版权 | 克而瑞福建区域
前言
2023年为疫情完全放开的开局年,国内整体经济行情呈现复苏局面,在经济信心的提升下,市场活力也出现明显提升。从楼市表现来看,自2月开始,闽西南楼市普遍迎来一轮“小阳春”,四城均呈供不应求局面,部分城市需求端现集中爆发。
从数据层面来看,除大泉州外,1季度厦漳龙商品住宅月度成交量均持续爬坡,3月出现新高峰;但是,放在大周期内对比,受限于整体供应补给不足,闽西南四城成交量突破有限,同环比下行较多。另外,随着第一轮需求积压客户逐渐释放完毕,楼市复苏行情现走弱趋势。
2023年一季度厦门房企销售排行榜(附CRIC解读)
2023年一季度大漳州房企销售排行榜(附CRIC解读)
2023年一季度大泉州房企销售排行榜(附CRIC解读)
2023年一季度龙岩市区房企销售排行榜(附CRIC解读)
闽西南榜单
单数据说明
1.权益榜数据口径:是以企业股权占比为口径,即:若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业;
2.操盘榜数据口径:是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业;
3.全口径榜数据口径:指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值,不考虑权益和操盘,不包含代建;
4.区域范畴:厦门全市、漳州全市、大泉州(泉州市区、晋江市、石狮市、南安市、安溪县)、龙岩市区;
展开全文
5.项目属性:企业榜统计数据为商品房数据,包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型;项目榜统计数据为商品住宅备案数据,包含普通住宅及别墅;
6.数据来源:涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据,剔除退房数据;
7.统计时间:2023年1月1日-3月31日。
榜单解读
No.1
需求端表现活跃
四城均现供需失衡
2023年一季度,闽西南四城商品住宅新增供应131.40万㎡,同比下跌21.5%,环比下跌47.4%;共成交210.80万㎡,同比下跌5.28%,环比下跌13.1%;成交金额379.56亿元,同比上涨13.0%,环比下跌23.1%;一季度闽西南四城供求比为0.62,供求矛盾突出,需求端表现旺盛。相对于2022年1季度,厦门和龙岩市区均出现交易增量,其中,龙岩市区同比上涨最大,达到58.7%。
1季度闽西南城市供求变化情况
具体来看,一季度闽西南楼市普遍有回温趋势,呈现不同程度的“小阳春”特征,各自在自己的行情中调整复苏,但也显示出四大共同点:
一是政策暖风遍吹,如放宽购房门槛、降低购房成本、增加购房补贴等,在政策方面的持续调整,使得 购房环境进入到近年来最宽松的状态 ;
二是四城商品住宅供应量全线萎缩, 整体呈现供不应求态势 ,供需矛盾突出,其中,龙岩市区商品住宅供求比仅为 0.31 ;
三是市场出现同步回温态势,购房信心指数上行, 购房者交易意愿提升 ,但受限于供应补给跟不上,成交量上行受限明显;
四是成交价格方面,因为1季度四城成交主要依赖去库存为主,且以刚需释放需求为主,多个持销项目陆续备案, 四城成交均价环比均下跌,但同比仅厦门和龙岩市区小幅上涨 。
No.2
厦门、龙岩热度回升明显
冷热分化、供应紧缺行情将持续
分城市来看,厦门和龙岩市区楼市热度回升会更为明显,其中,一季度【厦门】楼市迎来“开门红”,一二手房成交量同频飙升,新盘去化率明显提升,二手房成交量也出现阶梯式持续上行,3月,厦门新房及二手房月成交均超3100套,达2022年以来月度新高。从新房数据来看,1季度厦门商品住宅供求比为0.87,供需矛盾最小,供求价同比均现上涨。
一季度【龙岩市区】在供应低位的情况下,商品住宅成交15.85万㎡,同、环比上涨皆超45%,且成交量上行走势依然强劲,特别是在3月份迎来成交集中爆发期,在闽西南城市表现亮眼。
