从昨天下午开始，深圳取消二手房指导价的消息传遍全网。
风传的消息大致有三条——
1、深圳的二手房参考价不做调整；
2、银行房贷放款额度，以网签价和评估价之间较低者为准，不再看指导价。
3、该政策即日执行。
因为发生地是深圳，该消息一出，楼市多空双方都将之视为大事件。
多军的反应是：管理层圣明，深圳的房价要涨了？！
空军的解读是：事出突然必有妖，取消指导价，说明深圳楼市已经扛不住了？！
超一线城市深圳，是我国第一个执行二手房指导价的城市。也是最后一个“取消”二手房指导价的城市。如今这个参考价体系虽仍存在，但套用诗人臧克家一句诗歌：“有的政策还在，它已经挂了。”
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PART.01
二手房指导价，曾被视为挤除楼市泡沫、抑制房价过热的一味猛药。
自2021年2月，深圳房地产和城市研究发展中心，运用大数据分析，在综合考虑二手房和新房价格的基础上，发布了全市近3600个小区的住房成交参考价格。彼时，参考价格普遍低于市场成交价，而银行房贷只按指导价。这就意味着：高于指导价的购房资金，需要买房人自己解决，这实际上是增加了首付门槛，起到了抑制市场交易过热的作用。
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深圳之后，二手房指导价这个新模式陆续推行到全国数十座城市。在当时，指导价的作用的确很明显。在2021年，该政策推出之前，全国楼市虽在深度调控之下，但即便国家三番五次警告房价泡沫有风险，官方措词越来越严厉，各地土地市场和楼市也仍然犹如脱缰野马。
指导价一出，效果立杆见影深圳在指导价出台之后，二手房月交易量立呈腰斩之势。不仅如此。有数据显示：深圳之后引入二手房指导价的城市，楼市成交量都有大幅深跌的趋势。
这一年，二手房指导价和三道红线融资新规，成为了调控楼市的两大重器。
PART.02
2022年，中国楼市遭遇重创，市场景气转入极度深寒。从一线城市到三四五线城市，楼市最大的问题已经从“如何抑制过热”变成了“如何破冰回暖”。这一年，众多曾经推出二手房指导价的城市，都纷纷采取了一个姿势——悄然取消二手房指导价。到2023年，全国城市中只剩上海、深圳两座超一线大城保留了二手房指导价。3月底，上海取消二手房指导价的消息一出，市场围观者已将探询目光转向深圳——这座指导价的始作俑之城，什么时候取消二手房指导价？
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据悉，这几个月以来，其实很多围观群众都在坐等深圳新版的二手房参考价体系出台。因为，这个指导价格体系2年来没有变动。而在2023年房地产重回支柱行业、市场人气和成交量都急需复苏的背景下，深圳的复苏势头已经落后于其它城市。
这个时候，很多围观人士发现：时隔一年之后，二手房指导价的存在就显得有点尴尬了。
如果继续执行这项政策，指导价是该上调呢？还是下调呢？如果上调，会不会给市场带来“房价要涨”的心理暗示？如果下调，市场会不会由此产生房价要崩的预期？因此，我们看到了一种非常明智的选择——二手房指导价悄悄地撤到阵地后面，既没退出，也不干预，先让市场自我调节，让顶在一线上的买卖双方决定房价的涨跌。
PART.03
二手房指导价退出舞台，房价何去何从？
有数据显示，2023年第一季度，我国楼市的库存已升至6.477亿平米，这个库存量直逼2015年-2016年这段高峰期。可见，去库存是当下楼市面临的重要任务。
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8年前，楼市回暖用两大招式——货币化棚改+涨价去库存。
据悉，目前已有30省市推行了房票安置政策，这项政策被坊间认为是货币化棚改重启的试水。当年，就这项核弹级的政策，拉动了全国21.5%的住房销售，迅速完成去库存。与2015年的货币化棚改相比，目前的房票安置模式，房票不能套现、转让，只能购买新房，并且规模也较小。对市场的刺激作用还未充分体现。但有一点可以确定，随着这种模式更大范围地铺开、优化，其威力终将显现。
本轮去库存会不会再现房价暴涨？可以判断：2016年那一波房价暴涨带来的负面效果影响至深，新一轮调控不会重蹈覆辙，房价暴涨的可能性不大。
从土地市场和楼市看，双限地块仍是流行趋势，未来房价的变化幅度可以预期。但同时，从二手房指导价的隐退、清水房最高限价上调、不少城市最高备案价松动的情况看，房价又的确存在明显上升趋势。有一种观点是——未来，关系到民生的刚需市场价格上涨幅度不会太大，但改善、特别是儫宅产品的定价将越来市场化。
