北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在魏公村附近上班，老公在安立路地铁站附近上班，我们是第一年工作，暂时没有孩子。刚需首房，首付尽量不高于350w，可接受月供3w以内，总预算700-800w。这段时间我们看了一些房子，但是还没有很清晰的想法，以下是我们的一些主要需求（设想）：
1、海淀或西城，离地铁站近；
2、小区管理好，有点小区环境，居住比较舒适；
3、理想户型为有客厅的两居室户型，最主要是希望能有个客厅～
想请教您一些问题：
1、关于片区：目前我们比较倾向的片区有紫竹院、八里庄、厂洼、小西天、知春路、学院路。想请教一下，您有没有相对更推荐的片区及小区呀？
2、关于学区：孩子大概8-9年后幼升小，您是否建议我们现在就选择有点学区属性的房子？还是说应该尽量避免学区溢价呢？
3、关于楼龄和户型：考虑到流通性和居住体验，是否建议最好买90年之后的房子呢？但是似乎80年代的部分房子两居户型比较规矩，90年代的两居多为大长条。想听听您对于户型和楼龄的建议～
4、关于买房时机：最近家里卖房还需要一些时间，请问近期是否需要尽快上车，还是可以等到下半年首付准备充足再上车呢？
A：
1、学区房我不好建议，只能自己定。不过这几个学区的差距有点儿大，高中低都有，还是先明确自己的需求吧。这里边学院路和小西天的溢价低，知春路那几个牛小的最高，其他中等。
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2、常规建议是尽量避免溢价，房子是用来住的，溢价是上学用上才划算的，否则就是闲置，这么多年下来也不算小数字了。人家早买房的无所谓，新买房的不太划算。
3、房子是用来住的，当然是尽量选好户型的了。但如果是过几年就要置换的话就尽量买房龄新的，不影响贷款的才出手快些。长期持有的话就无所谓了，反正再过些年都到期了。
4、时机我不好预测，我不是中介，手里没有即时的数据。只能说从节前到现在的成交量比较高，到我这儿咨询的也成倍增长。再加上今年的入学孩子多，在5月份信息采集之前学区房有可能涨一些。如果是想买溢价高的就错过信息采集吧，其他的就看情况了。
仅供参考。
二
Q:
最近了解了一下北煕区这个项目，感觉规划还不错。因为是给老人住，所以不太在意使馆区自贸区这些大饼，更在意的是周边居住配套和生活环境。从您的经验来看，25年入住的时候周围的生活配套能否比较齐全？城市界面怎么样，周围会不会还是大工地的状态？12号线3号线的地铁商圈正常几年能建成？
父母已经70了，无论搬到哪应该就在那一直养老了。您觉得北煕区和常楹公元哪个更适合？我记得您说新房肯定住着更舒服，但是又担心听上去很美的规划落地太慢，如果需要10年左右的话，其实可能老人也没享受到什么。这免费提问问了您好多次，真是不好意思，还望指点一二。
A：
1、不好预测，北京现在的规模太大，周边新区太多，谁也说不好哪儿能优先发展。不过到2025年才三年，短了点儿，按近些年的速度，五年八年能形成规模就不错。这参照海淀永丰和丰台丽泽吧，产业区的建设都十年起步的。或者参照东坝的坝河以南，2001年李嘉诚就要投资100亿，各种概念轮番登台，到现在也不算成熟板块。
2、地铁的事儿我不知道，商圈形成这太难了。全北京一共才几个商圈儿啊？参照丰台的丰科园吧，几十万的产业人群，居民也不少，万达永旺的ShopMall都有，又是地铁和四环的傍边，但到现在也不算商圈。
3、常规是不建议老人去新区养老，除了环境和空气好之外，其他的配套都得等。尤其是医疗方面的不会太快。常营是1993年开始发展的，柏林爱乐最早也是李嘉诚投资的。看看用了多少年才发展起来的吧，反正到现在为止仍然算新区。
4、免费正常，我还刷到存在感了呢，发网上还有稿费，各取所需，谁也不欠谁的。
仅供参考。
三
Q:
