北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
一直在关注莱圳家园,发现这个小区总价850左右的户型客厅朝北,暂时没有更好的户型,就又往北看了看。昌平和海淀交界的知本时代,同样的价格能买一百多平的三居,有些意动。
但又想到一个问题,就是海淀北部已经有大量的新盘在上市,会不会对知本时代这种学校和品质都一般的小区价格造成冲击?哪怕是品质更好一些的莱圳家园,也就是位置相对优势一些,在户型和总价上都拼不过新盘了。
A:
1、知本时代,之前这么多年就是跟随大盘,没输也没赢,典型的自住+保值的。
2、造成冲击有可能吧,看多少房了。一般来说得势均力敌才能造成冲击,至少是有挑战性,否则很难说挑战和淘汰。
一个单位里如果有1000个老员工,在不考虑经济大环境的情况下,你觉得来多少新员工能对老东西们产生冲击?怎么也得上百吧,而且还得是源源不断的,否则新入职的没多久也成老员工了。
反正市场一直存在,西三旗这儿也不是今天才被发现没什么太强的优势了,知本时代也谈不上板块标杆。所以是否被冲击就看新盘的数量吧,西三旗估计有个5万套房左右,算算新盘有多少吧?
3、也就是位置相对优势一些?看来挺瞧不起“地段儿”的啊。那要这么说的话,海淀也没什么特殊的,北京也没什么特殊的,在户型和总价上都拼不过郊区与河北的新盘,或许再过几年连鹤岗都拼不过呢。
这就看自己重视什么吧,常规来讲房子的价值大部分由地段儿体现,然后是产品性质和品质。当然没有人不喜欢新房,永远都是新的好。注重自住就买新的,注重保值什么的再选地段儿好的吧。没标准。
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仅供参考。
二
Q:
通州一套近梨园地铁站129平550w左右(预计环影也不会带来房产增值),一套近果园地铁站99平400w左右(一直在跌),无贷。海淀两套,一套婆家住,一套自住。娃今年夏天开始在海淀上幼儿园,我父母今年退休,想给他们换一套离五道口中关村一带开车半小时内可到达的别墅,新盘或15年以内二手,周围超市商场等设施开车四十分钟内可达,最好不要合院。不用考虑学区和医院。
请问:1. 有什么推荐的别墅楼盘吗(预算1500万以内)?2. 通州房子建议买哪套(海淀不卖)?
A:
1、环球影城不用估计,肯定不会带动增值,逻辑上就讲不通,全中国也没有先例。
2、别墅我推荐不了,我一般都是从投资保值角度分析的,这种消费为主的产品不合适推荐。这看自己喜好就行,毕竟房子是用来住的,别墅类的反正也不用考虑保值。
不过也考虑好,一般都是确定不在乎用房子保值的才买别墅呢,这连通州的房子都琢磨增值,1500万,真的这么大方吗?还是考虑好吧,全北京的别墅可没有一个在保值上算多好的。
3、通州的,这最好是告诉我什么小区,要不然我真猜不着,胡说八道也不合适啊。常规建议是郊区房子如果不自住,尽量保留离地铁近的、房龄相对新的,品质较好的板楼小区。户型以紧凑型的为主,小两居为主,其次是小一居,再其次小三居,相对租金合适,流动性也较好。这自己参照吧,我实在猜不着。
仅供参考。
三
Q:
目前在首开常青藤两居和紫金书院111户型之间犹豫,常青藤单价也快8万了,周边新房单价差不多,离地铁更近,似乎常青藤没什么优势了,担心站岗。紫金书院临街的单价6万,2楼的不到6万,开发商说的配套如果能兑现还行,但是户型太差,也下不了决心。总价700,保值投资为主,合适的话以后自住,应该怎么选呢?
A:
1、房子从投资角度当时是首选地段次选品质了。既然觉得常青藤没优势,那二手房价格凭什么不跌啊?反正在二手房业主,接盘人和旁观者之间,必定有一个不懂行情的,就看自己认为是谁了。
新房永远都会有,一茬接一茬,永远让人感觉二手房没优势,那担心站岗还有头儿吗?买了新房就不担心了,不成为二手房吗?这看自己的观点吧。
2、紫禁书院,开发商能说这种话?要么就是高手,说这话的时候带着语境;要么就是房子太好卖了,懒的搭理看房的;反正不太可能是傻叉,这种话不符合营销话术。一般来说投资没有买带硬伤的房子的,明知道是矬子,但非得幻想成为将军,不容易。
3、简单说吧,反正要是我的话会首选常青藤。其他的就看自己的喜好了,自住为主。
仅供参考。
四
Q:
西城一套老破小,朝阳郊区一套大点的经适房。目前西城租房住,为了孩子上学。现在用不到学区。工作地点目前不在北京,熟悉地方都是南二环右安门附近。想提高居住质量和保值。换哪套?换到哪里比较好?要不要换?还有三年半孩子高考了。就租房三年?
