作者：李奇霖 杨欣（李奇霖为红塔证券研究所所长、首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事）
随着房地产市场的回暖，市场对房地产市场的分歧在增大。
乐观者认为房地产市场已经见底，过去几年房企拿地规模收缩导致供给端显著收缩，只要房地产稍有复苏，景气度就能显著上升。
悲观者认为房地产市场见底是短期的，购房者因疫情的“疤痕效应”，购买力释放只是一次性的，一季度的销售好转没有持续性。
那么，房地产市场复苏的态势究竟如何？后续的走势如何？
一、房屋销售 “小阳春”的表现
从数据来看，商品房销售确实有了改善。
1-2月商品房销售面积累计同比下滑3.6%（2022年为-24.3%），其中住宅同比减少0.6%（2022年为-26.8%）。国税总局披露房地产业3月销售收入同比增长17.9%，1-2月为2.3%。
但房地产的复苏呈现出明显的结构不均的特点。
一是高能级城市的复苏程度好于低能级城市。
与2022年比较来看，3月份30大中城市商品房成交面积同比增加43.6%，其中，一线和三线城市房屋销售量回暖得比较明显，分别同比增63%和53.3%。
如果仅看同比数据，确实可以说是有明显复苏，但这里面主要是基数效应在支撑，因为2022年一季度开始房地产销售数据已经开始明显下行。
因此，最好是拿2019年同期来比，30城商品房销售面积与2019年相比同比还是4.2%的负增长，一线、二线和三线的同比增速分别为7.3%、2.8%和-20.8%。可见，越是高能级的城市，销售回暖的情况就越好。
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为了更好地把握边际上的变化，我们再来看日频数据。
与2019年相比，4月前7日30城商品房销售面积同比下滑18.5%，一线、二线和三线的同比增速分别为27%、-21.1%和-39.7%，低能级城市回落趋势更明显。
二是新房和二手房销售分化较大。
以12城数据为例，去年以来二手房销售同比增速一直高于新房，今年以来分化更加明显，2月二手房销售当月同比增速为137.9%，而新房仅为31.7%。
这一方面是因为部分城市“带押过户”等政策推动二手房市场回暖，但另一方面，且更重要的一点是因为购房者对期房交付不确定性的担忧仍然存在。
自2022年部分房企信用风险释放后，居民对期房交付的信任度降低，购置现房意愿增加，现房销售好于期房。2月现房销售面积累计同比增长了20%，占总住宅销售面积的比例较2022年提升2个百分点，而期房同比增速则为-3.8%。
另外，央国企的房屋销售情况显著好于民企，考虑到央国企房地产企业在期房交付环节的确定性更高，也能从侧面说明居民对期房交付的信任度降低。
2023年3月克而瑞公布的销售额（全口径）TOP30的房企中，央国企销售额占比高达66.4%，高于去年12.8个百分点，更是超过2019年39.6个百分点。
那么，二手房市场复苏情况到底如何呢？
整体来看，节后二手房市场成交增多。
克而瑞统计的15个重点城市[1]二手房成交面积1-3月累计同比增长66%，3月单月同比增长98%，环比增长49%。热点城市如上海单月销售面积已达到2021年8月以来的新高，深圳达到2021年5月以来的新高，北京更是位于近6年高点。
不过，随着市场活跃度提升，二手房挂牌量也明显增加，其中低能级城市二手房挂牌量的增幅更大。
全国二手房挂牌量指数一季度（周度指数合计值）同比增速为-21.8%，去年四季度为-33.4%。其中，一线、二线、三线、四线城市的同比增速分别为-32.7%（前值-23.4%）、-23.6%（前值-37.5%）、-16.2%（前值-32.4%）、-5.2%（前值-30.4%）。
一方面，这体现了部分居民的置换需求，但另一方面，也更有可能的是居民想借此机会套现离场，这就反映出居民对房地产市场中长期复苏的预期仍存在分歧。
全国挂牌价指数从1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四线城市就出现了下行趋势，仅剩一线城市还维持上涨趋势。
价格是反映供需的综合指标，在积压需求以及入学置换需求快速释放后，由于二手房市场供大于求，更多卖家选择降价出售。
二、土拍市场的情况
全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，房企新增投资的意愿依旧较低。
3月全国住宅类土地成交面积低于历史同期，同比减少45.4%，溢价率好于2022年，但依旧明显低于2019-2021年。
拿地区域仍以高能级城市为主。
从拿地面积来看，一季度，一线城市住宅类土地成交规划建筑面积同比增长3.0%，而成交土地规划建筑面积占比近3成的二线城市同比减少14.0%，占比近6成的三线城市同比减少35.4%。
三、库存的去化速度
在新开工大幅减少的背景下，商品房库存规模下行是必然的，不过拉长时间看狭义库存仍处在高位，出清周期不断拉长，2月份已将近22个月，高于2015年时的水平。
同时，城市能级越低，库存压力越大。
十大城市中，3月一线城市的出清周期为11.9个月，位于2014年年初时的水平；二线城市出清周期为15.7个月，位于2014年年中水平。另外，克而瑞指出截至2月底，百城中66个三四线代表城市的出清周期为23.3个月，环比上涨10%，同比增83%，基本面偏弱的城市库存压力较大。
四、行业后续改善的持续性
经过上述对近期房屋销售、房价、土地成交、库存去化情况的分析，我们可以发现：
在地产本轮回暖之势中，行业复苏并不全面，具有结构不均的特点。
一是房屋销售方面，高能级城市的房屋好于低能级城市，二手房好于新房，现房好于期房，央国企背景的房企好于民企。
二是土拍市场方面，全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，拿地区域仍以高能级城市为主。
三是房屋库存方面，狭义库存及去化周期仍处在高位，库存压力主要集中在基本面薄弱同时购买力又不足的三四线城市。
那么，少数城市的回暖能否带动全行业的复苏呢？
1-2月，20个商办重点城市[2]销售面积之和占全国比例不到20%，销售额占比约40%，对于整个行业，目前回暖较好的城市的销售面积及销售额的体量还是不够大。
一季度房屋成交规模中有一部分是此前被积压需求的释放，而二季度这部分积压需求的推动作用会大大减弱。同时，这三年来居民资产负债表受损、交房信任度下降，房价下跌等因素也对地产修复斜率产生了长期影响。
房价代表了市场对未来的预期和信心，基本面薄弱的城市的房价仍在继续下跌，又因这些城市也是库存压力集中的地方，若后续房价持续低迷，其需求端全面回暖的难度还是较高的。
往后来看，考虑到去年的低基数，若政策端持续发力，宏观经济向好，居民收入增加，居民购房意愿有望稳步修复，预计二季度房地产行业将持续修复，但城市分化、新旧房分化，现房期房分化、以及国企民企分化的特征还是会延续一段时间。
[1] 克而瑞口径的15个重点城市包括成都、北京、南京、佛山、苏州、青岛、杭州、东莞、深圳、厦门、大连、舟山、资阳、宝鸡、渭南。
[2] 中指研究院口径下20个商办重点城市为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、福州、青岛、济南、南昌、合肥、郑州。