我最近又研究了下。朝青和新北苑850优先新北苑么，会不会未来比不过朝青呀？我查了下规划，感觉朝阳北边未来还是搞绿色涵养运动的本身也是承接产业外溢，而朝青毕竟四环附近能挨上产业和规划。北边未来几个产业园和通州哪边发展更好呢？另外我自己之前是互联网，现在是金融。感觉北边互联网人，薪资来看比不过国贸金融。
A：
1、有可能。但别太考虑什么承接产业外溢，除非是政策指导，否则各区都看的紧着呢，谁都不愿意把税源外溢给别人，成绩算谁的？
2、国贸的金融，但国贸无论是板块内还是周边四环内，房子没得到什么利好。包括双井是绝对承接国贸的，到目前为止除了几个豪宅，其他的也不算多强，跑输大盘的也有的是。
3、这就看自己的判断吧，我只能是从之前的历史中惯性思维，对未来其实没什么预测的意义。而且新北苑也确实涨的快了点儿，有溢价了，有可能过两年就放缓了。主要看社区品质吧，能维护的好才宜居，也就能吸引到更多愿意花高价接盘的。
所以别太纠结板块了，都挺好，还是关注小区吧，选择品质高的自然受追捧。
仅供参考。
四
Q:
我们一家三口户口在海淀双榆树，姥爷的房产。我们两口子的房产在朝阳安翔里小区，娃26年上学，想在海淀上。我们平时在海淀住，未来也想让娃在海淀上学，户口对口小学双榆树中心小学。但按照现行政策，如果我们在朝阳有房，就必须回朝阳上（中科院实验学校）。
依照您的经验，我们是不就只能卖了朝阳的房子，才可能回海淀上。。。或者就只能选海淀的私立。。。如果卖房的话，有时机推荐么（已经是满五唯一的）。。要是换房到海淀的话，最晚啥时候，以避免年限不够。。
A：
1、2026年上学，那到时候的政策未必是父母外区无房了。这是高峰期因为学位不够才出台的，2026年已经是确定性的低谷期，未必还执行，没什么必要了。所以我觉得别着急，过了高峰期再看政策也不晚。
2、另外也未必是卖房，孩子的父母只要外区无房就行，那就有一些家庭用办手续来解决呗，都是无奈。
3、海淀没有年限的限制了，都是多校。所以无所谓时机，如果还是这政策，那在信息采集之前卖房就行，只要能办无房证明就可以了。
仅供参考。
五
Q:
新宫地段南苑公园旁边的京粮悦谷首城值得购买吗？主要考虑将来南苑湿地公园建成后环境不错，附近又有万达，19号线到金融街（本人上班地）5站地。想买给父母居住，我们周末过去。实地看过小区还凑合，但是还是担心那里是回迁小区。目前附近的建发景园开盘已经8万3了，悦谷才卖5万5左右。
A：
1、建发景园，看看他们真实价格吧，我也不太清楚。另外也考虑好，我们开发商卖房都是动辄几千万上亿的推广费呢，售楼处也至少几十人，外边还有各种中介和电商组织看房团。所以才能赚到溢价，但也不太容易，这年头儿钱不好赚。而二手房都是单打独斗，业主们也不可能组成价格联盟，所以不太好要上价。
2、真喜欢就买吧，回迁房本来就是自住为主的性质。地段儿挺好，公园更是加分项，劣势就是两区交界，其他没什么。前几年看丰台区是把这里当重点了，所以才有万达和公园等配套，但现在看又不太像了，要不然不至于规划这么多的保障安置房。
3、总之就是如果注重自住就挺合适的，回迁房小区的生活氛围更浓厚，至于投资升值方面别期望值太高，就算这里真成为重点了，回迁小区一般也占不到太多便宜，不好和商品房比价。人的一生发展被出身所限定，至少是大部分，房子也一样，甚至更重要。所以还是自住为主，房子本来就是用来住的。
仅供参考。
六
Q:
我有东城史家学区一套步梯顶层复式，126平，想置换改善。挂了小半年，已经很低了，但还是没有卖掉。现在卖房时机好吗？另外我想换三环附近的房子，世茂宫园南向三居或者禧瑞都西北向，很纠结，一个朝向好，但感觉不保值；一个小区好，但是太冷。
A：
1、现在也谈不上多好的时机，反正今明两年都是入学高峰期，都算时机。就是顶复这些年不太受追捧，所以在哪儿都不太好卖，甭着急慢慢儿卖吧。这种户型都得等，等到真喜欢的买家才行，都未必是价格的事儿，着急的话就让中介给推推。