A:
1、我猜不着都什么小区。常规建议是既然不用学区就在高峰期过去之前换掉学区房,注重自住就凭自己的喜好,注重保值的以朝阳为主。
2、换到哪里我也不好建议,北京太大,这问题太虚。而且想换房子还是先谈预算吧,我也知道聊钱挺俗的,但不谈钱光聊理想也没什么意义。
3、换不换的自己决定,赌一把就不用换呗,万一赢了呢。这自己上网搜搜历年的人口出生数据吧,都是明摆着的,就看自己怎么解读了。
4、是否租房外人不好建议。
仅供参考。
五
Q:
目前由于首付有限,总价考虑300以里的。工作在三元桥附近,看了看常营定福庄那边。买房是因为目前住的地方离上班的地方有点远,主要是为了方便上班,离上班的地儿近一些。
想选离地铁六号线或者一号线近的,婚前自住,婚后租出去。常营这附近搜着看了看,有老小区,像妇联小区,也有像东领鉴筑,美然动力,苹果派,柏林爱乐这种,但不太清楚这几个优缺点。想看看您分析推荐这几个哪个?
A:
1、优缺点,老房的优势就是得房率高,保值也相对稳定,只要没硬伤就是跟随板块大盘,不吃亏不占便宜。劣势就是居住体验普通,流动性弱,出手的时候未必好卖。常规建议都是确定长期持有的再卖,轻易不卖的话也就无所谓流动性了。
2、 东领鉴筑的优势就是租金高,自住和出租都合适。保值什么的普通吧,一般都弱点儿
从小区来讲,这些年保值较好的是苹果派和柏林爱乐,地段儿更受追捧一些。这价位能买到的基本都是开间,尽量买楼层和朝向没硬伤的吧,应该是柏林爱乐的选择多一些,苹果派够呛。
3、这考虑好自己是以什么为主吧,在预算不是很高的情况下不可能各项都兼顾,怎么都得取舍。如果是我的话就先看柏林爱乐了,相对能兼顾。
仅供参考。
六
Q:
我也是K2十里春风的业主,买的158m联排,500多万,现在中介说降100万都不好卖,看了您的点评更担心了,会不会接着降啊?我当初是为了养老的,并没打算赚钱,可这是我的全部积蓄了,当初儿子就很不同意,现在装修也没完成也住不了,非常的纠结。请问如果是您会怎么做才合适?
A:
1、我没点评十里春风,只是说自己判断周边的各种配套是否能按照规划时间完成?如果能完成就算达到预期,价格也大概率不再走低;但如果不能按规划时间完成,那就说不太好了。
2、其他我也不好说什么,确定是养老就关心自住吧,别太考虑什么赔赚的了,房子本来就是用来住的。但考虑好,158平的联排,是四层的吧?楼梯就占走不少面积,那这每层的面积才多少,能舒服吗?如果是年轻人还好说点儿,爬上爬下的不嫌累,作为养老可未必合适。
反正考虑好吧,多数人是不太适应爬楼梯的,吃个饭都得上下楼,出门忘了东西还又得爬一趟,对于老人挺辛苦的。之所以这些年流行大平层,就是因为复式等带楼梯的产品适应人群窄,将来出手的时候也费点儿劲。
3、总之,如果是我就多从居住角度考虑了,先确定是否自住,然后再说是继续装修还是干脆卖掉。一般来说,不太建议这种小面积联排,自住和清洁都不太合适。
仅供参考。
七
Q:
有些人连几万都拿不出来,却觉得几百万是小钱儿,这是为什么?
A:
很简单,因为没挣到过大钱呗。甭说别人了,我年轻的时候也一样。刚上班的时候在部委机关,福利好但工资低,才200多。然后有一天遇到大一届的学长,他在外企上班工资高,说不到一年已经有3万的积蓄了。
当时听到这个数字我没有羡慕嫉妒恨,而是看不起,觉得3万太少了。这我是没换工作,如果换的话,一年攒5万也是正常的啊。
但过了俩月想明白了,我一个月才200多,这辈子我也攒不下5万啊。甚至后来几次换工作,直到年薪10万了都没攒到过5万。这才知道挣钱和攒钱是两码事儿,挣的多未必攒的下。
所以说,有句话是“事非经过不知难”,得经历过了才知道什么事儿都比想象中的难度大。后来我之所以能攒下钱,一是因为当小领导了,既能报销也没工夫乱花钱了;二是觉得该结婚了,不攒钱买房不合适,这才开始真正储蓄。
现在网上的年轻人之所以觉得百万不是钱,那就是因为没真正体验,总觉得自己只是没机会,一旦换个好工作立刻就能赚到。其实呢,甭说找不到好工作,就算是找到了也未必挣的着。这年头,钱难赚屎难吃,挣钱如吃屎。甭说百万了,北京大多数家庭连30万储蓄都没有。
别不信,看看数据就知道了。北京的人均储蓄是20万,也就是三口之家应该有60万。但这是平均值,而现实中是至少砍一半的,也就是说,在普通百姓里,30万就是中位数了。那不到30万的肯定就是大多数了呗。
前些日子看过个统计,说在快毕业的大学生里,有70%的人,认为自己毕业五年后就能年薪百万。不知道这统计是真的假的,但有可能吧。反正我没毕业的时候也认为自己应该至少年薪5万。那可是90年代初期,大多数人的月薪才300左右,我够有志气的吧?但毕业一年后就知道了,高薪工作是真他娘的难找啊。
现在也一样,我不觉得年轻人狂妄一些有什么不好,人生路上的必经阶段,等经历的多了也就明白了。郭德纲有句话:30岁之前如果不狂,那没前途;30岁之后如果还狂,肯定没出息。
仅供参考。
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