观点指数回顾2022年企业经营业绩可以发现，租赁企业以往规模年超两位数的增长时期不复存在，扩张脚步逐渐放缓，转而更关注运营效益的提升，受益于此，行业盈利难题正逐步改善。
期内，企业开店热情高，其中新开项目中规模最大的是泊寓院儿·海湾社区，项目可提供8000套租赁房源，采用长短租期结合的模式。同时期内部分企业开始毕业季的租房促销活动。
政策端继续通过“支持与严管”的相关举措推动租赁市场向前发展。政策推动下，行业金融支持开始走向成熟，以建行为代表的金融机构持续建立住房租赁金融服务新体系。
运营质量获进一步重视，普通公寓抗风险能力强
期内，部分规模化的住房租赁品牌披露2022年全年的相关业绩数据。
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数据来源：观点指数统计
在管规模方面，图表中提及的12家租赁企业合计已开业房间数达64.11万间，泊寓以管理房间数21.51万间以及开业房间数16.66万间遥遥领先，紧随其后的是龙湖冠寓，已开业房间数达11.6万间。同时，有巢公寓、瓴寓等企业的规模增长也不容忽视。
数据来源：企业公告，观点指数统计
据观点指数统计，目前已披露2022年全年业绩的4家租赁企业总营收为70.55亿元，除招商伊敦外，多数租赁企业收入相较2021年实现增长。
结合开业规模来看，可以发现企业以规模换效益的趋势明显。2022年泊寓、冠寓以及招商伊敦的已开业规模分别同比增长4.45%、9.45%以及7.49%，以往长租公寓市场开业规模年超两位数的增长时期也不复存在，企业扩张脚步逐渐放缓，更多关注运营效益的提升。
冠寓自2021年实现首次年度盈利后，2022年收入再次实现增长，幅度为7.72%，同时冠寓在集团运营收入中的占比提升至20.2%。而招商伊敦2022 年未扣除租金减免的运营收入为10.25 亿元，实现6.84 亿元的EBITDA。
针对盈利问题，万科管理层在2022年业绩会中表示，泊寓实现报表盈利的目标不会改变，并且该盈利目标是在成本法下的盈利，即没有重新估值。同时基于管理能力的提升，泊寓最近两年大部分是以轻资产的方式获取项目。
数据来源：观点指数统计
观点指数根据规模、收入、出租率数据简单计算，可以看到已披露运营数据的租赁企业平均租金水平低于2000元/间/月的有泊寓、冠寓、有巢公寓。而平均租金单价最高的为招商伊敦，2022年全年平均租金单价水平为4143.54元/间/月。
据观点指数了解，招商伊敦40%以上的项目位于深圳，超一半项目位于一线城市，同时高端服务式产品项目数占比达14.63%。核心城市以及服务式产品加持下，其项目平均定价也相对较高。
从前文提及的租赁企业2022年全年收入情况可以发现，普通公寓抗风险能力更强。这一点再招商伊敦服务式产品和人才公寓产品的收入及出租率数据上也有所体现。
据观点指数统计，2022年全年其在管6个服务式项目（含香港项目）的平均出租率为53%，较2021年平均出租率数据下滑5%，服务式项目全年收入同比下降30.12%。人才公寓产品的出租率和收入分别下滑4%和8.38%。
大社区吸引力不减，企业开店情绪高涨
从已公布运营数据的集中式租赁企业来看，目前已开业房源数突破十万间的企业有泊寓以及冠寓。
报告期内，泊寓在开店上继续发力。4月，泊寓院儿·海湾社区全新开业，项目占地面积13.6万平方米，提供8000间租赁房源，规划9000平方米商业面积，是厦门规模最大的租赁社区。
该项目位于岛内机场北临空产业核心区，临近厦门大桥、集美大桥重要交通枢纽，车程约15分钟到厦门高崎机场，园区北门步行2分钟到海边。项目采用长短租期结合的模式，短租一天价格为168元/晚。
观点指数发现，泊寓院儿客群聚焦城市白领，提供大体量租赁住房供给的同时，社区内融合商业业态，打造复合型社区。区位选择，集中在地铁沿线或产业聚集区周边。
