都说青岛这一届领导班子啥都没干，就给老百姓办实事了。别的不说，看看12月26日，这一天青岛的交通，就可谓变化得翻天覆地。
首先是断头十几年的株洲路，终于通了。别看这一段路就短短的几百米，对整个崂山区的交通提升不可谓不巨大。之前在崂山上班的人们，走跨海大桥去株洲路上班，要么在保张路上堵至少半个小时，要么就得绕行汽车东站一带，现在下桥转个弯就可以向东直奔崂山创新园。这幸福指数顿时提升了一大截。
当然，备受关注的劲松五路（滁州路-黑龙江路段）也算打通了。之前你们滴针哥曾经疯狂吐槽劲松五路/劲松三路交界口的红绿灯，明明劲松五路没通车，根本就没有岔道，这个红绿灯却偏偏“提前上岗”，还特别“忠于职守”，现在终于不用吐槽了。
当然，现在还是有点小需求，左岸风度北门附近劲松三路/株洲路交界位置的道路，坑坑洼洼，是时候该重新铺设一下了。
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同一天通车的还有辽阳路高架桥。记得当年跟风水师一起共事的小哥曾经夸下海口，说大桥通车以后一定要大半夜带着摩友去浮山后著名的“万和韭菜城”门口炸街。高端的楼盘，门口一定要有高架的道路嘛……
可能是说话太损易折，本来人家万和城业主就是职场精英，天不亮就出门打工，太阳落山才到家，买房又不需要采光，28米楼间距在人家眼里根本就不能算缺点。但是好歹人家就这么点在家的时间，总得让他们多享受一下大城市核心位置的噪音和尾气吧……
所以现在尽管大桥按期通车，但我这位朋友在一次事故之后，现在已经很少骑摩托车了。
12月26日同期通车的道路还有唐河路-安顺路，作为连接老四方/老沧口的重要交通要道，通车以后，可以有效减轻四流路的交通压力。
这个位置，在我等老市南人眼里有点偏，既没有什么好友住在周边，更没有什么能吸引人过去玩的“点”，可以说好几年都去不了一趟，找张网图给大家看看大体位置。希望没有标错。
说了这么一大堆成果，其实最受青岛市民关注的，还是青岛地铁4号线于2022年12月26日正式通车。作为横贯青岛市区东西，连接老城区和崂山风景区的地铁线，4号线通车的意义，还是非常大的。
有人说，青岛地铁4号线是一条上学的线路，把老市南中片几大名校，上海路“学府街”、浮山后和崂山育才几大学区都串联起来了。
还有人说，青岛地铁4号线也是一条就医的线路，青医附院、市立医院、埠外医院、妇婴医院……都在它的沿线。
到底这条地铁4号线会对青岛的学校、医院周边拥堵产生多大的缓解作用，还需要靠时间去证明，这里不能乱下结论，但是数据却是实实在在的：4号线通车，让青岛地铁总长度来到了315公里。
这个数据怎么样呢？虽然在全国只能勉强排名前十，但是放眼海外城市，4号线的通车让青岛的地铁总长超过了巴黎和马德里，现在只有东京、莫斯科、纽约、汉城（首尔）、伦敦、德里六座城市的地铁长度能跟青岛比了。这充分体现出我国“基建狂魔”的强大实力。
更重要的是，我们大青岛还有N条地铁在建，再过十年，在地铁方面，咱们青岛把这六座世界名城“挑落马下”，都不是问题。
网友：中国地铁跟中国乒乓球差不多，拿全国冠军很难，拿世界冠军……好像很容易？
但是，有一点不能不说的是，相比之前几年的几条青岛地铁线路，通车之前，网上大量的声音都几乎是月月盼、天天盼、时时盼，但是今年这条地铁4号线，明明临近通车，明明它把青岛地铁的转乘站数量“翻了一倍”，但是——网上分析它的声音虽然有，却不高。
尤其是相比去年通车的1号线，今年这条4号线，在网络上的关注度真是低得让人觉得有些诧异。
为什么呢？有人说了实话：
1号线通车，对黄岛和城阳两边的楼市都是重大利好，涉及自身利益，所以房产销售们自然会大讲特讲。但是这一次，4号线通车，虽然可以方便周边居民的出行，但它对于周边的房产价值，几乎没有什么“加分项”。
没用的废话自然要少说，所以青岛楼市人，对这条4号线的通车，保持了集体沉默。所以……