【漳州】一季度主要县市楼市热度持续上升,如市区、漳浦、诏安、长泰、东山、角美、漳州港等县市成交量均现阶梯式上行。但是供需矛盾较为突出,以市区为例,当前在售楼盘稀少,国企开发项目进度相对缓慢,热销持续性不足,预计二季度仍以去库存为主。
【泉州】一季度供应不足,“供求失衡”矛盾突出,在闽西南四城中“小阳春”成色最低。2月中下旬,各案场到访量有所增加,但受限于供应持续下行,这一波“暖风”难以为继。3月成交量下滑,市场重回相对低位。
从一级土地市场来看,闽西南四城仅漳州市区和龙岩市区已经完成首轮商住地出让,整体市场不温不火,以省内国企拿地为主,没有出现流拍地块;其余城市首轮土拍会将会在二季度进行,供应节奏有所放慢。
2023年厦门供地方式发生改变,将之前的“两集中”模式调整为拟出让时间段内全部推出,目前上半年推地清单已经公布,计划出让9宗商住地,岛内4宗,翔安3宗,同安2宗,整体地块资质较为普通。
由于2023年厦门土地拍卖政策改变,以往的集中拍地将会变成相对分散的交易,集中供地、分散土拍将成常态,土拍市场整体热度和关注度将会减弱。不过,今年厦门首轮土拍会尚未举行,被看成是新拍卖形式的风向标。
另外,大泉州土地市场表现最为冷清,市区供地计划尚未出炉,市区、晋江及石狮均没有举办土拍会,仅南安成交了1宗商住地。
整体来看,2023年闽西南四城土地供应节奏较慢,未来楼市补给线拉长,优质宅地保持紧缺态势,边郊板块宅地库存较大,形成明显的冷热分化格局。
No.3
建发霸主地位未变
二梯队房企合作共进
2023年一季度,闽西南楼市以央国企及部分老牌民企深耕为主,整体市场份额相对稳定,建发依然占领多个榜单冠军位置,业绩优势明显;不过,房企格局开始出现深度分化,二梯队房企之间加强战略合作,形成合作共进阵营。
从房企操盘金额入榜门槛及变动情况来看,2023年一季度TOP3、TOP5门槛抬升明显,同比大幅上涨;但TOP10上榜门槛下滑明显,同比出现负增长。市场集中度进一步加剧,中小房企生存依然艰难。
【建发房产】一季度仍凭借多点布局、多点开花广收业绩,在厦漳泉龙四城均保持领先地位,除了核心城市项目热销外,漳浦建发玺院三期、南安建发缦云、水头建发映月、官桥建发和玺等县市楼盘项目也为企业带来可观份额。一季度建发房产斩获闽西南权益/操盘双榜冠军,全口径面积榜冠军。另外,在一季度仅有的漳州市区首轮土拍会上,建发连落两子,不乏城东优质宅地,强势拓储;另外,建发厦门岛内项目湾海及四里进入宣传阶段,有望在二季度为企业增加业绩。
【国贸地产】主要依靠厦门和漳州项目主力备案收获业绩,一季度国贸迎来厦门岛内2大新盘入市热销,分别是学仕里和天琴海,2个新盘业绩贡献18.15亿元,再加之保利国贸沁原、保利国贸天琴等项目的持销备案,国贸地产在厦门市场引发“国贸红”效应,荣获一季度闽西南房企全口径金额榜冠军。
【保利发展】业绩来源相对广泛,厦漳泉龙四城均有项目走量,企业保持多盘在售优势,主力城市仍是厦门,除了保利国贸天琴外,其他备案项目如保利国贸沁原、保利中交雲上、保利联发锦上、保利首开云禧等均位于岛外,也可以明显的看出企业广泛与央企/本土国企合作的特征。另外,企业在泉州与隆恩、莲花等民企资本联合操盘,开发模式灵活,业绩增长动力十足。
【中海地产】斩获一季度闽西南房企销售权益/操盘金额榜季军,全口径金额榜TOP4,与2022年四季度相比,名次提升3位。企业主力业绩来源于厦门,与国贸合作开发的多个项目如学仕里、天琴海及中海国贸上城备案可观,助力企业在榜单进阶,进入TOP3阵营。
结语
一季度闽西南楼市整体以春节为分界线,1月商品住宅供求量双双下探,市场优惠力度持续,购房者入市积极性不高。节后,疫情影响逐渐消散,经济面呈现向好局面,政策端也持续发力,利好频发,市场开始发酵,部分积压客户开始逐渐释放需求,前期观望客户预期也出现明显转变,开始积极看房、选房,3月厦漳龙楼市迎来交易集中爆发。
展望二季度,面对市场端的行情波动和供地模式的不断调整,市场全面回暖复苏不容乐观,行情将会延续弱复苏,增长动能将转弱。短期内闽西南四城开发主体仍会以国企为主,且投资会愈发集中。对于需求端而言,当前购房环境宽松,购房成本降低,在优质地块和高端楼盘供应偏紧行情下,平价楼盘竞争激烈,刚需客户也迎来了很好的上车窗口期。
-The end-