城市发展，本质上就是升级打怪。
学什么，从哪里学，如何学，哪些是弯路，哪些是捷径。
2月，开始在全国调研，刚刚从南京苏州无锡出差回来，再加上之前去过的一些城市，每一次去，感触都很深，城市建设、新区发展、产业引进、环境打造，这些城市都值得郑州学习。
南京，省会，其余地市看不起。
广州，省会，别说深圳瞧不起，东莞的产业都能碾压。
你看，郑州经历的，他们也正在经历。
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郑州很尴尬，省内身份认同很低。
南京如此，广州如此。
第一站，南京、苏州、无锡。
这些城市去过很多遍，旅游去过，出差调研也去过，感受会更加深刻，每个城市的性格、规划、方向、产业、气质，完全不一样。
1、地理区位的隔阂。
徐州在苏北，号称淮海省省会，苏锡常一家亲，根本不跟南京玩，南通更不用说了，眼里只有上海，散装江苏号称13太保，那不是白叫的。
南京被戏称为“三省省会”，这就很尴尬，统战工作很难开展。
2、原始身份的特殊。
南京为什么被叫做“三省省会”？安徽、江苏、TW，三地。
六朝古都的光环，前首都的BUFF，在短时间内就很难纠偏。
郑州也是是，1954年才正式成为省会，很多产业、行政区都是后来划拨，留下了一些不好的名声，至今仍然会拉出来议论一番。
3、经济体量的差异。
这是致命的。
郑州的经济首位度很低，很多产业甚至不如洛阳、南阳、新乡。
即使体量大如南京，虽然也有1.7万亿，但是人家苏州2.4万亿，无锡1.5万亿，南通1.2万亿，常州9500亿，也不比你少太多，无锡人均GDP还是18万，在全国中大城市数一数二的，更不会嘘南京。
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这就是南京在江苏的尴尬之处。
远不如武汉、成都、西安在省内的话语权高。
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虽说南京省会身份很尴尬，新区发展却非常值得借鉴。
郑州可以学一学。换句话说，南京几乎是全国新区发展最好的标杆。那么，新区发展遇到最大的问题是什么？
1、远。
2、没地铁。
3、没配套。
4、环境差。
5、没产业。
这5点，有些钱能解决，有些钱解决不了。
2月中旬，我和同事在栖霞区的仙林板块调研。
刚刚结束了一个楼盘，开车到下一个楼盘，正好遇到小学放学，很多家长开车接送，这是一个距离主城20公里的郊区板块：
1、车很多，堵车了。
2、环境很好。
3、万达附近晚上人很多。
4、很多车辆都是豪宅，奔驰、奥迪，甚至还有一些跑车。
5、很多大学，南京大学，南京师范大学，南京邮电大学……
6、地铁4号线等。
7、有仙林湖。
8、有产业。
在郊区出现很多豪车，这就不是一个所谓的刚需板块，而是远离主城、却相对独立的板块，刚需、改善、豪宅都可以出现。
再加上，这是南京城市的远郊，距离鼓楼直线距离20公里，不堵车40分钟，堵车至少1小时；如果到河西，直线距离30公里，开车至少1个小时。
这里的配套非常成熟，环境非常不错，不是土LOW土LOW，再加上仙林周边有产业、有地铁、有大学城、有中上名校的分校，均好性非常强。
开头说了，远郊不等于纯刚需。
前几年我们看了一个洋房+叠墅的楼盘，今年又看了一些洋房+高层的楼盘，本地二手房也有一些别墅产品，有高层、有洋房、有别墅，应有尽有，高层为主、洋房为辅，再加上一些别墅产品，完全满足了全年龄段的需求。
发现没？这不就是郑州的高新区。
但恰恰是，南京有非常多类似仙林的复制板块，而且非常成功，九龙湖、百家湖、江宁大学城，南京可以说是最高明的城市操盘大师。
有机会，大家去看看。
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还有一个城市：广州。
表面上，能级、体量，广州大于南京，更强一点。
但是质量上，南京稍微强一点。