那么，喜欢刨根问底的朋友自然又要问了：一根针，刚才你说四号线是一条重要的上学、就医线路，学校和医院都是住房的重要配套，那为什么周边有如此多学校、医院的四号线，对周边楼市几乎没有拉动作用，反而甚至有人说是“减分项”呢？
这个说来就话长了，我们得把青岛地铁4号线掰成几段，一块一块地进行分析。
首先，四号线西段经过的青岛市南市北老城区，已经是人口、产业集体大流失、城市界面和居住人口双重老化，没有配套，年轻人无法在此生存进取的板块。作为青岛的城市象征和吉祥物，这里的楼市没有什么意义。
说到青岛老城区，首先得说一个段子：
在青岛做网红，如果你的是城市历史文化、旅游餐饮，但凡能输出观点，必须能围绕青岛老城区创作话题，市南老城区yyds，台东夜市“恣儿街”研究得细致入微，让游客体会青岛独特的历史文化，品尝独特的青岛美食，玩得流连忘返，把那些上了年纪的老青岛人哄得眼泪哗哗的，“想我小时候如何如何……”这样说话才能客观。
但是在青岛讲青岛楼市，但凡能输出观点，必须告诉购房者们，青岛老城区不行了，老房子有价无市，建筑品质和配套水平都堪忧，在青岛买房子一定要优先选择黄岛、城阳，有钱烧得没处花可以去崂山，但是千万不能在老市南、老市北买房……把那些上了年纪的老青岛人气得吹胡子瞪眼，大吼“看嫩就像个潮鲅”，这样说话才能客观。
为什么会出现这种现象呢？是不是市南市北老城区房子太旧，已经大部分沦为“老破小”范畴呢？其实房子太破旧这点很重要，但不是问题关键之所在。
关键是：游客来青岛体验的是红瓦绿树，碧海蓝天，以及青岛特色的风土人情。（所以讲青岛文化历史，自然要突出这些东西。）但是数百万年轻人不远万里来青岛生活的年轻人，需要的其实是青岛这座城市给他们提供薪资待遇、工作机会。剩下的其实都是附加值。
如果不理解这一点的话，大家不妨想一想，长春、哈尔滨、沈阳、大连这些城市，教育、医疗水平比深圳差吗？答案是不差，甚至连鹤岗都有四座三甲医院，一所全国排名前一百的重点高中……
年轻人，都去深圳发展，是因为深圳能提供给年轻人无与伦比的工作机会和薪资待遇，这是东北城市做不到的。
再说，如果年轻人来青岛是为了"红瓦绿树，碧海蓝天”的话，同样要思考：为什么大家没有扎堆去丽江、大理、三亚这些旅游目的地去生活呢？
同样道理，深圳能提供给年轻人无与伦比的工作机会和薪资待遇，这也是大理、丽江等旅游城市做不到的。
所以很简单，我们直接看一下青岛的企业分布数据，就不难得出为什么楼市人会反复告诉大家“青岛市南市北不行了”的端倪：
青岛的各家上市公司总部所在地，市南、市北叨陪末座：
再看一下青岛专精特新“小巨人企业”分布，市南、市北依然是非常尴尬的存在。
11月底，青岛还评比了486家“雏鹰企业”，你们的针哥好事，统计了一下相关数据，不出意料，答案是486家企业里，市南+市北+李沧一共才38家，还不如黄岛区保税港，或者崂山区株洲路一条街的实力强。
所以，老市南、老市北最大的问题就在于，老青岛说这个地方有历史，有文化，有景观，也是很多老人的心结所在。但这些东西对于年轻人来说，属于来旅游一次就能看完的东西。
说白了，净化心灵，划拉眼珠子可以，但是生活怎么办？
这就是问题所在：老青岛市区，提供给年轻人的就业机会却非常少，除了行政、教育、医疗、律师等特定行业，基本上就是快递、外卖、餐饮、小贩这样“贩夫走卒”类的工作，不是当下受过高等教育的年轻人想要从事的。
所以，市南和市北这十年的人口变动，我以前发过，大家自己看，是不是很多人嘴上说着老青岛情怀，实际上大家早都用脚投票，能跑路的都跑了……
所以，看到四号线开通时候有楼市人分析道：“地铁4号线开通，意味着东西城市更加互通，对西部老边区而言，房价会进一步拉低，这可能将出乎不少人的意料，其实有的区域，地铁的开通反而是减分项，尤其是老城区比如老市南老市北的老破小、老破大，所以，可能得话，趁早转手，这些区域的这类房屋已经不可能保值了，而且随着时间的推移更加速贬值。”
