根据通州（2020-2022）土拍市场报告，近两年通州土地出让量大幅缩水，城投托底比例不断增长。
新房市场同样冷清，不少楼盘“优惠”出售，通州楼市热度明显下降。
那么，在这种情况下，二手房市场又如何呢？
近日，笔者对通州城区热门二手房进行了梳理，下面我们一起来看看具体情况。
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先来看挂牌情况。
· 挂牌量
统计数据中有20个小区的挂牌量在30套以内，这些小区大概率是以自住为主，二手房流通性不高。
富力院士廷、富都豪园、佳源都市、招商新城雍景湾、华山朝霞里5个小区挂牌量超过200套，这可能和小区的体量有关，但更主要的原因可能还是小区业主投资占比较高。
· 挂牌均价
上述统计数据中，二手房挂牌价普遍超过了1万/㎡。
其中，南山湖板块房价普遍都在1.6万/㎡以上。板块内中南万科大都会、南山湖1号等小区的挂牌价格更是达到了2万/㎡左右。
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不过挂牌价只能反映业主的心理预期，要了解更真实的二手房市场，还是要看成交数据。
· 对比成交价和挂牌价
最新成交价普遍低于挂牌价格，这是在意料之中的。在实际交易过程中，通常都存在一定的议价空间，卖方在挂牌时绝不会把价格底限透露出来。
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· 对比最新成交价和历史最高成交价
楼市降温，房价开始回归合理区间。表格中54个小区，有15个最新成交价与历史最高成交价相差超过5000元/㎡。
差价最大的是融创玉兰公馆，最新成交价与历史最高成交价相差7778元/㎡。
南山湖1号的差价同样很大，该小区最新成交的一套建面约100㎡的三房户型，成交单价16918元/㎡，而同面积段在2021年4月成交的一套，单价超过2.4万/㎡。不到2年的时间，总价跌了70万。
· 对比挂牌量和成交量
54个小区中，有近一半小区的挂牌量超过成交量的两倍，21个小区近三个月的成交量“挂0”。
供大于求，处于买方市场，买家在谈判中的话语权大大增加，卖家为了尽快促成交易也会选择降价。
总结而言，目前通州二手房库存量较大，价格跌幅也比较明显，整体去化较慢。
今年，通州还将迎来东时区、龙湖卓越悦珑湾等新房交付，届时区域二手房库存量将再度攀升，去化会更加艰难。
你觉得通州二手房市场还有下跌空间吗？
