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猝不及防 二线 起来 城市

猝不及防!二线城市也热起来了!

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-04-20 16:27:03 浏览9 评论0

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众所周知,楼市最近很躁动。

前几天,刷到这样一张图片:

这是佛山今年2月新房和二手房的网签套数。

可以看到,从2012到2023年,今年2月的网签量是最高的。

堪称近11年来最好的2月!

佛山市场,真这么火了?

再看看其他城市。

东莞,2月新房网签2188套,环比上涨24%,同比去年上涨257%;二手房网签2356套,环比上涨46%,同比去年上涨411%。

广州,2月二手房网签达9938套,环比增长78.68%,创下2021年6月以来新高。

深圳,2月二手房成交3552套,环比增长95.4%,同比增长229.8%。

珠海,成交量也是一周比一周猛,2月网签实现5连涨!

各项数据指向的回暖速度都很快。

这些城市再次走上风口浪尖。

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对此,我们做了一个决定:

先飞到大湾区,人肉调研大湾区市场。

去看一看大湾区究竟有多火?

上一张图,大湾区9+2城分布。

粤港澳大湾区之内,深圳和广州是两个带头大哥,各方面都最突出。

房价自然也是神一般的存在,门槛很高。

广州有价值的房子基本4万起步,深圳至少5-6万起步。

接下来就是东莞、佛山、珠海这几个后起之秀。

2

先说东莞。

如今的东莞,有价值的房子基本要3万以上。

我们来看下,现在东莞几个重点板块。

松山湖片区,YYDS,这里有华为,是高精尖科技企业聚集地。

滨海湾新区,代表的是东莞的未来、前景、规划,也有不少产业落地。

中心城区,代表的是高大上的写字楼和商业、街道。

东莞楼市现在最大的特点就是:

供应量极少,不仅是主城,就连外围的一些镇都没什么房子!

真不是夸张。

松山湖核心无新房,北部CBD有一个新项目,西南边缘有一个新项目。

一个是华侨城松湖原岸,松山湖北部CBD,释放价格53000左右。

另一个是松湖润府,松山湖西南边缘,靠近大岭山,释放价格51000-52000。

再看松山湖周边。

东边大朗现在主要有中海松湖云锦一个在售新房,均价35000-36000。

北边寮步目前主要在售的有两个,一个松湖云禧,精装28000-30000;另一个南山悦府,毛坯28000。

西边大岭山在售的新房也不多,有个中海松湖璟尚,接近3万的价格。

中心城区新房更少。

外围的长安镇,只有一个新盘在售,均价40000。虎门镇有三四个项目在售,有价值的都在30000以上。

为什么东莞供应量会这么少?

一个非常重要的原因就是,在上一轮(2010年左右开始)几乎所有城市都在大拆大建、拆城中村,做大规模货币化安置的时候,东莞没有。

我们知道,2016年那一波全国很猛的行情,最直接的原因就是棚改货币化安置。

去库存之后,大量需求涌入市场,包括很多三四线小城,房价涨的都很猛。

那东莞在做什么呢?

在做产业转型升级。

引入华为,东莞的高端产业基本上都依托华为。当然,还有OPPO、VIVO、小天才等等。

这些产业可都是纳税大户,再加上毛纺、五金磨具、家具原材料等基础足够厚的产业,东莞房价照样也不低,好一点的房子基本都是3、4、5万的价格。

这就是为什么现在东莞住宅供应很少的一个原因。

就是因为之前没赶上那一拨城市更新大潮,没有大拆大建,也就没有太多的新增供应出来。

而其他很多城市,因为之前拆了很多城中村,所以现在的供应量就比较大。

一方面,严重的供不应求会导致资源最集中的核心地段房价上涨。

另一方面,需求外溢带动一些外围板块房价上扬。

所以,今年东莞一些板块的价格很有可能被再次刷新!

3

再看佛山。

佛山最大的优势就是跟广州无缝衔接,广佛接壤的边界线很长。

这是广州和佛山的地铁规划图。

广佛同城,佛山早已像藤曼一样附着在广州身上。

所以,佛山买房,是一张明牌。

相比东莞,佛山不缺房子。

但买房应该坚持一个逻辑:临广。

只有临广,才有稀缺性。

在佛山的东部临广板块中,价值最大的就是千灯湖、北滘新城和三山新城。

千灯湖板块,金融中心,最贵,无新房,优质二手房破6万。

三山新城板块,正在发展,进度快,投入大,产业引入强,需要时间,住宅规划少,2.7-3万+。

北滘新城板块,美的、碧桂园总部,产业强,广州7号线,小环境不错,配套成熟,2.5-2.8万。

考虑到千灯湖价格高且无可选新房,可优先关注北滘新城、三山新城这两个板块。

北滘目前在售楼盘并不多,中海有个新项目刚入市,广州7号线地铁口,均价26000-27000,主要卖地段。

旁边有个美的的项目,比中海距离地铁口稍远些,均价25000到28000。

三山新城目前有三四个项目在售,南边的中海28000-31000,快没房了。

东北边有个万科的新盘,两个地块,刚需地块25000-28000,改善地块据说要35000以上。

现在佛山正处在量升价未动的阶段,成交量明显起来了,看房的人明显比去年下半年多很多。

不过价格还没怎么变化,不少项目加推或新地块都宣传收回优惠。

4

最后是珠海。

珠海在楼市层面,非常特殊,它不跟广州和深圳,走的是独立行情。

跟东莞不一样的是,珠海产业没那么强势,可位置和环境是真的好!

环境和气候是大湾区几个城市里最好的,最宜居的。

位置得天独厚,入海口,能让珠海的客源扩展到全国。

现在珠海楼市也正在回暖。

高价值板块主要集中在西江以东,十字门、香洲、唐家半岛、北围。

看几个重点楼盘的价格分布。

新房比较集中的北围目前均价在25000左右。

前环均价35000左右,后环30000左右。

高新产业主要集中在北围a片区。

北围b片区有一些住宅,美的、华润、正光、宝龙等,还有华发刚拿的地块。

北围2018年才开始拍第一块地,修跨海大桥,商业、学校等各项配套正在落地中,发展速度挺快。

珠海买房的逻辑其实也很清晰:

1、珠江口西岸,深珠合作在高新,珠澳合作在横琴。

2、珠江西岸,大湾区核心是沿海一圈。

3、珠海的新产业、新的年轻人未来的居住区,主要在珠海北站北围片区。

5

2021年末中国城镇化率是64.72%,到2050年有望达到80%。

这就意味着,未来几十年里,人口还会继续流动。

但,一线城市的人口已经饱和,很多强二线城市的发展也已经进入到中后期。

城市发展到一定程度,可容纳的人口和资源都有限。

接下来,城市的发展该怎么去突破呢?

其实,靠单个城市单打独斗已经很难实现突破了,怎么办?

这个时候,就需要依靠城市群协同发展,取长补短!

目前所有城市群里,最值得关注的,一定是长三角和珠三角!

七普数据显示,珠三角人口净流入约4000万人,长三角人口净流入超3500万人。

从全国各地涌进来的年轻人,就是这两个城市群源源不断的发展动力!

拥有人口流入+产业集群,注定越来越强!