其实南京在体量上完全不输广州，南京吃亏就吃亏在人口太少了，才900多万，连1000万都不到，但是广州人口体量却多达1800万，几乎是南京的两倍，但是经济体量，南京1.7万亿，广州2.9万亿，如果南京拥有广州同样的人口规模，优势更加大一些。
还有一点，城市规划上。
大湾区近郊、远郊都非常“务实”，不讲究，能住就不错了。
比如广州的番禺。
居住上也非常扎实，但是板块界面、商业商务、社区建设、招商产业，比较一般。
其实番禺距离广州主城核心还是非常近的，紧邻海珠、天河，通勤半个小时，比南沙、黄埔、白云都要近。但是规划之初，就完全按照城改的思路去打造，尤其是板块内8大金刚，甚至更多千亩、万亩大盘，雅居乐花园、华南碧桂园、南国奥林匹克、华南新城、祈福新村、亚运城等千亩大盘，几乎都是2010年以后每年销量前几名，都是百十个亿。
正是因为如此，在城市快速推进的同时，也建造了至少数十万套的房源数量，至今为止，番禺的二手房挂牌数量都非常多。
大量千亩大盘的建设，确实满足了大体量刚需的住房需求，单价也不高，大涨前1万6，大涨后3万，在广州都是中低价位，刚需太喜欢啊，城市也太喜欢了，一片现代化的界面？
但是，这真的是好事吗？
大体量、快速拆迁的背后，也诞生了超大规模的二手房供应量，去化速度非常慢，与此同时，房价上涨也非常慢。
在过去的10年，番禺的平均房价涨幅也就是一倍，即使是2020年这一波小高峰后，房价又跌了回去，低于广州优质板块的涨幅数据。
你觉得郑州哪个板块也是这种情况？
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每个城市的性格都是不一样的。
南京是什么性格？
广州是什么性格？
郑州是什么性格？
每个城市也都有自己的问题，南京的三省省会的尴尬，广州量大质一般的尴尬，都值得郑州好好思考一下。
尤其是南京的远郊打造模式，广州的城市扩张模式，就目前为止，郑州更像广州一点，其实应该像南京一点，不是说更加精致，而是说要更加务实一点，产业、环境、地铁、学校都要一把抓，只要能自住，大家是不会管到底远不远的。
但是这也存在很多问题：
1、远郊大学城怎么样？
我们大学城质量怎么样？能不能衍生出优质的产业？
高新区的大学城，龙子湖的大学城，白沙的大学城，南龙湖的大学城。
2、远郊地铁怎么样？
郑州很多板块都没有地铁。
要知道，修一条地铁的费用还是非常高的，每一条地铁线造价都在30-40亿，如果几年内同时修3条以上，投入就高达100亿以上。
南京还有地铁公司入股托底，郑州会实施这个思路吗？地铁公司和城投公司可以吗？有运营能力吗？
3、千万不要再做千亩大盘。
番禺就是最典型的例子。
拆迁很快，造城很快，但是真的是用空间换时间，用数量堆质量，最后的结果就是全都做了，但是质量很一般，甚至很多板块还有大量的短板。
即使汉溪万博相对成功了，区政府相对成功了，但是也仅仅是番禺最好的，放在广州就很一般。
这些伤害都是永久性的，往后根本无法弥补。
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南京、广州，值得郑州深思。
1、多走出去看看。很多人吹嘘苏州金鸡湖多牛逼多牛逼，中大门多牛逼多牛逼，有多少人知道中间烂尾了？
2、没钱是原罪。杭州前几年为什么网红？5年卖地1.5万亿，1.5万亿啊，大基建堆怼起来，奥体滨江堆起来，远郊新区拉起来，地铁修起来，阿里buff加持，年轻人不来？郑州呢，2022年卖地300多亿，21年卖地800多亿，少则20年，多则50年，先不说能不能卖出去，就算卖出去了，郑州有几个20年可以消耗？
3、没大学也是原罪。南京那么多大学城很很牛，都发展起来了，为什么？南京大学多强啊，咱们高新区为什么能发展起来？郑大、工大、信达，所以高新区确实不错，我这几年都非常推荐。
4、郑州经过这么多年的震荡，除了北龙湖以外，价格已经非常扁平化，如果有可能，尽量选择最好的，或者次好的，才能穿越周期。
