楼市微观︱二手房市场进入激烈调整期！供需两端相互“博弈”，改善性购房占主流
半岛全媒体记者 高勇男
“失踪”近三年的二手房市场，在今年终于回归了。
2月份，青岛二手房市场急速升温。据卓易数据统计，2月青岛二手住宅成交5594套，环比上涨100.93%，同比上涨355.91%，一天网签400多套出现多次。2月青岛二手房成交的主力价格段在200万元左右，以改善性购房为主。进入3月，二手房市场成交量和成交面积环比虽小幅下滑，但市场活跃度仍在继续。
对于供需两端来说，这一轮的市场冲高显得有些破朔迷离，也因此，无论是购房者还是挂牌业主，在心理预期上随之极具波动变化，青岛二手房市场进入激烈调整期。“年初二手房市场的走高，源于去年底积压买卖需求的集中释放。释放之后，市场急需补货，开始了房源量与单价的双重博弈。从数据上看，目前的成交量已经基本回到了三年前的平均水平，这无疑是一个强心剂。”二手房市场资深从业人士、青岛众合美家房产负责人高虎涛分析。
近30周青岛二手房及上周各区域成交情况。数据来源：青岛网上房地产 青岛锐理
二手房住宅销售价格重回涨势
据国家统计局发布的数据，2月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨2.1%。相较于1月，2月青岛新建商品住宅售价环比涨幅扩大0.1个百分点；同比涨幅扩大0.6个百分点。2月青岛二手房住宅销售价格结束“七连跌”重回涨势，环比上涨0.2%；同比下降3.1%。相比1月，2月青岛二手房住宅销售价格环比由下降0.1%转为上涨0.2%，同比降幅回落0.3个百分点。从户型来看，2月青岛二手房住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格环比分别上涨0.3%、持平、0.7%。
2月青岛二手住宅销售价格环比上涨、同比下降，从数据不难看出，2月二手住宅成交量的冲高与相对低价房源的出现和积压购买需求的释放有着直接关系，但总体涨势已然显现。“这种所谓低价是相对的，进入3月份，从市场一线销售来看，房源单价存在小幅往上走的现象，但这种所谓的涨也是在正常价格区间的。”高虎涛介绍。
新房走势看月，二手房却要看周。据锐理数据和房天下青岛站，2月27日—3月5日，青岛二手房住宅成交1950套，环比增长10.67%；成交面积约17.65万㎡，环比增长11.78%，连续四周持续上扬。3月6日—3月12日，青岛二手房住宅成交约1901套，环比微降2.51%，成交面积约17.42万㎡，环比微降1.31%。3月13日-3月19日，青岛二手房住宅成交1846套，环比微降2.89%，成交面积约16.88万㎡，环比微降3.11%。此外，据房天下研究院监测，3月第3周青岛二手房挂牌均价为21733元/平方米，环比下0.68%。二手住宅市场目前仍基本稳定，成交量和均价的波动再次印证了激烈调整期的到来。
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当涨势来临，有的卖方会考虑“小跑式”提高单价，但能否被买方接受需要时间和市场检验；有的卖方则会考虑转售为租，再看看行情走势而定价；有的买方会急于出手，担心后期会有大涨；有的买方则会考虑再等等，待平稳后出手，各种预期和预判交杂在一起。但与新房市场不同，二手房住宅市场的调整期不会很长，一般一两个月内结束。
城阳二手房住宅市场的三大热点
据锐理数据和房天下青岛站，3月6日—3月12日，城阳区二手房住宅成交214套，成交面积约2.2万平方米；高新区成交36套，成交面积约3900平方米；3月13日-3月19日，城阳区二手房住宅成交188套，成交面积约1.8万平方米；高新区成交31套，成交面积约3200平方米。从周数据来看，城阳区二手房住宅市场始终处于青岛主城区前三甲，紧随市北区、李沧区，这与新房市场的总体态势基本一致。
除了成交量，二手房市场活跃性的另一个重要指标是带看量。“贝壳数据显示，2月份的周末单日带看量最高能到3600左右，工作日单日最高也在1800左右，属于高位运行。进入3月份，带看量有所回落，但周末单日带看量也在3000左右，工作日单日也在1000左右，二手房住宅市场基本回到常态。从成交来看，城阳中心片区、白云山片区和夏庄片区是热点区域，夏庄片区的热度源于李沧区成交的外溢。”高虎涛介绍。
在二手房住宅市场，购房者最关注的是成熟交通、医疗、教育等配套情况。据房天下研究院监测，从3月第3周网友对地铁线路及站点的关注度情况来看，1号线是网友关注之首，搜索占比为45.74%。城阳中心片区的成熟度不言而喻，交通方面除了1号线外，正在建设中的9号线一期也将于2027年通车。白云山片区不仅交通区位优势明显，且综合配套尤其是教育配套十分抢眼，中国科学院大学（青岛）附属学校、白云山学校、荟城小学、育才小学、城阳实验中学东部校区、白云山幼儿园等集结，在城阳“十四五”规划中，白云山片区也将被打为新兴产业与新型社区产城融合生态小镇。
二手房住宅市场热点区域白云山片区。
改善性购房成为二手房市场主流
从数据来看，2月青岛二手房住宅成交面积中涨幅最大的是144平方米以上房源，环比上涨0.7%。“从近期成交来看，基本以套三或更大面积房源为主，而且出现了有业主前脚出售，后脚出手购买更大户型的情况，来进行资产重新配置。”高虎涛介绍。
不可否认，二手房住宅市场的活跃与期房忧虑也有着直接关系，在期房交房可能存在不确定因素的当下，不少人会转向二手房住宅，尤其是5年、10年房龄内的。而一直以来，“卖小买大”的改善置业群体都是二手房住宅市场的中坚力量。对于供需两端来说，“量增价稳”无疑都是大家所希望的，这也是本轮激烈调整期的期待结果。
