3月底4月初，统计部门陆续发布我省及太原市2022年人口数据。数据显示，我省少子化、老龄化人口特征更加显著。综合男女人口比例、受教育程度等信息，女性社会及经济地位大大提高，成为消费市场的主力军。按照“短期看政策，长期看人口”的房地产市场发展规律，省城楼市的产品功能、购房者结构在未来10年将发生深刻变化。
老龄化社会，啥样的房子更具实用价值？女性会成为住宅产品消费的主导力量吗？新生人口变少、城市独生子女继承多套房的趋势下，学区房、老旧二手房是否值得拥有？带着百姓关注的热点问题，山西晚报记者走访省城业内，探访楼市的供需新动向。
A 适老功能需求大
高端项目配套敢试先
最新的人口数据显示，2022年年末，我省常住人口为3481.35万人。60岁及以上人口711.07万人，占常住人口的20.43%；2021年年末，我省常住人口60岁及以上人口为672.09万人，占常住人口的19.31%，老龄人口比重不断提高的趋势已成事实。在省城楼市，部分楼盘已通过配套及装修细节，优化居住空间的适老功能，比如卫生间增加紧急呼叫键、卧室及卫生间安装起夜灯、电梯空间可以停靠急救床和担架等。但山西晚报记者了解到，功能全面的适老产品需求在快速增长，而匹配产品数量有限，多数楼盘的适老功能还需要升级。
“从单元入户到起居生活，从家中会客到公共区休闲，全案针对老年人生活的住房，非常少见。大部分所谓的适老房，多为房企及业主在装修时，按照老年人需求来增加适老设施。”“纯粹服务老人的商品住宅非常少，但是小区内休闲区、健身区有专用防滑道路的设计，充分考虑了老年业主的需求。”……山西晚报记者走访太原市多家顶流楼盘发现，考虑到业主几十年的生活周期需求，越来越多的楼盘在户内装修及公共区域建设时，安装及设计了适合老年人的设施，而纯粹的老人社区、运营成熟的养老项目较为鲜见。
以电梯空间为例，省城商品房单元电梯可运载标准医用担架、急救床的项目非常少。多数楼盘的电梯轿厢长宽都在1.5-1.8米之间，一张长2米的医用担架无法水平横放进电梯。上一个10年甚至更久之前，省城楼市购房者九成以上为中青年，买房时未考虑适老功能，电梯能否容纳急救担架对业主购房决定作用不大。不过，随着生活阅历丰富、改善型置业客户增多之后，业主们对居家及社区适老功能更加在意，适老设施、电梯能否搭载医用担架，渐渐被购房业主重视。
位于省城龙城大街某在售高端项目已将适老功能融入产品设计。该项目全屋各房间实现24小时一键式安全报警，小区内配有康养照料中心、老年人健身步道；已交房的保利茉莉公馆的装修亮点即是厨卫、客厅贴心的适老细节设计；迎泽区东峰路建投尚康壹号楼盘主打“健康”两字，楼盘从新风空气到净水系统，再到24小时医疗服务等硬软件系统，让业主安心居家。建投尚康壹号的营销部付琰歆告诉山西晚报记者，这个项目每户配备2个SOS紧急呼叫装置，业主在家中若发生意外，一键按下就会快速联系到物业、医生和业主紧急联系人三方人士，这项服务恰恰是家有老人的家庭最在意的功能。
在走访中，山西晚报记者发现，相比较而言，高端及改善产品对适老功能设计更具前瞻性，功能会顾及不同年龄段家庭成员的生活需求。目前，住宅适老功能多是通过设计及家装工程来实现。广泛流行的适老居家装配主要有卫浴扶手、防滑垫和沐浴椅、全自动清洗烘干卫浴洁具、智能夜灯、实时互联网监控等配套设施。高端项目实现全屋科技化，老人可以在家中呼叫物业，子女可在手机上查看家中情况，对老人家庭更友好。
从金茂、保利、万科等楼盘销售的宣讲内容看，适老功能已是少数品牌房企楼盘的精装亮点之一，住宅适老功能的普及正在品牌房企的引领下悄然进行中。
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B 她时代、年轻化消费力量到来
山西省统计局数据显示，2022年我省人口男性与女性的性别比为104.4：100；2017年的男女比例为104.86：100，女性人口占比正在优化提升。
山西省人口受教育程度持续改善，2021年与2020年相比，受过大学教育的人数增加了两倍多。同时，女性受教育程度非常高。以太原为例，太原市妇女平均受教育年限达到10.75年，高于全国平均水平的10.5年。女性独立生存及生活的能力和社会及经济地位全面且快速提升，“她经济”深入各个消费领域。
在居住领域，女性独立置业的占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，一线城市的女性置业人群占比增速相对明显，2021年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。
