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截止到2023年2月19日，上海二手房网签成交11159套。
2月份的第三周成交4798套，环比增幅19%；这也是从2月份以来连续三周的增长；单日网签最高达到了926套，而上周日均成交为685套。
从成交占比来看，依旧以刚需为主，500万以内的成交占比达到了87.6%，相比较于2月的第二周的88.7%，依旧处于高位的状态。
从历史楼市行情来看，回暖信号大多数情况都以刚需为主，刚需有人接盘了，紧接着才是改善性住房的成交量回暖。
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我们再来看一下，最近的刚需买房客户，他们都喜欢买在哪些板块？
虽然没有整体的数据统计，但是我们可以分享一些热门小区的成交情况。
比如，最近外环外的板块成交都比较火爆。
松江泗泾板块的渠道反馈，从2月份以来，新凯城一、二期成交数据非常好，稍微远一点的唐河家园，总价200多万的，客户也非常多，就连之前整年无人问津的佘北大居，目前每周成交大概也有15套房左右。
购买这些小区的客户群体大多是在九号线沿线上班，还有一部分在松江工业园区上班，预算也比较有限；整体购买客户的人群大概在25岁至30岁之间，外地的年轻小夫妻居多。
嘉定的渠道反馈，江桥这边的成交也非常火热，房源数量去化速度快，原本江桥就是在浦西外环产品里成交比较火爆的板块，最近客户更是多的数不过来；
周末的时候出去带客户看房，平均每天至少带看2-3套，而且一周之内都可以完成下定，周末大多都忙得没有时间吃饭。光是绿地新江桥城这一个小区，上个周末单日就成交6套房源。
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（图片来源于网络）
宝山的渠道反馈，2月份以来，某门店成交量已经约15套房左右，但他们的门店还不算成交最多的；其他家的中介的成交甚至更多。
宝山这边主要成交的房源还是以动迁房为主，总价区间段在350万-450万之间；客户肖像大约是在30至35岁左右，有孩子，需要老人带孩，所以一般至少需求两房。
而我上周也带客户看了周浦康桥，在看房的过程中，明天华城的一套总价为638万的两北通两房，当日就被秒杀了。
（图片来源于网络）
当然，一方面是外环外的次新板块成交火热；另一方面是市区的老破小，却相对冷清。
我们回过来看，一些老破区扎堆比较严重的板块，例如普陀的甘泉宜川、杨浦的中原，宝山的呼玛张庙共康等，最近热度就弱一些。
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不得不说，现在的年轻的刚需们，对买房需求和选品口味都发生了变化。
我们可以一起来看看，目前成交比较火热的板块，都有什么样的特点呢？
在最佳刚需成交的共性里，最明显的一点是，他们关注点都在轨交和商业上。
买在郊区本来就已经相对牺牲地段了，这时候，商业配套也显得比较重要；最近这十年来，上海外环外的建设和发展如火如荼，很多商业配套都已经快马加鞭追平了市区的繁华商业体。
例如江桥的万达广场，宝山的龙湖天街，九亭的金地广场，松江的印象城，青浦的宝龙广场，嘉定的中信泰富万达广场等等；这些商业体大多都是地铁上盖，增加便利性的同时也吸引了客户。
（图片来源于网络）
除此之外，轨道交通的重要性不言而喻，毕竟地铁就是郊区的生命线。大多数郊区都是单地铁模式，想要满足通勤和自住需求，那么在买房的时候，也必须要沿着地铁线买。
例如，工作在黄陂南路南京西路CBD的，会考虑嘉定江桥方向；工作在漕河泾开发区的，松江、泗泾也是刚需上车的首选；工作在静安寺和娄山关路CBD的，宝山是相对来说较好的选择。
对于现在的年轻客户来说，对房龄和生活品质还是有一定的要求的。宁可牺牲地段，都不愿意选择市区房龄过老的房子。所以说在未来，郊区发展起来的时候，会对市区老破小的市场和产品力造成冲击，也是必然的趋势。大家在选品的时候，也要根据自己的需求考虑的同时，考虑产品在未来市场的竞争力。
