【福州保利云上】
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福州楼市网红板块东区，可以说是福州配套最集中、最顶配的一个新城区，配套丰富到外溢，让不少人羡慕不已。
位于东区的福兴经济开发区较新规划出台，打造5000亩智慧产业园，根据规划片区可容纳居住人口约 1.23 万人，就业人口约 11.45 万人这意味着接下来几年，东区板块将有约11.5万的人口导入，而2019年福州一年的新增人口6万，这也相当于说东区接下来导入的人口相当于福州两年的新增人口总和，而11.5万的新增人口背后，也意味着购房需求将不断攀升。东区板块居住用地寸土寸金。
聚焦东区发展，改善成为核心
2022年用心观察福州的新盘户型面积段，市中心普遍打造的是改善豪宅，东区不变是改善中等户型，金山也是一样，而小户型刚需则被推向更远的地方。我们所指的刚需户型一般为70-80平米的户型，东二环除了首开香颂推出的68平米户型，其他楼盘小户型基本都是以89平米起，这就意味着人们对品质的追求越来越高。
五里亭的三个大项目，晋安湖三号院，保利招商和樾风华，绿城美地桂语映月都属于置换型楼盘，三个楼盘相距不足百米距离，已然成为购房者最好的比对，按照项目的去化情况看，桂语映月接近清盘状态，晋安湖三号院也消化得很不错，反而是最后入市的保利招商和樾风华在大力度的推荐当中，可见东区的购买力还是相当强悍的。
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保利云上与这三个项目大约1.7公里的直线距离，它更多的主打了刚需产品，同样也是地铁口位置，今天带大家一起了解一下这个楼盘的优劣势，便于购房者更好的选择。
保利云上的优缺点
优点一、教育配套是刚需的必需品
唯一新房划片学区 东区首所九年一贯制榕博学校，福州晋安湖学校（晋安榕博教育集团成员校），虽然还不能确定学校未来的成绩如何，至少在当下对于刚需来说是最大的卖点。
优点二、地铁房，给地铁沿线客户带来便利
保利云上距离两个地铁口：前屿站和上洋站均为800米远，地铁是引流的最好产品，它能够吸引到四面八方地铁沿线的上班族，也能给老人带来更大的便利，同时考虑到作为置换的购房群体。
优点三、内部配套齐全，物业口碑较好
保利物业全生命周期居住体系2.0全面落地，从保利已经交付的项目看，大家对保利物业的的认可度还是比较高的。云上以“健康智慧”定义未来社区生活，乐趣高颜值功能模块构造——全天候全龄社区，八大复合空间，打造艺术感、场景化全能景观配套
优点四、竞品较少，产品稀缺
1公里范围内没有新盘做比对，周边二手房价格较高，成为鼓山脚下以及五里亭附近的首选置换社区。
缺点一、周边环境嘈杂
小区的外围环境比较一般，周边有很多民房，隔壁是福新妇产医院，走到路边会发现整体的环境不如东二环新区的干净整洁。
缺点二、真地铁，假距离，生活配套一般
网络上说休闲配套，大型的商圈都有一定的距离，同时步行地铁800米，成人步行的时间最少也要10几分钟，若真要地铁就不如保利招商和樾风华了。
市场分析
我们首先对保利云上的价格做个了解，目前从开发商推出的房源单价26000元/平米起，高层的单价在28000元/平米左右，对于这样的价格在周边是否具有一定的价格优势，下面我用一二手进行比对。
二手房：恒宇国际公园，市场挂牌均价34000元/平米。
恒宇国际公园就在保利云上的正对面，不足50米远的距离，通过恒宇国际公园挂牌的房源上看，保利云上的价格凸显，优于恒宇国际；我也对恒宇国际公园查了一下价格，发现今年恒宇国际公园成交量不仅少，而且价格也因为保利云上而拉低，成交价格在30000元/平米。
然而这么鲜明的对比，也使得保利云上更具价格优势，着实为保利云上助了 一把力，同时也验证了我说的，一二手房的价格倒挂，今年新房的价格更有优势。
一手房：大东海晋棠府，均价30000元/平米。
2021年8月9日开盘，2023年10月交房，已经卖了一年多的时间，总户数1600余户，属于大体量的社区，容积率2.5，绿化30%。数据层面的对比基本和保利云上一致。只不过开盘和交房的时间不同。
2021年的市场，不论是成交量还是成交价都要高于2022年，大东海晋棠府当初3万左右的价格卖了很大一部分，在今年也开始出现下滑的阶段。从价格上的比对，个人觉得差不多，但是区位上，大东海晋棠府更具优势。
购房者可以从两个楼盘进行比对之后再做选择，以及对价格的谈判。
购房建议
从交易网签备案的数据上看，保利云上的去化率还是很不错的，总户数1100户，2022年10月1日开盘，2024年10月30日交房，只用了2个多月的时间，首次开盘的300多套房源，也已经卖得差不多，个别楼栋已作为二次开盘销售。
购买保利云上几个建议：
户型选择：80-115㎡三至四房的产品中，个人觉得89户型才是最有竞争力的户型，周边的旧楼盘特别多，80平米2.5房，总价到230万左右，这个价格可以买到附近二手房100平米的房子，对于刚需，宁愿选择使用面积大的小区。
价格选择：保利云上的价格应该还是具有一定的空间的，虽然它所处的商圈属于稀缺产品，但是它在鼓山范围内，达不到高端，整体看它是属于偏远地段。只能依托东二环发展的延伸段来看。
适合客户：保利云上主要针对的是刚需购房者，这部分刚需还得有一定的实力，毕竟它是品质刚需，同等的价格能买到更大面积的二手房。
福州年底新房降价力度大，一二手房都有降价幅度超过5000元/平米的房源，不论是买二手还是一手，这阶段可以开始去案场和实地多看房，多了解价格的变化。
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