市区可供选择的新房项目寥寥，很多客户半天看完意犹未尽，便会提出再看看二手房
这一篇就以经区为例，把新房项目和二手品质小区做一个对比
这里特意强调品质二手小区，是因为其他二手小区跟这些小区差距太大，没有比较的意义
举个例子，户型
这个户型是天泽府的，还是房产交易网站上重点推荐的房子，重点推荐的房子一般都是边户，客厅的采光能保证，现在的新房很少讲边户中间户因为它的设计是边户和中间户都一样，但以前的小区边户都有边窗，中间户少了这窗就造成客厅黑乎乎的情况，因为这个，大家有条件的都会尽量选边户
天泽府这个户型就是个边户，乍一看每个房间都有采光，还不错，但再看，户型不方正，这就会给有些空间的使用制造麻烦，最明显的就是客厅，厨房出来的那块最好是要留给餐厅，一个拐角，沙发怎么放都是问题；还有北面的那个卧室，上厕所要转几道弯
下面这个户型是小城故事的，
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这个户型也是一个很有代表性的，很多二手小区都有，进深很大，面宽不足，比如说南面两个卧室，主卧面宽两米九，次卧两米二，主卧放下一张两米的床刚好留个走路的，次卧就不行了；这个还不算大问题，大的问题是客厅的暗厅，我们看过很多这种户型，为了增加采光，很多人把北面那个卧室做一个玻璃推拉门，牺牲这个房间的隐私，如若不然，就不得不开门就开灯
这些户型还有一些比较隐蔽的问题，比如说厨房的规划，很多都是把上下水、燃气管给你弄了，根本不管方不方便，有的是洗菜盆和燃具紧挨着，喜欢吃火锅的倒是合适，洗完了菜不用切，直接倒锅里，有的就是隔得太远，等下锅的时候，裤带面都扯成了龙须面
上面说的是二手户型比较普遍的问题——不通透、不方正、动线设计不合理、暗厅暗卫等，还有很多户型，简直可以开一场迷惑户型大赏，列几个给大家看看：
很多客户都是先看中了这些房子较低的房价，去实地看看，觉得装修可能也满意，但户型劝退，如果装修不如意就更麻烦，拆了重装可比直接装修要贵多了
除了户型，小区规划、园林绿化、物业服务等等也都存在较大差距，绝大多数二手小区绿化靠草坪和冬青，活动场地靠几个健身器材（前提是没有人在上面晒被子），孩子在小区玩是一定要有大人看着的，因为不是人车分流，担心往来车辆
就跟学习成绩一样，考第二的和考第一的比，是那么回事，要是第三十名去跟第一名比，就没意思了，所以我们这里就只将新房项目和品质二手小区做一个对比
首先是价格，这个是最好比较的
先说结论，整体上，新房价格是比品质二手小区低的
二手房市场上这批品质小区都是最近这一两年才交房的，这意味着这批业主买的时候相对于现在的房价，它是高的
再加上有最少六七万的大税，价格就更高
有不少房东还交了几年房贷，利息也会算一算
这样一来，这几个小区的价格就普遍高于新房
买的时候贵，业主不愿意赔本卖，这是一方面原因
另一方面，品质小区是稀缺的
整个二手房市场是庞大的，但能卖上价的品质小区只有限几个，就像一个庞大的身躯顶着绿豆大的脑袋
价格终究还是由供需关系决定的，所以这些项目的价格就稳得很
接下来看一下具体价钱
下面两张是万科翡翠公园和万达住宅的成交价（万达成交的房源比较少，只查到这三套；万科翡翠公园成交较多，只列出部分）
万科翡翠公园交付时间比万达的早，成交热度也更高
万科翡翠公园单价一万三四，临近环山路的价格低些，能做到一万一二
万达住宅的单价更高些，一万四甚至更高
凤集金茂悦，下图是挂牌价，没有查到成交记录，单价也差不多一万三四
财信保利名著，单价一万一左右，是毛坯的，不过就像上篇文章分析过的，财信保利名著的户型偏于本土风，跟前面几个还有不同
这些二手小区房价还有一个特点是，波动性比新房大
除非某个业主着急用钱着急卖房，会大幅降价，否则很少出现主动降价的情况，相反的，有的业主不缺钱，连谈价的空间都不多，甚至会因为物以稀为贵，或者从新闻等方面感知到市场风向转变，从而主动涨价
所以想要买二手房的客户是很需要运气成分的，运气好，刚好遇到着急卖房的业主，而且还是自己中意的房子，更重要的是抓住机会及时出手
同区域在售的新房项目，单价最高的是三盛璞悦府，一万二左右，也是精装交付
万科璞悦山，我们就说洋房，单价一万出头，精装交付
金地华发峯范的两栋看海高层是精装交付，价格高，其他的8到18层的小高层是毛坯交付，单价一万一左右
上面说的都是均价
跟买房人密切相关的价钱方面还有一点是首付
新房的首付一般都能做到20%
这种品质二手房，一般可以做到30%
需要注意的是，二手房的缴费基准是以银行对房产的评估价为准的，而不是成交价格，像是万科翡翠公园这样新交付的品质小区，评估价和成交价差不太多，但如果楼龄比较老的小区，可能就估不上价，而且首付要求的也会更高，楼龄越老呢可贷款年限就越短
跟新房相比，二手房涉及的费用比较多，这里只是提了比较重要的两点，买房者如果资金有限，一定要先计算清楚
下面是万科翡翠公园的小区实景图
下面是凤集金茂悦的小区实景图
下面是万达住宅的小区实景图
新房在小区园林、物业服务等方面都存在着一定的未知性，没有入住谁也不知道它到底会怎样
但是从已经交付的项目来看，这些大品牌的交付标准是有保证的，并不会出现什么离谱的问题
二手小区在这方面是所见即所得，对于追求确定性的买房者来说自然更友好
至于说小区外部配套，二手品质小区和现在在售的新房项目相比，并没有多少优势
也就是说，在售新房项目周边配套基本都成型了，即使未成型其发展空间也可窥见
一般情况下，新房配套方面最大的不确定性是学校，很多项目为了吸引客户虚假宣传配套学校，将无说成有，将远说成近，结果等业主为孩子申请入学的时候，才发现问题，为时已晚
上面提到的这几个小区，有的在学校方面也存在不确定性
比如说万达的住宅，现在对应的是望海园中学，但这两年划在这个中学范围内的新小区太多了，等到这些小区都交付了，入学的孩子多了，学校大概率容纳不了，学区的划分大概率也会发生变化
万科璞悦山南面是有教育用地，但这还是规划，如果家长冲着这个来就要考虑好，因为具体动工时间不确定，而孩子上学的时间却是确定的
根据我接触的这些客户的“惨痛”经验，学区这件事，最忌两点：别人敢说，你就敢信；再一个是想当然，觉得自己的小区距离这个学校近，想当然认为孩子以后就是上这个学校，这样的例子比比皆是
上面几点是比较基本的差异面，还有一个小点是，买二手房交易时间相对会长些，看房的时候可能房东拿着钥匙可能有租户又是约又是等，谈价的时候也是一个耗时颇长的过程，对时间紧张的客户来说很不友好
总结一下
新房的价格整体上低于品质二手房
品质二手房对首付的要求更高，税费更多
二手房都是现房，对于小区内的绿化也好、物业服务也好、房子实际状况也好，都是所见即所得，不会有什么偏差
各位看官按需购买咯
