北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
北京土著，北京三环内一套老破小，学区房，60平，5楼没电梯，市值680万，娃在上4年级。五环外回龙观一套2居室，90平，新房，市值650万。现在我们住老破小，给老人在旁边租的房子，每月租金5600。
现在手里有70万，两人年收入20万。想在郊区买一套将来老人住，或是以后我们住。想问下在哪买合适，之前看过燕山的房子。
A：
1、这我可不好建议，我一般都是只能从投资角度分析，自住的养老房只能看自己的通勤和喜好，没标准。
2、燕山自住挺好的，配套全也有地铁，生活氛围也好。劣势就是远点儿，房龄相对老，流动性弱点儿。另外就是有些人对工业区的印象不太好，但这就是刻板观念了，其实应该没什么。其他地方没有价格合适配套全还带地铁了。
3、总之我觉得燕山挺适合自住，就是从投资角度别期望值太高就行，房子是用来住的，住的舒服最重要。
仅供参考。
二
Q:
近期想购入一套600平的平层，是首开国际。顶层600平一个500平的露台。本人情况：家人现在住在观承，我在美国读研，今年年底回去准备结婚，想购置一套大平层。家里在望京还有两套平层，分别在东湖湾和金隅国际，都是200平。感觉有点小。
看上的这个主要原因是，便宜，大，离父母和公司近。缺点就是，小产权，商水电，通勤距离成本高。想请教您一下，针对我这种情况，方不方便给一些建议呢。
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A：
1、我建议就是买呗。看样子是家庭很富裕，所以也没在乎过房产保值的事情。那房子是用来住的，只要住的舒服不就得了。观承这种别墅区就是典型的消费，到了阶层之后的享受，跟保值的关系不大。而我一般都是从投资角度分析的，纯自住的不方便建议。
2、东湖湾的保值还是很不错的，金隅国际那就看自己的喜好了。租金应该不错，就是升值慢，现在的价格比周边老破小都便宜了吧？高租金是用升值慢换来的。但也无所谓，毕竟房子是用来住的。
3、我建议就是随心所欲，钱是父母的，赔了再让他们去赚就行了。我都不知道首开国际在哪儿，但既然是小产权那就无所谓了，纯自住，钱是父母赚来消费的，只要自己喜欢就行。
仅供参考。
三
Q:
请问考虑上班通勤和刚需改善，有老人，无学区需求，保值+自住，两居室即可。丰台草桥未来上层、恋日嘉园二期和石景山远洋沁山水怎么选呢？未来上层小区环境一般，近高压线，小两居南北通透总价800万。
恋日嘉园二期大两居总价近1000万。沁山水小两居客厅朝北，总价900万，单价已到10万。这三个小区目前的性价比，孰优孰劣呢。石景山和丰台要怎么选呢。
A：
1、单从小区来讲肯定是沁山水了，这没什么可说的。但干嘛买客厅朝北的啊？沁山水正常的两居是全南户型啊。尽量规避这种户型，房子是用来住的，户型普通的话住着不舒服，出手时还费劲。
2、性价比应该差不多，沁山水的稍高一些吧。算算租售比，我印象中是沁山水应该更合适。石景山丰台没必要比较，就跟延庆和密云似的，没什么比较的必要。这种宏观的比较都是忽悠人的玩意儿，还是关注具体的板块和小区房源吧。
仅供参考。
四
Q:
我和老公住角门附近，公婆住在左安门，目前还没娃，备孕中。考虑到未来有孩子后上学以及老人照顾方便（角门房子在六层没电梯），原想在离左安门不远的地方买一套房，看了挺长时间的了，一直没有碰到合适的。预算700，首房首贷。
目前我觉得有三种选择：一是在左安门同小区买个一居，公婆搬过去，我们住公婆现在的两居。但是左安门毕竟有学区溢价，且小区环境品质都很一般，再买一套学区房是否有必要？
二就是在左安门往南几公里的范围内买一套自住的，看了方庄，不是太老就是太贵。再往南，成寿寺宋家庄石榴庄也都看过，还是想买品质好一点的小区，我觉得品质好的更保值。成寿寺的中海城本来觉得不错，但这个价位只能买户型不太好的。目前觉得好一点的选择是石榴庄的慧时欣园二期，其实小区也很一般，但好歹是商品房小区，环境也还可以，就是离左安门有五公里，不知道合不合适？
三就是，上两种都不合适的情况下，是否可以考虑以租换租，在相对保值的地方买一个，然后到方庄租房子住。比如买朝青、望京或者朝阳区的新房？又顾虑在这种大环境下买套房子出租是否未来能保值（现在角门的房子也可以出租再换租）。不过从个人想法来说，还是更想买一个自住，觉得这样住的更舒服更安心，期待您的建议。
A：
