买房，真的很考验运气和眼光。
早两天，兰亭盛荟卖出了一套85平的3房，单价高达8.8万/㎡。
注意了，该房源还是朝北，14楼，这个价格是不是令人匪夷所思？
要知道，差不多的户型，2019年成交价仅4.5万/㎡。
别人家5年涨96%，你的呢？
之前，房产君整理过近年几个区的房价涨幅，感兴趣可以点击回顾。
👉 海珠篇 ；👉 天河篇 ；👉 黄埔篇
今天轮到最近热度较高的荔湾，大家可以参考一下，买哪里最能涨？
广钢新城，全面飘升！
早几年，白鹅潭概念还没成型，广钢肩负着荔湾去库存的重任。
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如今，一众楼盘陆续交付，配套也基本成型。
房价嘛，早一批买入的业主，基本能收获不错的涨幅。
尤其是广钢里最大的小区——中海花湾壹号，共分为A、B、C、D四个区。
截至3月，今年四个组团合计成交10套，也是广钢最多的。
其中D区，2019年刚过4字头，2023年成交了3套，均价55228元/㎡，涨幅33.9%。
C区，由于是整个小区最后一个组团，业主入手价格较高，因此涨幅会稍低一些，仅5.8%。
但C区拥有板块唯一商业城喜Hey街，相信未来房价也会跑出。
｜喜hey街，中海花湾壹号C区
其余涨得比较好的，还有：
保利葛洲坝海德公馆，2019年均价45564元/㎡，今年接近6万/㎡， 涨幅30.9%。
目前，广钢在售二手房，主要集中在北区，随着南区楼盘陆续满2，市场货量增加，片区房价会趋于稳定。
大坦沙：旧改带飞，有盘5年涨18%
除了广钢，荔湾的大坦沙，也是全区为数不多普涨的板块。
不过，如果说广钢的涨价，是因为成型的配套，即买即享受；
那大坦沙的涨价，业主更多看中的是未来的预期空间。
已经启动多年的大坦沙旧改，由新加坡凯德集团操刀，首个融资项目凯德双桥8号，在2018年正式开盘。
跟普通旧改不同的是，大坦沙改的是一整个岛，总投资高达500亿。
这样的体量，未来片区的城市界面、生活配套，都会有质的提升。
｜大坦沙岛航拍，广州房产@细鹏摄
这种预期，也带动了板块楼盘房价上升。
其中，成交最多的是珠岛花园，整个小区占地40万㎡，今年前3个月，就卖出了18套二手房，房价涨幅 17.5%。
东侧一线临江，小区内部绿化率达46%以上，且距离地铁站仅600米，还是非常宜居的。
此外，涨得最快的是花语水岸，同一户型，2019年卖395万，今年则要448.8万，价差超50万。
荔湾白鹅潭，这12个楼盘房价跌了
白鹅潭，范围非常大，包括东塱、西塱、滘口、花地湾等多个板块。
作为荔湾近两年的重点发展区域，白鹅潭也不是能闭眼买的。
近5年，就有12个小区房价下跌，最高降幅可达11.5%。
比如，东塱的金宇花园；西塱的元邦明月水岸；花地湾的红棉苑；滘口的荔江美筑、怡福花园.......
我发现，这些小区，大多离地铁都不算近，直接劝退不少刚需一族。
另外，绝大部分房价下跌的小区，都是楼龄很长的，这也是“拖累”房价的一大bug。
比如降得最猛的金宇花园，5年前还能卖2字头，今年直接有业主打骨折，降至1字头。
出现低价成交的原因，除了业主急售，还有小区自身的问题。
一方面，小区楼龄已接近30年，离地铁约2公里，并不好叫价。
另一方面，产品过时，小区内有不少户型是20-50㎡的一至两房，总价低是低，但不满足现在的主流居住需求。
｜金宇花园约28㎡一房户型图
类似的还有，位于滘口的怡福花园，近5年房价降幅2.5%。
小区建于1999年，户型也多是30-50㎡的一至两房，总价不到100万即能上车。
｜怡福花园约46㎡一房户型图
荔湾北部，改善盘涨得最猛！
下面几个板块，均位于内环路以北，暂且称之为荔湾北部吧。
荔湾北部，包括了西村、龙津、南岸路、西关、中山八、陈家祠、黄沙等板块。
都是我们熟知的老城区，发展成型，配套丰富。
我发现，这里领涨的清一色为改善楼盘，且都是次新房。
南岸路的西关海，西侧一线临江，2019年仅售4字头，今年已冲破6万+，涨幅30.9%。
同样西侧望江的，还有岭南湾畔，近5年房价涨幅25.2%。
华林寺地铁上盖的万科金域华府，楼龄很新，2019年卖5万多，今年成交均价攀升至73234元/㎡，涨幅24.6%。
｜西关海
“小透明“龙溪，也偷偷涨了
这个板块，在荔湾真的是没啥声量。
一方面，位置并不靠近市中心，跟佛山南海都能隔岸对望了。
另一方面，板块很久没有新楼盘，在市场上自然就少人关注。
关注度是低了点，但是吧，人家也能走出自己的行情，近5年涨幅还可以。
这些楼盘，基本都是楼龄不到10的次新房，加上价格并未炒高，对刚需非常友好。
比如，涨得最多的保利公园九里，楼龄9年，涨幅13.5%；
中铁荔城国际城，楼龄8年， 涨幅11.3%。
小结
看到了吗，在老城区荔湾，也不代表能闭眼买。
相反，你要更加耐心挑选，否则房价5年不涨倒退的，可能就是你家。
想买荔湾的朋友，要注意以下几点：
1、想在自住之余，兼顾增值潜力的，优先选择次新房，楼龄30、40年的不要选，尤其楼梯楼、单体楼。
2、追求高增值的，要不近地铁，要不有稀缺自然资源，比如江景、公园等。
3、老城区谨买，虽然生活便利，但是发展成型，没有增量，房价涨不动。
不过，有一说一，目前来看荔湾还是更适合居住多一点。
至于房价涨幅，明显跑输天河、海珠，甚至黄埔，想要后来居上，我认为白鹅潭能不能落实到位，起到至关重要作用。
你呢，怎么看？认为未来荔湾哪里最能涨？评论区聊聊吧。
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