近期，提前还贷潮愈演愈烈。与此同时，关于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨。
这一情况也引起了监管部门的关注。2月16日，第一财经记者了解到，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。同时，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
对于存量房贷利率下调，争议颇多。不少分析认为应引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差，从而进一步降低住房消费者的负担，解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题；但也有观点指出，调整存量房贷利率并非“有百利而无一害”，“打折”容易滋生套利空间，用存量房贷降息提振消费并不可行。
存量房贷利率到底应不应该下调？调整存量房贷利率对银行有哪些影响？对于下调存量房贷利率市场有哪些建议？记者就这些争议问题采访了业内权威专家。
下调存量房贷利率是否符合契约精神？
近期新发放房贷利率的持续下降,引起了部分存量房贷消费者的关注，下调存量房贷利率呼声再起。在这些呼声中，一些反对声则格外显眼。
比如，有评论指出，存量房贷利率调整的态度，更多关乎商业银行与客户之间的合同，并不存在银行是否“应该”让利的问题；调整存量房贷利率并非如某些观点认为的那样“有百利而无一害”；当前来看，不仅每位购房者和银行签订的房贷合同都不一样，统一“打折”容易滋生套利空间。极端情况下，甚至不排除炒房之风死灰复燃，从长远来看这更是不利的。
在招联首席研究员董希淼看来，上述观点不值一驳。他指出，对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。
多数支持调降存量房贷利率下调的观点普遍认为，下调存量房贷利率可为居民减轻房贷负担。
“以上海为例，目前首套房利率为LPR（5年期以上）加点35个BP，为4.65%，其他地方最低为3.7%。仅以这两个数据对比看，新增和存量利差接近1个百分点，这一利差是巨大的。”一位上海市民对记者感叹，“我们还认房认贷，换房也是二套利率，那就是加点105bp，差距就到1.65个百分点了。”
经济学家任泽平日前撰指出，老百姓提前还贷，不是因为收入增加或者积蓄多，而是因为存量房贷利率与新增房贷利率差距过大，政策需反映民众呼声，建议金融机构为购房者提前还贷提供便利，相关部门重视社会呼声，出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，有效解决提前还贷潮问题。
由于此事更多关乎商业银行与客户之间的合同，调降存量房贷利率是否符合现代商业社会的契约精神，也是争议的焦点之一。
中国银行研究院高级研究员李佩珈对第一财经表示，从法治精神维护来看，契约精神既适应于金融机构，也适用于金融消费者，不能偏颇任何一方。利率市场化背景下利率分化加大，不仅不同市场的利率分化加大，而且同一类利率在不同时期的利率分化也加大，特别是存量房贷利率与新增房贷利率之间存在差异将成为常态，如果因为利率差异而随意变更合同，这将带来金融市场秩序的严重破坏。
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下调存量房贷利率会对银行产生多大影响？
实际上，存量房贷利率是否应该调降，近期之所以被广泛讨论，除了上述原因外，一个焦点还在于：市场普遍担忧房贷作为银行优质资产之一，一旦下调存量按揭贷款利率，将对银行产生巨大的经营压力，短期内银行找到类似优质资产并非易事。
“考虑到当前全国个人住房贷款余额已经达到38.8万亿，体量庞大，其涉及商业银行盈利和息差收入占比较大，即便是下调0.25个百分点，直接影响的收入规模在1000亿元左右，影响较大。”植信投资研究院资深研究员马泓对记者说。
马泓认为，考虑到银行每年年初会制定全年信贷投放及放款计划，如果出现规模较大的提前还贷行为，则会影响银行的年度借贷计划。
不过，在当前提前还贷潮愈演愈烈的情况下，提前还贷依然会对银行产生多重影响。
李佩珈表示，一是利润受损。存量房贷款是基于前期利率相对较高的环境下发放的，因此提前还贷将使得银行难以实现既定目标的利息收入增长；二是信贷收缩。银行每年会制定新增房贷的增量目标，居民提前还贷将使得银行新增信贷考核指标难以完成，甚至负增长；三是成本上升。历史上看，提前还贷行为并不普遍，对不少银行都是新课题。提前还贷会增加银行不少人力投入来处理这一业务，相应地会增加银行不少操作成本。
正因为如此，董希淼认为应该降低存量房贷利率。“因为这不但能降低住房消费者负担，还能减缓越来越多的提前还款以及住房贷款被‘置换’等现象。利率降一些，客户留下来，风物长宜放眼量。”
综合市场分析来看，下调存量房贷利率关键在于需要出台具体措施对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响。
一位长期研究房地产领域的金融专家认为，虽然历史上存量房贷利率下调有过先例（2009年初，银行主动让利，给存量按揭利率直接打了七折）。但当前情况与2009年有所不同，个人按揭贷款体量巨大。因此需要重点考虑银行风险承压能力，进行压力测试。
“一旦调整存量房贷利率，短时间内对商业银行的经营情况将产生较大的波动和影响，不利于银行体系的稳定，因此短期内全面推行存量房贷利率的调降的概率较低。”马泓对记者表示。
董希淼建议，央行可以适度通过市场利率定价自律机制，引导存款利率适当下行，减轻银行负债端成本，减轻银行息差收窄的压力，对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响；亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。
下调存量房贷利率到底是不是好事？
对于下调存量房贷利率，市场热议的另一焦点则是：下调存量房贷利率到底能否提振消费。
比如，任泽平就认为，下调存量房贷利率有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。
但也有不少专家有着不同的观点。李佩珈表示，下调存量房贷利率并不会带来新的消费增长，从金融机构资产负债表的角度来看，表现为资产和负债的同步减少，导致金融机构整个资产负债表规模收缩，而要对消费产生增长，则是在金融机构负债端的减少，带来资产端的增长，这才是能够产生消费的能力。
因此，她建议，是否有必要引导存量房贷利率下调需要综合评估潜在影响，特别是全社会整体福利水平的改善。如果存量房贷利率下调不能带来新的投资和消费增长，在当前居民去杠杆背景下，这可能导致更大程度的消费投资萎缩，对经济复苏、就业改善、金融稳定带来不利影响，导致除存量住房群体之外的更多群体的福利损失。从这个意义上看，进一步调降存量房贷利率并不见得一定是好事。
马泓认为，下调存量房贷利率，对降低居民部门而言有助于降低负债压力，为居民提供了扩大消费的基础。不过还是要注意全方位的影响，过去一年半全国消费增长放缓，更多是来自于疫情干扰、宏观经济下行、居民收入放缓等多种因素所致，预计上述不利的条件在今年会逐步减弱，整体经济将逐步复苏，居民部门的消费支出也会大概率随之回升，不一定只依赖于调整贷款利率。
董希淼则建议，降低存量房贷利率，并非房贷利率“一降到底”，综合考虑各方诉求、阶段性部分下调存量房贷利率更为可行。在执行过程中，可以不用区分地域、首套房还是二套房、是固定利率还是浮动利率。各地可以通过市场利率定价自律机制来召集银行商讨，形成一定的标准并加以实施。
比如，可根据房贷利率水平分三档实施：到2023年1月1日，房贷利率在6.0%以上的存量房贷可打85折，或下降100个基点；房贷利率在5.5%~6.0%之间的存量房贷可打9折或者降60个基点；房贷利率在5.0%~5.5%点5之间的打95折或者降30个基点。在降低利率时，银行无需与借款人重新签订纸质合同，可采取此前贷款基准利率转为LPR时的做法，即向符合条件的借款人发送信息确认即可。而所谓阶段性则可将时间暂定为三年，三年之后可以根据实际情况再做研究。
