北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
两个孩子，明年小的幼升小、大的小升初。目前住东泽园小区，旁边就是北京中学东泽校区（属于初中）。首付300，对于东西海学区没什么大要求，差不多就行。西城荣丰、海淀财智公馆在考虑中。
请章哥指点：
1、够得上首付的东西海学区是否值得换，比如我刚才提到的两个小区？
2、章哥是否可以推荐几个东西海的小区？综合考虑这两个小区，您更首推哪一个？
我跟爱人都是北京的211毕业，不是特别想鸡娃，主要奔着东西海的高中学位多，朝阳的太少，担心孩子连高中都上不了。
A：
1、这差不多的标准是什么啊？不太好保证，跨区小升初，基本都是靠派位。
2、荣丰和财智公馆都是公寓，典型的占坑儿房。优势就是总价低，方便占学位。劣势就是一般自住不了，溢价高，而且保值也不稳定，入学高峰期之后有可能受影响大。没什么是否值得的，看自家的情况。也可以入学后看行情，觉得不合适就卖掉，很多家长都这么考虑的。
3、首付300，二套资格吧，买总价450左右的，那在东西海基本都是占坑房。西城常规就是荣丰，东城一般都是东崇前的兴隆都市馨园，龙体的领行国际。都差不多性质，都是公寓。海淀万寿路和羊坊店一带，这总价的相对多点儿，就是有的不太好贷款了。
4、这不是别人推荐的事儿，得看自己家适合哪儿。买学区房相当于选城市定居，推荐的当然都是说首选北京，但未必适应所有人。还是看自家孩子的天分和父母的期望值吧，没有标准方案。
5、不特别想鸡娃，那一般不建议去海淀，容易压力大。尤其是进入好点儿的学校，天天被一群特别鸡娃的虎妈牛娃围着，难免不焦虑。东西城稍微好点儿，但如果想在中考进入好学校，那到目前为止，除非是天牛娃，否则鸡娃是必须的。要不然派入牛中也意义不大，肯定是普班。
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所以如果是虎妈牛娃就去海淀，凭实力卷他们。期望值很高的去西城，顶尖儿的资源和天牛娃更多，清北率高。不是特别高的就考虑东城，好高中也得努力，相对比西海压力小点儿而已。
仅供参考。
二
Q:
孩子25年上小学，京户。现自住常楹公元小区，还有一套旁边的自由派。考虑到孩子上学，是把自由派卖了，在周边买一套正规一居室，给父母住，让孩子在周边上学好？还是，在东城买一套一居占坑好？
公元的房子不太舍得卖，东城一居买起来紧巴巴，一边是公元周边比较方便的居住环境，一边是孩子的教育，（不太能接受孩子在朝阳上不了高中，我的目标是孩子最起码可以上本科），不知道怎么做取舍好，很纠结。主要是公元周边确实方便，马上医院也要开了，这个房子虽然不大，确实不舍得卖。担心如果佛系下去，在朝阳的大环境下，孩子万一上不了高中确实无法接受。
A：
1、是否换房只能自己定，外人不好建议。
2、不过朝阳的教育挺不错的，并不差，尤其是高分段和东城没什么区别，如果孩子要是天分高的话都没必要换学区。朝阳有自己的优势，不仅是有北中这种小五点招，还有小升初点招，公立民办都有，对天分高的牛娃友好的多。而东城是没有点招的，至少目前为止没有公开渠道，所以对天牛娃有些吃亏。
3、朝阳官方公布的高中率也不低，接近90%呢。当然这里有水分，有些实在算不上高中的，但70%以上是正常。所以评估一下孩子的天分吧，只要是中等的就能上高中，上等的就能上不错的高中（前30%）。
4、另外朝阳毕竟单校划片的多，小升初的时候也能用房子换学区，进入好初中的成功率比东城高。东城一般都是派位，看运气。所以实在觉得孩子天分不太好的那再考虑东城，借助均衡的资源搏个大概率。
仅供参考。
三
Q:
我和对象是北京高校教师，22年7月买了东城和平里学区安德路老破小（均价10.4，87年，刚装修好）。商贷260，感觉也属于较高价上车了，网签400。小区目前在改造，预计能浮动一点点。预计25.01能还掉些，剩150左右贷款。现在比较担心25年后的学区溢价降低，房子会降价。所以考虑两年后（网签高，2年后卖房和满五唯一一样无个税）卖掉换西城。有几点疑问需要咨询您：
1、由于上学小孩减少，25年后我们房子保值性如何？这种影响大概什么时间会反映在房价上呢？按目前北京趋势，一种说法是未来房价变化不会大，但又担心现在买的这个房子砸在手里了，所以想了解25年前后这个房子价格变化会很大吗？
