，春节后看成交量，如果不下跌就不会单独出政策，没人买房了才会出政策刺激呢。所以春节后的房价未必能涨多少，但至少是不下跌。
3、具体的房价我不知道，这只能让当地中介给估价。
4、如果买完之后立刻入手就无所谓节前节后，卖完后还得看房的话那就春节后吧。
仅供参考。
七
Q:
非京户，首房首贷还在，想入手总价400以内，首付大约160的。我和爱人分别在软件园和三元桥上班。目前看了上庄，新瑞家园等几个小区，北七家，名佳花园和一个新楼盘，但是期房。还有亦庄也是期房，地铁规划上庄和北七家，都有地铁通，就是不知道具体位置。
想请问章哥，这几个地方想从保值和发展来看哪里更合适？因为刚准备要孩子，所以上学问题，未来几年暂无迫切需求。
A：
1、不知道地铁具体位置就考虑保值和发展？我也不知道啊，都是赌一把的事儿呗。这预算肯定是新区中地段比较偏的，赢了皆大欢喜，输了陪着站岗，名佳花园都站了十多年了，看以后的运气吧。
2、上庄的是“馨瑞嘉园”，不是新瑞家园，买房还是认真点儿吧，毕竟好几百万的东西呢。这就是典型的学区占坑儿房，以得到海淀学籍为主。溢价率估计在15%左右吧，看自己是否接受这性价比了。
3、我建议还是再认真考虑一下吧，感觉挺不在乎似的。既不在乎是否有学区，也不在乎溢价，更不在乎规划，还不考虑新房二手，有点儿有钱任性了。其他不好建议，只是建议谨慎。
仅供参考。
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