2、想换的这俩就这情况，世茂宫园是老公寓，优势是居住体验好，出租的话租金也高。劣势就是升值慢，否则也不会比老破小都便宜了。禧瑞都也差不多性质吧，自住非常好，这些年的升值也那么回事儿吧。
3、总之这俩都是自住为主的，房子本来就是用来住的，以后不套现也就无所谓保值了，选择更宜居的吧。
仅供参考。
七
Q:
孩子还有三年小学，王四营11学校进驻了，想在朝阳买个房，800万左右预算。王四营和十八里店怎么选择呢？哪个发展潜力好，能跑赢大盘？
A：
1、这问题让我真难回答，相当于问两个成绩一直不太好的学生，哪个提升潜力大能考上211？或者是问两个一直不太赚钱的公司，哪个有潜力能超过行业平均值？都挺有潜力的吧，毕竟起点都不太高，都潜伏很多年了。但也别期望值太高，20多年了都一直没跟上，非问跑赢大盘，不是太容易，还是先期望不继续输吧。
2、新学校这事儿也别着急，北京遍地是名校分校，朝阳区更是有的是，从黄冈中学时期就有了，就在欢乐谷，但这些年的成绩也就中等吧。到目前为止的这么多分校里，成绩好的只有人朝和清朝，其他的都等着看成绩吧。
3、所以我觉得还是以自住为主吧，本来就是自住的板块，房子本来也是用来住的，其他的都看发展，看能规划和引入什么产业，要不然不太容易吸引到愿意出高价的接盘人。
仅供参考。
八
Q:
我在门头沟有一套自住型商品房，89平，23年底满5年可以出售。我去年10月份还在石景山单位院子里买了套不到60平的老破小两居。我现在有点后悔买早了，感觉应该等门头沟能卖了以后卖掉，把卖了的钱加买石景山这套房子的首付一共400万左右，在海淀买套玉泉小学的学区房，或者在单位院子里再买套面积大点的。但是我现在感觉后悔也没办法了。
我感觉门头沟的房子年底到时候要不要出手卖掉，感觉那边房子怕以后再跌，早点卖好？还是还能持呢？要是卖的话，我能拿回手里的200万怎么处理呢？买带点投资属性的房子好像也不够，毕竟存款买了老破小了。
我有一个4岁的儿子25年入学，单位能给解决玉泉小学，但是还有一个不到一岁的女孩，单位说不准能不能给解决，我感觉应该到时候会差不多，毕竟上学的孩子越来越少。
我这个老破小以后肯定也不够我们一家四口住的，我是搬家搬够了，觉得孩子小，买了那套老破小在孩子小的时候感觉还能住的开，但是大点估计就不行了。我比较迷茫的是以后怎么规划这两套房子。说的有点乱，您指点一下。
A：
1、门头沟的自住型商品房，未必下跌，看地段儿和社区品质了。离地铁近的就没什么，离的远的话有可能涨的慢点儿。当然一般也不会太多，都是时间长了才看出来呢。这我猜不着什么小区的，水平不行，没建议。
2、200万首付，二套资格，买不到投资房，基本都是自住为主的，换不换的意义不大。就算换到市区，一般也是跟随大盘，流动性也弱，谈不上投资房，也就是租金相对高些。
3、其他的我也好说怎么规划，得看自己的想法。常规建议是最好一步到位，要不然每次置换都不少钱，换两次就等于把厨房给交税费了。其他的没建议。
仅供参考。
九
Q:
现在考虑800万预算的改善住房（两居室，如果是三居最好），在朝阳上班。希望房龄较新且有保值性，目前看到朝青板块（华纺易城或者青年汇）还有就是三元桥。但是三元桥改善可能只能考虑远洋新干线，不过远洋新干线的房感觉一直涨幅没有跑赢通胀，不知道您怎么看。或者是否有其他更好的建议，望京的楼盘都超过预算了，还请您多多帮忙。
A：
1、我看到的是新干线的没跑赢北京楼市大盘，差的不少呢，30%以上吧。其他没什么看法，看自己的选择了。
2、这看自己的主要需求吧，自住为主就买新干线，经济实惠性价比也高。有其他的想法再看普通住宅，板楼为主的。
3、其他没建议，常规是首选望京的，但超预算了我能怎么帮忙啊？大多数买房人都是这种情况，预算和现实不好匹配，只能是看自己更重视什么了，做出一些取舍。
仅供参考。
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