1、这我不好建议吧，还是看自己的需求。注重自住那就在周边买了，学区房或南三南四的看自己通勤。当然是品质越高的保值越好了，尤其是这种不太强势的板块，居住的功能就更突出了。慧时欣园选择板楼户型好的吧，相对好一些。能买在中海城当然更好，虽然是两区交界地段儿的朝阳区，但品质不错，户型好的弥补了一些劣势。
2、投资房常规建议是买在朝阳区，租金和升值多数都不落后。但这自住怎么选择就看自己了。我不好建议。
3、大环境，现在是国家救市鼓励买房，只能说前几次救市都成功了，这次的可能性也较大吧。毕竟北京市还一条政策都没出呢，而全国也就这么一个坚挺的城市了。所以从我看来是下跌的可能性几乎没有，是否上涨和涨多少就看供需了，也看银行发钱的力度。
4、总之这问题我都不好回答，没标准，还是自己定吧。
仅供参考。
五
Q:
京外有房，京内想买一套，预算只能覆盖300到380万之间的房子。我的要求是户型方正，位置不要太偏，客厅大一些，总面积90平左右。看了很多，发现符合预算的只有商务型公寓和巴克魔界，商务型公寓流通性不好，我之前定了退掉了。
巴克魔界我看了一套76平的复式，得房率比较高，价格380万，感觉使用面积比较大，比较喜欢，但担心复式后续的流通性比较差，升值空间小。您觉得适合现在买房，适合买巴克魔界吗？两层总面积140多平。
A：
1、380万的90平，4万左右单价，是不太好找到各项兼顾的。
2、巴克摩界也是公寓形式啊，单体楼，只不过是商住型的而已。优势就是居住的性价比高，出租的话租金也合适。劣势就是流动性不太好，升值也略慢。380/76=5万一平，不算太高吧，前些年这里可是比周边要贵出30%的，要不然凭什么买一层送一层啊？现在价格差没那么大了吧，逐渐拉近。
3、是否适合没标准，看自己的判断了，外人不好建议。买什么产品也没建议，我也就是列出优劣而已，看自己的需求。
70年的公寓一般分三种，商务型、商住型和住宅型。住宅型的和普宅区别不大了，商务型的保值更弱，商住型的居中吧，算不上太好而已，自住为主。
仅供参考。
六
Q:
请问现在还有70年产权开盘的公寓吗？70年的公寓是什么时候没有的？
A：
1、70年公寓，有啊，东单有丽苑太合，不到20万一平吧，我没注意。还有永外的华龙in巷，这便宜，10万一平吧。
朝阳就多了，CBD都有，新城国际，CBD就这么一个公寓了，以前是出租的，现在重新装修了当新房卖。就72套吧，1000多万一套。
其他的福景苑，在亮马桥，2000多万一套吧。北京书院好像也有房呢，惠新西街，1000多万就行。还有光华路的尊悦光华，好像也15万一平吧，不到2000万一套。其他的我一时想不起来了，反正多数都在朝阳。这问问卖房的就行，他们都有渠道。
2、什么时候没的？什么时候都有的，这从何谈起啊？50年的公寓有可能被禁止，70年的永远存在，再过70年都肯定有新盘。北京的有钱人太多了，这种豪宅永远有市场，自然有开发商提供供给。问中介吧，他们肯定有合作的项目。
仅供参考。
七
Q:
我们目前的房子是望京的炫彩嘉轩的一居室，现在售价大概是550万，想出售后作为首付款置换一套大一些的两居室或者小三居，作为个人居住改善自住房。但在望京同区置换的话，这个预算基本只能换到老旧小区，选择范围很小。考虑到孩子正在上小学，非京籍，比较喜欢美术，初中毕业前积分落户上车成功有点希望。
想置换酒仙桥的新华联丽港的两居(对口学校是中央美术学院附属实验学校)。看章哥以前的文章知道章哥对酒仙桥这一片比较了解，想向您请教下入手这个小区作为居住改善方案是否适合。因为不太了解这一片希望章哥能指点一二，非常感谢！还漏了很重要一点就是我一直没弄明白新华联丽港的2居究竟是算普通住宅还是70年公寓，这个小区好像挺复杂，向章哥求教一下，怕掉进公寓的大坑里。
A：
1、改善是否合适就看自己的感受，这没标准。房子是用来住的，自己觉得体验好就行。
2、新华联丽港，可以算公寓，至少也是公寓的底子。一号楼是50年产权的吧，办公的多，这是纯公寓。另两栋是70年产权的，但也受公寓形式的影响，否则不会现在这价格。前些年丽港的单价至少比炫彩嘉轩贵出20%，现在倒挂了。这里边有望京板块更强势的原因，也有公寓的原因。
但租金应该挺高的，价格相对低，居住的性价比就高了。看自己注重哪方面吧，各有利弊。
3、也不算复杂，挺典型的产品，那几年正流行到最高峰的时候，2007年之后就不太多了。简单说就是注重自住和租金就合适，注重保值什么的就不太合适，看自己的需求。
仅供参考。
八
Q:
我们2016年在望京南湖东园二区买的房，62.3平，南北通透两居室板楼三层，现在在售的同类房差不多在560-580万。我们有个1岁的孩子，因为媳妇儿在北沙滩农机院上班，后面孩子上幼儿园想就在他们单位幼儿园上，所以想考虑换到北沙滩南沙滩附近接送方便。
房子这块想换个大两居或者小三居，80平以上，2003之后的，有电梯，人车分流，物业和小区环境好的。预算800万左右。请问您几个问题。
1、望京南湖东园二区未来的房价还会涨吗？现在卖出是好时机吗？
2、以我们这个情况，从望京换到北沙滩南沙滩那边想法是否合适呢？
3、是需要先挂牌卖掉目前望京的房子，去租房同时观望买北沙滩那边房子好，还是现在先不卖房，等到有合适的房子买的时候再卖呢？
4、北沙滩或南沙滩那边有我们想要的那种小区推荐吗？
5、北沙滩南沙滩附近的学区政策如何？有哪些推荐的学校。
A：
1、会不会涨，有可能吧，大盘如果上涨的话望京就仍然会领先。东园二区的学区也挺好，不会落后。指望着单独上涨的可能性不大，学校没到这受追捧的程度。
2、房子是用来住的，自己觉得是否合适呗。这没标准。
3、那肯定是尽量缩短空白期啊，能做到先买再卖才合适呢。除非是愿意赌一把，那就看运气了。反正现在是银行放水，我认为没什么下跌的可能。
4、800万80平以上的，这要求够高的，大概率没有，我想不到。问问当地中介吧，只有他们清楚。
5、好几个学校呢，都是朝阳统一的政策。中等学区，没什么推荐的。这还是问中介吧，我不是中介。
仅供参考。
九
Q:
在外地用过北京公积金，北京算二套，小孩有北京海淀集体户口，四季青学区。目前考虑在北京买房。需求是能让孩子上个中等（最好偏上）的学，一家四口（三大一小）能住下，不要求多高的品质，别太老破，干干净净就行，最好交通（主要是地铁）方便，以及房子能保值能流动，别砸在手里。
现在预算350万（扣除中介费和税费），自己算了下，如果现在买房，比较合适的是600万以内的公房（商品房估计就500万）。如果一两年后买房，总房价可以到700万公房（商品房估计600万以内）。月供1.5没有压力，不行还可以再多点。最大的不确定因素是孩子2026上学，不知道到时候对这些学区的影响是什么样，房子会不会掉价（看网上都说清河还有潜力）？如果房子正常稳住甚至温涨，一两年后大概是个什么涨幅？到时候我们花更多的钱是不是买到的其实还是和现在一样的房子？真是不买怕涨，买了怕跌。
以及看过您说，如果是中等学校，海淀和朝阳的差别不大，那如果是朝阳稍微好点的陈经纶嘉铭分校或陈分，和海淀二流一类的比，怎么样呢？还有就是不知道楼市还会不会有啥新政策，会不会把我们这种在外地用过北京公积金的别再算二套了（可能是奢望吧）。自己在网上看了几个板块，海淀清河（如府学上院，621，永泰东里等），朝阳望京（以南湖东园为例）和亚运村（以安慧北里为例）。
按目前的预算，这几个板块应该也能买到，但是按一两年后的预算，可能选择多一点。这些板块房子的几个重要因素自己也衡量了下，感觉也都能接受。目前最纠结的问题是，这些板块的保值性和流动性是完全不懂，但这两个因素确是决定我们是现在买还是等等再看的重要影响。可能我有一些常识信息还没补好课，您见谅。
A：
1、二套资格的话，五环内的贷款额度一般就是187万，再做多就不如用其他贷款形式了。
2、高峰期之后的学区房也未必降价，更大的可能是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。我也认为清河算不错的，无论是产业还是学区都有提升的可能。
3、温和涨幅那就看货币增发的幅度呗，北京近20年来和M2的走势基本一致，只是时间有先后而已。常规估算是M2-GDP-CPI，可以自己参照一下。
4、海淀和朝阳的中等校差别不大，我没这么说过吧？海淀的中等放到朝阳就是中上等了，略有差距。嘉铭陈分放到海淀算中上等，但这几流几类的意义不大，过时了，我也不知道怎么比。
5、楼市政策，如果房价不跌的话就不会有大政策，下跌才会出台单独政策救市呢。各种可能性都有，北京手里的筹码太多了，放松二套管制的可能性较大。
6、保值性和流通性都挺好的，如果看的都是学区房中的老小区，那溢价率也都差不多。朝阳的是学校更好点儿，九年校也省心，海淀的是整体资源更强，各有优势。
7、其他的我没什么建议吧，再考虑一下在哪个区吧。
仅供参考。
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