其实这么说的都属于比较客气的高情商行为，像你们针哥，直接会说“青岛买房，第一不买老市南，第二不买老市北，要远离所有‘有青岛味道’的区域，在这些地方你作为年轻人买房无法方便地工作生活，不要被那些不上班，拿着退休金的青岛大爷大妈给忽悠瘸了，将来后悔不迭”。
所以我们的结论很明确：青岛地铁4号线西段，也就是青岛老城区，不是一个好的买房区域。让那些思想迂腐的老青岛们抱着想传家的老破小，“自说自话”去吧。
其次，四号线中段经过的浮山后板块，虽然还是一个有吸引力的楼市板块，但实际上已是“强弩之末”，更重要的是，四号线起不到给浮山后板块汇聚人口的作用，反而让这一板块出现人口导出。
说到浮山后，也有一个段子：青岛人当年买房，没钱买浮山后，青岛人现在买房，没钱买浮山后。
从当年“人见狗嫌”、“打死都不去”的板块，发展到现在房价三万多，浮山后一步步走到现在，自然有其独到之处。
为什么浮山后会一步步发展，最后成为青岛楼市如此受关注的区域之一？我想已经有人分析得很到位了：
第一、浮山后向西南是五四广场、香港中路；向东南是金家岭金融中心；向西是卓越大融城，向东是崂山科创园，向北还是海尔工业园和李村商圈，属于“交通要冲”。四通八达的地形，和周边大量就业机会，是这里房子能“水涨船高”的重要原因。
第二也是最重要的、由于浮山后前几批业主以高知高才的外地大学生落户为主，这批人对孩子的教育极其重视，因此浮山后诸社区的对口学校的考试成绩也是水涨船高，同步带动了房价上涨。
平日生活母慈子孝，一写作业鸡飞狗跳，为了孩子嘛，家长们有时候不得不在浮山后迎着高价买房，你懂的。
但是问题就在于，以上客观利好，已经能让浮山后的房价从当年几千块涨到现在的三万多，未来还能涨得动吗？
以某楼市砖家为首的一些吹手，为了卖房当然会劝大家，浮山后房子不愁卖，辽阳路的万和韭菜城不论多贵都要买。但实际上，答案是否定的。
道理自然不难理解：教育这个东西既然被资本当成生意来做了，那自然也是有成本的。为了孩子上学要花那么贵的价格买房，那我们年轻人干脆不结婚，不要孩子，这个钱是不是就可以省下来了呢？
很不幸地是，当下年轻人是这么想的，也是这么做的。
这里，我们直接引用一下某公众号制作的青岛2010-2021历年出生人口情况。从图上来看，随着2015年全面二胎的放开，2016到2018年，对于青岛来说是一个生育的高峰期。这两年青岛每年新生人口都在11万以上。
2016-2018年出生的孩子将在2023-2025年迎来入学高峰。按照孩子3-5岁就需要为上学准备房子的情况来看，浮山后前段时间房子价格高高在上还能被很多人一抢而空的奥秘，在这里迎刃而解。
问题就在于，这张图也揭示了另一个问题：浮山后的高房价，眼下虽然有其合理之处，但无法长久维持。
2021年新生人口只有5.68万，还不到2016年的一半，而且各种数据都指出黄岛、城阳由于年轻人口基数大还相对乐观，传统市区新生人口减少更甚。届时市南、市北适龄入学儿童大概率也就是五年前的1/3。
更重要的是，想想眼下“羊了个羊”，你会相信2022年、2023年的出生人口数比2021年多吗？
那么，大家再推论一下：到了2025年以后，还想在浮山后求一套房为孩子上学的家长，还有多少？
更重要的是，浮山后的房子，那些容积率三点几、四点几的大板楼，楼看楼，楼挨楼，这些房子品质好吗？谁都知道，不怎么好。一个个的万和韭菜城Plus、万和韭菜城Pro Max，公摊巨大，采光不足，噪音倒要管饱，真正热销的面积段是100-120平米的小套三为主……
客观地说，浮山后被很多人说成“青岛第一住区”，自然不是没有道理。但是这种房子你真的相信是青岛中产阶层的永久居所吗？至少我是不信的。在孩子读完书以后，浮山后的业主一定会迎来再度改善的浪潮。
