写在前面：本文系“2023年成都楼市回归主城价值专题”报道的其中一篇稿件。此前，我们已经对锦江区三圣乡、白鹭湾板块，成华区二八板块作了粗浅的分析。这篇关于攀成钢的稿件，事实上就区域而言，我们试将“攀成钢-东客站”归纳为了一个板块，故文中分析多以“攀成钢-东客站”为对象。
（攀成钢中交鹭鸣九章项目）
就去年而言，整个“攀成钢-东客站”区域，入市的新盘并不多，中交鹭鸣九章算一个，不过，在售的楼盘却也不少，典型的就有：中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中环TOD十里春和，甚至还包括华侨城滨江壹号、雪松雅居乐IN天府和稍显陌生滨河壹号院。
进入2023年，前期“攀成钢-东客站”区域在售的项目，基本上也都还有存货，而于去年底拿地的龙湖和邦泰新地块也待入市。特别是龙湖项目，此前在发布会上，透露的产品细节，或将区域改善产品升级到一个新高度。
01
攀成钢板块的旧城改造，远早于二八板块。华润二十四城，历时十多年的打造，开启了攀成钢板块的蝶变之路。现在的攀成钢，早已是成都顶流豪宅板块之一，这里有伊泰天骄、天誉、仁恒滨河湾、塔子山壹号等知名项目，以及后来的德商迎晖天玺、建发央玺等新“贵”楼盘。
（华润万象城实景图）
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由东二环攀成钢至东客站区域，近年来房地产发展迅速，土地价格也随之水涨船高。从时间节点来看，德商迎晖天玺地块，建发央玺地块，中海浣云居地块和新希望天府锦麟壹品地块，都是典型的代表。
早在2014年4月，彼时成都楼市还比较低迷的时候，在起拍楼面地价5090元/㎡的情况下，央企子公司鲁能集团以楼面地价9350元/㎡拿下了槐树店占地约140.78亩一宗住宅用地，总价25.86亿成为当时的“地王”。
不过，随后，同年12月，鲁能集团又以楼面地价为5077元/㎡，摘得其地王项目旁47.6亩土地，降低了“鲁能城”的总体土地成本。
经过2016年开始的一轮大涨，地王“鲁能城”早已成为了传说。
如果没有记错，2016年11月，本土房企德商地产以10250元/㎡楼面成交价摘地成都东客站板块，标志着区域地价破万。随后，人居、中梁等房企进驻东客站附近，地价较德商地块又略有涨幅。
直到2020年4月，厦门国企建发以19800元/㎡的楼面价，附加无偿配建7%的租赁住房的条件，实际楼面地价破2万，耗巨资摘得攀成钢131亩地块，震惊业界。如果说德商迎晖天玺开启了东客站板块的高端改善时代，那么，建发央玺则又一次以产品力将攀成钢推到了豪宅的天花板位置。
在建发拿地之后，同年中海、新希望也相继在“攀成钢-东客站”成功获地，再后成都就进入了“双限地”时代。
2020年8月5日，成都东客站一宗91.26亩的纯住宅用地，起拍价12500元/㎡，受到了十多家房企的重点关注。最终，中海经过近50轮“争夺”后，以成交楼面价16000元/㎡，附加12%无偿移交租赁住房面积比例，总价约19.47亿元，拿下该地块。不过，中海回归主城之后，并没有赢得市场，反而陷入了拉锯战。
是年11月底，新希望地产以楼面地价17100元/㎡，外加17%无偿配建移交统筹住房面积的条件，竞得了槐树店约66亩的纯住宅用地，再一次以实际行动证明了该板块的价值。该项目规划有20栋5F叠拼、6栋22/24/30F的板式大平层，1栋31F塔楼（无偿移交统筹住房），又是一个典型的高端改善项目。
从鲁能城开始，“攀成钢-东客站”区域新十年的发展，诞生了诸多优质的代表项目。如今，进入“双限地”之后，区域地价和产品又将迎来怎样的变化呢？
02
2023年，除前期入市的项目，如中海浣云居、新希望天府锦麟壹品、人居九林语等，尚有存货以外，近两年拿地的双限地项目将成为区域的主力供应。
目前，攀成钢中交鹭鸣九章项目已经于去年底取证，一批次80套房源入市备受关注，开盘接近售罄。这个占地约44亩的低密项目，主打上下叠产品和大平层。预计新批次，已经在路上。
（中交鹭鸣九章两叠效果图）
据了解，在2022年3月底到4月初的成都首批次集中供地中，中交地产以18900元/㎡的土地最高限价，竞得成华区攀成钢约44.4亩，容积率仅1.5的纯住宅用地。
中交鹭鸣九章，位于双成五路和迎晖路交汇处，一街之隔就是滨河壹号院项目，邻近沙河、塔子山公园，距万年场地铁站最近约500米。从规划来看，在1.5容积率的地块上，中交地产规划有4栋大平层和14栋叠拼，共262套房源，其中叠拼以上下两叠产品为主，占比近8成。
此前，中交鹭鸣九章一批次推出高层4号楼，叠院5-9号楼、11号楼，共计80套房源，高层户型建面约131-143㎡，叠院户型建面约195-293㎡，带装修总价约381-1185万元/套，目前基本上已经清盘。