2、我们准备明年要小孩，总体考虑还是觉得东城这个学区一般（小学安外三条），还是想换个学区更好的房子，但不知道什么时候卖房和换房合适？如果晚几年（2028年，娃娃5岁左右）卖房再换，我们贷款还的多些，压力小些，但担心25年后卖不出好价。
如果赶在25年或满两年（24.7后）就卖，我们贷款还的少，可能会影响卖房，但这时候我们手头能凑到的现金会少，换到西城可能也买不到更好的。所以现在纠结未来几年如何合理规划这个房子的价值。
A：
1、不会砸手里，价格合适都卖的出去。
2、但价格谁敢说准话儿啊？只能说参照案例吧。比如鹤岗是人口持续减少的，从高峰期之后的八年里，全市普跌30%，学区房最高有跌了50%的，但离当地最好学校近的几个高档小区没有超跌，也是30%而已，平均值。
韩国是两极分化，人口减少很多年了，首尔江南区却一直涨，“江南不败”的神话至今仍在延续，比其他区涨的还是高。原因没别的，所有好资源都在江南style，有钱人也没其他选择。
咱们台湾省也人口降低不少年了，但“学位宅”也没有下跌，只不过比其他非学区房涨的慢点儿而已。到目前为止，台北还有六所明星小学满额，溢价率只是降低了一部分，其他学校资源不是太好的涨的就更慢了点儿呗。
所以我认为北京也大概率是这种趋势，好东西什么时候都稀缺，离牛校越近的，越宜居的支撑越强。其他的有可能也是跟其他区相比涨的慢点儿而已，毕竟这些年的溢价也是这么涨起来的，逐渐回归罢了。只不过咱们这人口减少的有点儿猛，到时候看政策怎么应对吧。
3、什么时候换房，如果卖房后增加的预算多就提前换吧，增加的不多意义不大。毕竟置换成本不少钱呢，契税+中介费达到4%左右，折算下来未必划算。2025年后我也不知道什么趋势，看政策了。如果鼓励或放宽落户就没什么影响，政策刺激供需。
4、这我也没明确建议，既然已经买了就先留着吧，就算有影响也没那么快，至少不至于短期内两极分化，怎么也得个几年。过了2024年再看吧，这会儿也看不清楚。
仅供参考。
四
Q:
女，单身，目前自有房在立水桥，一个35平开间。想卖掉，目前出售能卖到130W左右，想换个面积稍微大点的一居室或loft，预算在200w出头。目前关注了立水桥南的旭辉奥都和北苑N次方城建。立水桥南的一居室要200w多点，N次方是loft大概也200w，以自住为主，哪个好些？或者东边或北边是否有更合适的推荐？
A：
1、自住为主，这哪有标准啊，只能看自己的喜好了。推荐我不合适，这只能找当地中介，我没房源的。
2、我一般从投资角度建议，最好不买公寓性质的，升值慢，也就是自住合适，租金也相对高。但高租金是用升值慢换来的，考虑好。如果确定是长期自住或出租再买公寓，如果以后还想置换的话还是以普宅为主吧。
3、看着价格，现在的房子是不是奥北的啊？东亚的，和明天第一城同一个开发商，反正商住类的升值不太好吧，能买70年产权的普宅就尽量吧，将来置换的时候不吃亏。但普宅的居住体验就弱了，我也不好多说什么。
仅供参考。
五
Q:
您跟我说的这几家中介都是骗子吗？我上网查了，**中介的确实是有诉讼，但都是和别人的啊，也不是这个项目的。另外几个我还没查，主要是没时间，也不知道怎么查。因为刚才又来电话说还剩最后两套房了，好几个人都盯着呢，我要买的话必须今天决定，全款的话还可以有优惠，明天就不行了。所以我现在慌的很多，又怕像您说的似的被骗，又怕错过这个机会以后就没有了。我想我如果是和国企签约呢，是不是就不应该被骗吧？
A：
1、靠，真不知道怎么夸你，感觉已经拉低了所有买房人的智商平均值了。网上的诉讼判决当然是别人的，那不是因为你还没交钱呢吗？过几年你再上网查，这项目和你的信息也就在网上了。在后浪看来，你也是别人的项目和案子。
2、另外几个你没时间查，100多万你倒有时间给骗子送过去，上网搜几个关键词你没时间？不知道怎么查就算了，我也不知道你为什么不知道。再告诉你一句，这几家中介其实都是一回事儿，老板们或是亲戚，或是同伙，互相都是勾着的。信不信在你。其实查不查也无所谓，他们随时换招牌，查也查不过来。
3、最后两套，好几个人盯着，那人家应该涨钱啊，这还能有优惠？你脑袋也让电梯给夹头了吧？这忽悠都信？