所以我们的结论很明确，青岛地铁4号线中段，也就是浮山后板块，虽然当下看起来很有竞争力，可以在这里买房，但这个片区发展已经到顶，后面该走下坡路。青岛楼市里，属于浮山后“唱主角”的时代，已经逐渐过去了。
再次，四号线东段经过的张村河板块，彻彻底底是一个青岛“楼市笑话”，和周边配套完全不能匹配的房子价格，让这里的房子有价无市，完全是PPT、开发商自说自话的存在，成为其它板块房屋销售的“背景板”。
四号线西段老市区城市界面、居民年龄都已经是“耄耋之年”，中段浮山后也不太可能“百尺竿头更进一步”，那么四号线东段的张村河板块呢？
不好意思，这儿也有一个段子：在青岛买房，如果你觉得张村河价格太贵，可以考虑减钱买浮山后、减钱买新都心，乃至考虑消减预算到五四广场周边找找，也许能买到不错的房子。
张村河的房子价格只会比浮山后更高，2万多的价格只是有些外行痴人说梦，这话说得对吗？眼下看，似乎是对的。
今年青岛第四次土拍，紧靠着青银高速的两块地，被海信和华润两家开发商摘得，经过了激烈的多次竞争，拍出了18980的高价。
站在开发商角度，高达18980的地价，房价似乎怎么看也很难低于3万。
但是——为什么关键又有一个但是——开发商自娱自乐喊出来的价格，市场认可吗？
这里我们继续上数据：崂山张村河板块，开发商卖光库存的房子，需要61个月。而作为对照的一些板块，胶州上合示范区需要40个月，胶南西客站36个月，即墨蓝色硅谷41个月。
而对青岛楼市稍微了解一下的人都知道，这些对照组都是著名的“青岛楼市大坑”级别的存在。也就是说，张村河是青岛楼市的一个坑中坑，现存的一些楼盘，可能销售周期都要以十年计，甚至更久。
这还是2021年的数据，以2022年的情况，估计会更难看。实际上就是一句话：张村河的房子，虽然开发商漫天要价，你开发商可以说4万合理，也可以说8万更合理，但是超过2万，市场坚决不认，购房者坚决不买。
为什么会这个样子？之前不是说老市南、老市北的时候提到“一条株洲路上的企业就比市南市北之和还多”吗，为什么有如此多的就业机会，张村河的楼市还能搞成如此样子？
一看张村河的城市界面就明白了：标准的豪宅隔壁就是村，三教九流遍地走。学校、医院，都是村办的。商场、超市，恕臣妾真的找不到……
开发商：别听一根针瞎忽悠，你看我们做好的PPT，根据规划，张村河前景无限，这些东西以后都会……
购房者：我们现在来看，这个张村河，就是各种城中村、群租房，隔壁就是大烟囱、化工实验室、劳务用工中心……
开发商：不不不，张村河以后会前景无限，根据PPT，青岛下一个房价突破5万的地方……
购房者：我tui……这都些啥……不是平房就是民工，周边实验室的排风机冲着你这房子释放盐酸硝酸……
来，这个价格给我一个不买浮山后和东李的理由（扭头就走）
作为楼市人，即使不看去化周期，其实很多人也发现这个问题了，那就是：虽然各路分析大神都陪着开发商把张村河的PPT吹得天花乱坠，但是并没有谁真的卖出过张村河的房子。甚至可以说，连咨询的客户都很少。
为什么张村河的房子有价无市，其实道理很简单，没有山海景观资源，没有各种居住配套，单纯靠周边产业，想把一个城市边缘板块抬拉到4-5万的房价，意味着什么？
作为对比，济南奥体金茂府和济南银丰玖玺城，作为济南历下、高新核心位置的楼盘，集中的产业和总部经济绝不是崂山区能比的。但是这里的房子，单价不到3万。
再做一个对比，合肥政务、西安曲江、郑州北龙湖、成都麓湖这种公认的“豪宅区”，房价也就是张村河的水平。
对于一个新一线城市而言，4-5万的房价绝不是随便喊的，更何况，张村河所有的配套，全都是PPT。
所以张村河的房子，成为某些开发商和他们雇佣的楼市鼓手“自己关起门来自己嗨”的存在，不出任何人的意料。实际上就是周边原始村落级别的城市界面、生活配套和开发商喊出来的城市顶级豪宅区的价格形成了尖锐的矛盾。