中交鹭鸣九章作为近年来攀成钢核心地段少了的新盘，首批次快速去化，再次印证了主城价值回归的逻辑。
（合信置业滨河壹号院项目）
与中交鹭鸣九章一街之隔的滨河壹号院项目，于2022年9月23日首次取得预售许可证，138套洋房和叠拼产品，吸引了246组客户报名，不过截至目前，尚有30余套房源在售。
滨河壹号院项目占地约24亩、容积率2.0。合信置业控股公司，于2019年12月底，以1.26万元/㎡的成交楼面地价，外加自持不低于计容商业总建筑面积50%的条件，摘得项目用地。
（滨河壹号院产品平面图）
资料显示，合信置业成立于2008年，旗下囊括房地产开发、旅游田园综合体开发、设计院、园林景观、装修、地产销售等地产开发全产业链。目前，旗下拥有30余家公司，年开发体量约200万㎡以上，2018年销售产值约200亿元。
在竞得滨河壹号院项目地块以后，近两年，合信置业还分别在青羊区外金沙、锦江生态取得了两宗小地块，其中占地约33亩的锦江生态带地块，还需建设78%的销售型人才公寓。
在成都市场，合信置业操盘了龙潭板块的上古天地、武侯新城的鼎晟国际以及位于二仙桥占地154亩的纯商业项目“合信K101”，以及香山半岛、源滩国际社区等住宅项目，此外，在西昌、邛崃、峨眉山等地区也有涉猎，譬如邛海湾长岛、南山别墅、峨眉长岛项目。
从销售数据来看，位于攀成钢核心地段的中交鹭鸣九章和滨河壹号院，颇受主城客户青睐，除部分高总价的房源外，应该不愁卖。
03
单价上看，中交鹭鸣九章是双限地，最高精装单价来到了约36767元/㎡；滨河壹号院是非双限地，最高清水单价接近46000元/㎡，系上叠房源。
由此可见，攀成钢的新房单价，正在向二手房单价看齐。数据显示，攀成钢知名豪宅仁恒滨河湾的二手房挂牌均价已经来到了约5万元/㎡，门槛价已经越过了4万元/㎡；伊泰天骄的二手房挂牌价直接约5万元/㎡起步；天誉的二手房挂牌价略低，区间在3.5万元/㎡~4.5万元/㎡之间；德商迎晖天玺的二手房挂牌价也多在4万元/㎡~4.5万元/㎡。
进入2023年，在上述这些在售的次新盘以外，“攀成钢-东客站”还有龙湖和邦泰新拿的地块值得期待，尤其是龙湖项目，看是否能实现区域的自我超越。
去年10月26日，2022成都第三批次“双集中”土拍中，龙湖以底价15500元/㎡，摘得成华区跳蹬河南路约47.1327亩，容积率为2.0的住宅用地，斥资约9.74亿元。12月13日，四川本土房企邦泰集团，以楼面地价15400元/㎡，拿下成华区槐树店路28号、跳蹬河南路9号、跳蹬河南路9号附5号，保和街道长春社区8组一宗约44亩纯住宅宗地，容积率同样为2.0，清水限定价29100元/㎡。
龙湖与邦泰先手入手成华区面积相仿的地块，势必成为最直接的竞争对手。
日前，龙湖集团在成都举行了一场多年不见的盛大发布会，新的项目公开亮相。其中，最抢眼的便是成华区和高新区的两个新品系列代表作，龙湖滨江云河颂和龙湖天府云河颂，吸引了龙湖粉丝的注意。
（龙湖滨江云河颂效果图）
今年，龙湖首发了新的高端产品系“云河颂”，其中成都是唯一一个宣布落地两座云河颂项目的城市。高新区新川项目占地超过百亩，成华区项目约47亩，两个项目皆位于城市核心地段，个人认为高新区项目的量级要高于成华区项目。
不过，作为核心主城的龙湖新项目，龙湖滨江云河颂仍然非常值得期待。据了解，该项目由11栋小高层组成，建面约143-197㎡，包含约143㎡、约185㎡、197㎡等三个户型，清水限价29100㎡/㎡，预计精装均价约3.2万元/㎡出头。
龙湖云河颂系列的作品，被其内部称为终极改善系列，在产品打磨上颇下了一些功夫，从户型设计到园林景观，皆做了创新升级，特别是高新区项目的游泳池会所等设施，很是花了一些代价。预计，龙湖这两个项目，在产品力上，今年会给本就内圈的成都市场带来一些新的东西。
（建发央玺项目底跃效果图）
回到本文的主题，我们可以看到，除建发央玺外，虽然此前这两年“攀成钢-东客站”不温不火，上新的项目也没有达到预期，比如中海浣云居因市场下行等原因，多少有些让业界惋惜，再比如流量盘雪松雅居乐项目，两大股东之间的恩怨情仇希望不要影响项目的交付，再比如华侨城接受的和信御龙山尾盘，也是低价走量，产品力并没有什么可圈可点之处。
今年，“攀成钢-东客站”真的是不也一样了。既有主城别墅在售，中交鹭鸣九章和滨河壹号院，还有建发央玺的底跃产品，以及新希望天府锦麟壹品的大户型产品，同期，大概率即将于上半年开盘的龙湖滨江云河颂将给区域带来一些新的选择和体验。另外，邦泰的项目，也还是值得期待，其在东三环外侧的邦泰宽境项目，虽然拿地价高，且卖得慢，但是产品还是不错的。