4、不用害怕被骗，你肯定会被骗的，这次不行下次也会的。所以不必担心错过机会，这种事儿都骗了20年了，甚至在人类历史上都骗了几千上万年了，永远会有骗局的，机会永远存在。
5、国企签约，靠，你查过是什么性质的国企吗？你会查吗？你知道国企分多少种吗？甭说国企了，公务员都有诈骗的，冒牌儿国企央企更是有的是，有什么新鲜的吗？这我懒的解释，随便吧。
6、就这样儿吧，没救儿了。我是真替你父母不值啊，这100多万弄不好是他们的毕生积蓄吧？所以你花起来不心疼，赔了再让他们去赚，别卖肾就行。当然，也有可能不被骗光，网上的案子不就是被追回了8万块钱吗，损失了95%而已。祝你一切顺利……
仅供参考。
六
Q:
我是前几年买了太玉园的房子，一直有转正的说法，但总也没有具体的政策。因为我是外地人，没有北京购房资格，所以担心一旦转正落到名下的话是不是还得多交一笔钱？另外就是房产税的问题，是不是一旦征收了房产税，就等于承认小产权转正了？
A：
1、考虑的有点儿理想化了。房子的产权归房管部门负责，是否合法归司法部门，是否交税归税务部门。美国贩毒的收入还得交税呢，但并不能说明贩毒合法。你帮老板骗钱，老板给你发工资能缴纳税金，同样也不能说明骗钱是合法的，两码事儿。
向小产权征收房产税不是什么难事儿，这本身就是财产税，只要是财产就可以征税，是否合法司法部门认定，如何管理由房管部门制定，但都与税收无关。
2、外地人无购房资格，那就交社保呗，五年之后就有了。如果能转正落到名下人家会等着你去申请资格的，看到时候谁着急。
3、不过北京和其他城市不同，小产权的占比非常低，所以很难轻易转正，至少不会像现在多数业主幻想的方式转正。北京十年前的统计是共有1000万平米的小产权，听上去很多，但实际上才10万套，在800万套房产中的占比很低。就算是最高估算才20万套，占总量的2%左右。
所以很难说北京会为了让这2%的业主高兴，而得罪98%的业主。或者说为了让这2%的业主痛快交税，而让98%的业主交税不痛快。
4、总之还是等着看政策吧，早晚会解决，就是别太理想化，税收和商品是否合法两码事。大多数商家都依法纳税，但他们的商品该被查还是被查。
仅供参考。
七
Q:
背景：我通州的房子当年高点520+买入（唯一住房，自住，含税和中介费为550左右）。现在中介说只能450出手，扣除按揭还剩350，可以凑够400作为首付。上班地点：中关村附近，互联网从业者。可接受月供上限20k。
需求：自住，需要上班方便、有比较好的地铁和一定的商业配套。且有一定保值增值能力，无学区需求。目标：金域华府三期纯南两居。
想问：是否有必要今年卖掉通州这套，入手回龙观金域华府三期（需贷款243万，计划用接力贷）？
顾虑是：1. 金域华府受新房分流影响，担心入手又会站岗甚至不停回调。2. 通州这套房出手亏了100万，您在之前文章里说不要“买在山顶 卖在山腰”我觉得很有道理。想听听您的建议，非常感谢！
补充：目前这套房是k2清水湾纯南两居。想换房的原因在于：1. 上班距离太远，通州离哪个互联网产业聚集区都很远。2. 清水湾入手这5年来一直跌，流动性也很差，想出掉换一个更优质板块（虽然自住但也不希望房子不停贬值+不好出手）。中介说清水湾至少5-8年才能涨回我入手价格，换房也有点想止损的意思。
A：
1、清水湾要说还不错的小区呢，整体保值不算弱，这就是买的太高了。五年回来不至于，15%的幅度遇到行情几个月半年的事儿，常规来讲就是三年内。
2、金域华府三期，现在算是横盘期，要说应该换。不过算算租售比吧，看看两边有没有差距。用总价除以预估租金，哪边的少说明性价比更高。不过通州一般要在数字上加10%，毕竟郊区一般都租金低些。
我估计两边都是800多，因为这两年回龙观一带的都涨了，前些天算过新龙城的租售比也800多了。看看清水湾的吧，如果在700左右那就换的意义不大，说明被低估。如果在8/900就意义不大了，说明两边的性价比差不多。
但这牵扯到赔掉的这100万，只能看自己的态度了。谈不上什么止损，口罩三年，该涨该跌的多数都调整到位，都在等政策而已。
3、总之让中介给算算租售比再决定，这也是溢价的标准。
仅供参考。
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