站在开发商角度，会觉得拿地都两万了，三四万的房子价格应该非常正常，这个地方的房子，应该比浮山后贵多少。但是站在购房者角度，如此配套的区域，房价居然比城阳、黄岛还贵，那大家不买就就是了。别的地方又不是买不到房子。
这就是张村河房子有价无市的真谛。
作为楼市人，张村河两岸的城市改造最后能发展到什么水平，PPT上承诺的各种配套、写字楼最后能建设成什么样子，不是我应该去做出评价的。
但是这里你们滴针哥要说：一个板块的房价，尤其是一个体量还不小的板块的房价，是应该随着城市建设发展逐渐完备、产业人口导入而逐渐上涨的，一个还没改造完毕的城中村板块，既无配套，也无对应人口，就想把房子卖出隔壁城市顶豪的价格。这是不现实的，最后一定会撞墙。
至于咱们楼市人，可以放心滴给个建议，张村这个板块是可以随便说的，既可以吹上天，也可以踩下地，都没有风险。因为你在这里本来就没有客户，几年之内也不会有。
所以我们的结论很明确，青岛地铁4号线东段，也就是张村河板块，请大家捂好钱包，让开发商的PPT再舞一会，管它“四万才合理”，还是“青岛下一个房价突破5万的区域”，都无所谓，反正过个五年、十年，可能还是这些开发商，他们还在卖这些房子。
所以，大家可以清晰地看到结论：
地铁4号线西段对应的青岛老城区，已经是人口逐年减少、产业流出的的老龄化区域。不是好的买房区域。
地铁4号线中段对应的浮山后板块，虽然当下如日中天，但是“水满则溢，月盈则亏”，已经很难是青岛楼市下一步重点关注的区域。
地铁4号线东段对应的张村河板块，配套还是村级水平，但是开发商漫天喊价，那就让他们的PPT再飞一会好了。
不管是怎么看，四号线周围的板块，要么太老，要么太飘，好不容易有个浮山后，还是已经发展到顶峰的成熟板块，不需要它的刺激，所以它只能方便周边居民出行，却很难对周边小区的房价形成利好，也难怪大部分楼市人不愿意提。
反观去年的1号线，南段连接黄岛唐岛湾、薛家岛，又把13号线串联进线网，直接对青岛楼市销量最大的灵山湾板块形成利好。而1号线北段又直通正阳中路、未来之城，未来还得通过7号线连接即墨西。所以不管是城阳、黄岛、即墨、胶南各大板块的楼市人自然都要对它大说特说。
冰火两重天的局面，就此形成。
当然其实严格来说，青岛地铁4号线，对楼市还是有一定利好的。
有心人可能会发现，地铁4号线在张村与11号线有一个换乘站，这意味着孤悬在外的11号线更深地融入了青岛地铁网，对蓝谷的楼市，肯定是一个利好，至少对于蓝谷居住的购房人而言，前往汽车东站、浮山后、大融城都要更加的方便了。
但是，蓝谷板块毕竟还是太弱小了，很难像去年1号线那样牵动全局。有限的声音，很难引起所有人的注意。
最后还得说一句，看到这篇文章，有些人可能会说，你这不是把地铁4号线说得一文不值吗？其实不是。
作为楼市人，做出分析的是地铁对楼市的影响。但楼市只是城市生活的一小面。青岛地铁4号线虽然对房价的刺激意义不大，但是对于青岛居民的出行，不管是上学、就医、去崂山观光旅游，意义都非常大。这不是能用房价来解读的。
就像我在讲老城区的的时候，提到的那个段子，为什么在青岛讲历史文化、旅游观光和讲楼市，对待老城区的态度要反着来，这是值得每一个理性的青岛人深思的。
对于我个人而言，面对业已通车的青岛地铁4号线，当然是要疯狂的吐槽：你们滴一根针在黄岛有三套房，团岛还有房，就盼着4号线通车去科技街能方便一点，结果最关键的市立医院与1号线的换乘站竟然暂不开通！！
那这4号线对我有啥意义呢？去科技街买鼠标、买硬盘，修手机，找那些一起玩机的烧友弟兄吹牛聊天，还不是得坐1号线到台东换2号线倒着往回跑啊！！
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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