01|疯狂托举楼市
中秋节前后，一大波小城市与中心城市的郊区，开启了一轮风卷残云般的疯狂救市行动。
从9月7日至12日，至少有15个城市出招，平均每天至少2.5个。
出台的措施也是我们早已司空见惯、习以为常的，无外乎降首付、降税、给补贴、房票式棚改以及公积金等措施。
河南周口9月6日发布进一步保持房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，提出，首套房贷款结清，购买二套房首付按照首套房比例来。
吉林四平下辖的双辽县级市9月7日发布购房优惠，购买家庭唯一住房全额补贴契税。
浙江建德、安徽淮南高新区、湖南茶陵县、山东聊城、浙江绍兴越城区、浙江南浔、河北成安县、浙江临安、浙江兰溪等小城市、小县城与郊区，在此期间纷纷祭出了额度不一的补贴活动。
此外贵阳凤冈县允许提取公积金支付首付，并按契税50%发放消费券。湖北襄阳上调高层次人才公积金贷款额度。湖南常德放松了商贷转公积金贷款的额度限制。
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江苏泰州则开启了房票式货币棚改。
所谓房票，是货币拆迁、货币棚改中出现的，给拆迁户发放的，带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。
以前也有过，只不过之前更多的是棚改实物安置或者货币安置。今年以来有数十个城市发布了房票棚改安置法。
现在之所以改为棚改+房票模式，而不是货币棚改模式，是因为在当下的环境下，货币棚改一定程度上已经失灵，棚改户拿到钱，不一定去买房，如果换成可以结算的房票，那钱只能流入楼市，如此才能达到去库存的目的。
02|小城市与小县城的无奈
在15个出招的城市中，不乏一些核心城市的郊区，比如杭州下辖的建德市、临安区等。
理由很简单，在包括一二线在内的几乎所有城市楼市转向的当下，最不扛揍的除了小城市、小县城外，就是核心城市的郊区。
哪怕强悍如深圳、广州，其外围片区的坪山、大鹏、龙岗、光明、南沙、从化、增城、花都也都在下降。
更别说二线城市。杭州楼市目前整体表现是，成交量下降、新房流摇楼盘不断增加、二手房挂牌量高企、房价下跌。
房价下跌的主要区域就在外围区，比如临安、富阳、淳安县、桐庐县、建德市，因为这些郊区的库存最多，去化周期最长。
数据来源：杭州统计局、中指院
中心城市的郊区、三四线小城市与更小的县城，其实早从去年下半年就开始托底楼市了，他们是这轮救市的排头兵。
去年首个发布限跌令的城市，就是典型的三四线城市。此后降首付、给补贴、鼓励农民购房、鼓励团购房产等，它们都是其中的主角。
可以说，除了放松限购放开限购小城市不是主角外，其余所有托举措施中，小城市都是其中的中流砥柱。放松放开限购之所不例外，是因为限购是中心城市的特权。绝大多数三四线城市本就不限购，放松与放开也就无从谈起。
为何郊区、小城市和小县城对于托举楼市这么积极？当然是难受得不行了。
在这轮熊市当中，最难受的就是它们，因为它们本身人口少、产业单薄、经济羸弱，最不抗跌。
从市场反馈的数据来看，它们在这轮熊市当中，销量下跌最猛，库存最多，房价跌幅最大，卖地收入跌了个底朝天。
销量方面，Wind数据显示，截止到目前，一线城市新房成交量累计下跌28%，二线城市累计下跌29%，三四线城市累计下跌46%。
库存方面，当下三四线城市整体去化周期均超过两年，有的城市库存消化周期长达十年以上，比如广西防城港、玉林等。
房价跌幅方面，全国目前有34个城市房价跌回到了三四年前，其中大部分都是三四线城市。
数据来源：国家统计局
二级商品房成交市场转冷叠加开发商自身的流动性危机，今年以来全国卖地收入出现了缩水局面。
财政部公布的全国整体局面是，上半年全国卖地收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。
细化到各省市来看，内地31个省市中，除了陕西保持10%的正增长外，其余上半年卖地收入同比均是下跌。
其中天津、重庆、吉林、黑龙江、辽宁、甘肃、贵州、江苏、广东、湖北、河南、湖南、广西、云南、青海等省市卖地收入同比去年均腰斩。
在这种背景下，遭遇开发商大撤退的小城市与小县城更是重灾区。
易居研究院披露的百城土地成交报告》，上半年百城土地成交额同比下跌55%，其中37个一二线城市下跌51%，63个三四线城市同比下跌64%。
税收和卖地收入，是地方城市财政收入的两个主要来源，城市能级越低，卖地收入越重要。
很多中心城市对于土地财政的依赖度都超过了百分之百，遑论三四线城市。
正因为很重要，所以在卖地收入超腰斩力度之下，很多小城市扛不住。有的城市因为发不出工资停运了公交，如周口市的郸城。
还有不少城市陷入了拍卖资产使用权的窘境。
比如四川乐山将乐山大佛风景区未来30年的经营权作价17亿起拍。四川阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，起拍价1.8亿元。
贵州榕江县8月23日，将殡仪馆20年经营权以1.268亿元起价拍卖。
03|没辙了
想要快速改变窘境，唯有多卖地，而想要多卖地，就得让商品房成交量复苏，把积压的库存消化掉，才能多卖地。
然而，在购买力无法复苏的当下，一二线城市都实现不了复苏，遑论三四线城市。
正如在我此前的多篇文章中说到的，在购买力恢复之前，什么方法都只是小插曲而已，或能有所提振，但都构不成洪荒之力。
更何况，三四线城市根本没有复苏的基础，因为大多数三四线城市的人口已经转向。
全国人口将在“十四五”期间内转向，这是官方的明确说法。
而事实上，2021年内地31个省市自治区中，就有超过一半的省市人口负增长。
数据来源：各省市自治区统计局
具体到城市方面来看，根据已经公布人口数据的287个城市进行梳理，其中有139个城市人口负增长，除了天津、哈尔滨、北京、石家庄外，其中全部都是三四线城市。
随着“十四五”期间全国人口整体转向，人口流失的城市数量会越来越多。
这也意味着，会有越来越多的三四线城市房价逐渐鹤岗化。