在太原地产业从事案场销售工作9年的小赵介绍，单独购房的女性在逐年增加。“独立购房的女性大多是各个领域的佼佼者，收入可观，社会地位稳定。”小赵和山西晚报记者说道，女性置业与男性置业的比例差距正在缩小，高知高薪单身女性让市场分配有所变化。
《女性安居报告》显示，30岁以上大龄女青年购房者逐年增加，在已购房的大龄女青年中，约45%需要父母资助，29%表示是独立购房。在走访中，多位楼盘经理表示，两居房是女性独立购房的首选户型。
与此同时，因成长及生活条件比上一代人更好，购房大军的年龄段在拉长，年轻及年老的购房业主比例增加，35岁至45岁刚需置业人群的集中度在下降。刚刚毕业半年，出生于1998年的张华在父母的支持下在太原市购买了一套新房。该项目的案场经理是个80后，他说20年前，他们那一代买房的意图主要为备婚房，有了成婚对象，父母才会支持买房。现在95后甚至00后，大学毕业后父母就会支持买房，买房的目的主要为了自住、生活方便，不全是为了结婚。
贝壳找房平台成交数据显示，近年来，年轻购房者在房地产交易中所占比重增速明显，2020年全国30个重点城市购房客群中，虽然30至39岁的人群依然是主力购房群体，但30岁以下客户占比达到26.35%，较2017年提高了12.09%。
C 少子化社会学区房重新洗牌
国家统计局数据显示，我国新生人口在2018年开始出现连年下降之势。2021年，新生人口为1062万人，同比2020年新生人口减少了138万人；2022年，全国新生人口下降至956万人，同比2021年减少了106万人。2022年年末，太原市全年出生人口3.95万人，同比上一年减少0.25万人。
六年前出现的新生人口减少效应，已传导到国内部分城市，这些地方的学前教育已出现“招生难”的窘境，从“一园难求”到“一孩难求”，供需不平衡大逆转。尤其是教学口碑不佳的幼儿园面临生存考验，由此推算，随着六年前新生儿成长进程的到来，小学、中学、大学也将陆续出现招生萎缩及生存考验。曾经作为新建楼盘重要营销卖点的学区楼盘，还会继续保持强劲的销售号召力吗？
“新生人口数量降低，但百姓对子女教育品质的要求却更高。”从事楼市信息数据采集的刘先生称，以省城楼市为例，六城区新建商品房项目中，有近70个楼盘配建了小学。这些小学多为小店区九一小学、小店区八一小学、迎泽区青年路小学、杏花龄区五一路小学、山西省实验小学等知名小学的分校。如楼盘配建了学校，但引入的教育资源非名校，对销售带动作用也很有限。刘先生称，现在业主买房不仅期待孩子就近上学，而且希望能上教学质量有所保证的名校。
省城知名地产前策经纪人王女士告诉山西晚报记者，名校分校与总校教学水平的差距，让引入名校分校的楼盘销售号召力下降，同时，也使名校总校即老校区周边的二手学区房价格只升不降且需求火爆。在学龄儿童数量下降的趋势下，配建了学校且能保证教学质量的新建商品房会继续保持超高的销售号召力；而徒有虚名的“学区”楼盘，配建的学校可能会面临招生难、空心化。如果教育资源均衡化改革成果显著，“学区房”概念或将不复存在。
王女士称，少子化、居住品质需求的提高也会对老旧二手房交易产生影响。“从新房及二手房市场成交的情况看，省城楼市的需要求性质已从刚需转向刚改及品质升级，目前名下无房的家庭非常少。”山西晚报记者查询了下省城传统老旧小区的二手房价走势，车位不足、物业不佳、户型功能存在缺陷的老旧小区，在去年的楼市起伏中，成交价格下降得非常厉害。
以迎泽区南内环桥东的部分老小区为例，未经改造的老旧小区六层砖混二手房的成交价已跌落至8500元以下，尖草坪区柏杨树附近的国企职工宿舍二手房成交价仅有每平方米五六千元，如房子为东西房或顶层，成交价格更低。而物业服务品质在线、社区运营成熟但地段不占优势的恒大绿洲、富力城、保利茉莉公馆、万科系项目的二手房，成交价格缩水幅度不大，依然在万元以上，甚至在增值。由此不难看出，二手房购房者更加在意小区的生活环境、房子居住的舒适度，地段不再是业主决定买房的首要因素。
多位二手房中介房产经纪人称，从小在城市长大的90及00后，原生家庭经济条件都不错，尤其是独生子女，未来继承的房产可能不止一套。在这种情形下，除了拥有优质学位的二手房外，居住感受不佳的老旧破小无升值点，持有和投资价值都不大。随着时间的推移，这些房子贬值的趋势已经显现。“拥有多套没优势的老房子，可能是10年之后中青年人的负担。”
业内人士称，我省各地正在推进旧房改造工程。经过改造后的小区短期内流动性、易手率会加强，但长远来看，对房价的大幅刺激作用是非常有限，旧改的本意是“民生保障”，而非刺激房价。
山西晚报记者 戎紫冰 贾蔚然