如泊寓院儿·成寿寺社区包含公寓和商业两大模块，可提供约901间租赁住房以及3000平方米的商业面积，是全国首个集体土地租赁房项目；而泊寓院儿·高立庄社区总建筑面积19万平方米，可提供租赁住房1706套，商业及办公配套业态共计4万平方米，项目距离丰台科技园5公里。
来源：观点指数统计
回顾报告期内企业的新增入市项目，据观点指数监测，共计录得12个项目开业，较上个报告期出现大幅增长，租赁市场迎来企业集中开业潮，涉及到新增开业的样本企业主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海长租公寓以及乐璟生活社区等。
除泊寓新开项目是千套以上的大体量项目外，其他披露开店房间数的多为主流的小体量项目。同时企业在城市选择方面偏向于成都、南京、长沙、佛山以及一线等热门城市。
同时观点指数注意到期内以泊寓、方隅公寓为代表的租赁企业开始启动毕业季租房优惠活动，为把握七到八月的租房旺季机会，今年租赁企业提前开启毕业季租赁优惠活动，以及进行项目入市时间的规划。
来源：观点指数统计
除此之外，企业在拓店方面脚步不停。碧家、雅诗阁以及安歆公寓等租赁企业期内均有新拓项目，期内拓店城市主要集中在一线城市。
值得注意的是，朗诗绿色生活期内发布公告称收购朗诗寓轻资产运营业务已获股东会审批通过。朗诗绿色生活通过收购朗诗寓长租公寓委托运营管理业务，将深入布局长租市场。
政策支持不断，金融支持开始走向成熟
政策方面，今年以来，中央及地方继续以发展保租房为核心，颁布金融支持、资金监管、公积金支持、财税支持、租购联动等相关举措，推动租赁市场稳健发展。
来源：观点指数统计
期内颁布的政策类型主要集中于租赁资金监管、地方租赁用地供给、存量房改造、鼓励保租房REITs发行以及地方关于发行保租房REITs的具体指引。监管与支持成为近两年租赁市场的高频词。
政策的推动下，金融机构积极开展金融支持动作。
以建行为代表，截至2022年末，建行公司类住房租赁贷款余额2421.92亿元，较上年增加1087.31亿元，增幅81.47%，支持住房租赁企业超过1000家、保障性租赁住房项目超过600个。
2022年末，旗下经营住房租赁业务的建信住房资产总额达140.40亿元，净资产8.20亿元，2022年净利润 0.78亿元。
期内，建行继续深入布局租赁市场，携手天津市政府合作设立天津市住房租赁子基金，子基金由中国建设银行与天津市政府共同出资组建，首期认缴出资规模15亿元。该基金主要投资于企业自持住宅、存量商办物业等存量资产，与建信住房租赁基金运作模式不谋而合。
供给量回落，挂牌租金有所回升
报告期内（2022年3月），全国住宅挂牌出租80.9万套，供给量环比下降2.18%，普通公寓挂牌出租1.52万套，环比上涨7.8%。
春节后复工复产带来的小阳春现象逐渐消散，业主挂牌积极性缓慢回落。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（3月）北京住宅租金平均单价达123.49元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为100.53元/月/平方米。
一线城市北京、深圳及广州挂牌租金均实现上涨，涨幅分别为5.28%、9.09%以及8.01%，涨幅在10%以内，租金单价在区间内波动。上海挂牌租金则延续微降走势，降幅为1.74%。
整体来看，观点指数监测的10个城市平均租金为69.57元/月/平方米，环比上月上浮4.43%，较去年同期上涨9%。其中60%的城市出现挂牌租金上升走势。相较2022年同期，多数城市挂牌租金实现上涨。租赁市场租金回升，同时较去年同期上升明显。
